·生活与法·“二手房”交易如何规避违约风险
本报记者 李 浩本报通讯员 何岷泗 王鹏
“二手房”交易纠纷频发
今年2月，合肥市民李某某看中张某欲出售的房屋。经过多次协商，双方最终达成协议，李某某以85万元的价格购买该房屋。随后，双方在中介公司签订了房屋买卖合同，李某某向张某支付了定金2万元，并约定李某某支付40%的首付款，剩余款项由李某某通过银行按揭方式支付。合同签订后，李某某按约定将首付款支付给了张某。
不料一个月后，合肥市“二手房”价格呈现大幅上涨，张某要求李某某加价20万元，否则就不出售房屋。对于张某的加价行为，李某某表示不能接受，要求张某按合同约定履行过户及交房义务，双方发生争议，李某某遂诉至法院。审理过程中，承办法官做了大量的调解工作，经协商双方均同意解除房屋买卖合同，由违约方张某支付违约金，双方达成调解协议。
如出一辙，打算在合肥定居的查某也遇上了与李某某一样的烦心事。查某是巢湖市人，打算在合肥市区购房定居，并与陈某某签订了一份《存量房买卖合同》，约定以98万元的价格购买陈某某名下的一处房产。合同签订后，查某按约于今年3月向陈某某支付了第一笔房款50万元。然而，几天之后，陈某某便通过中介公司，要求查某另行加价10万元才把房子卖给她。查某多次要求双方坐下来协商均被拒绝，只好向庐阳区法院提起诉讼。经法官调解双方达成协议，继续履行合同，不再加价，由查某支付原额尾款，陈某某将房屋产权过户给查某。
据了解，今年截至4月10日，合肥市区5家基层法院所受理的房屋买卖合同纠纷案件达326件，同比增长243.2%，其中因房价上涨毁约案件数增幅最大。房价上涨导致毁约的案件，成为当前房屋买卖合同纠纷案件的主要类型。
“‘二手房\’买卖过程中恶意违约行为的大量出现，影响了正常的市场经济秩序，人为加剧了市场恐慌，不利于房地产市场平稳、健康发展。 ”合肥中院相关负责人表示。
恶意违约有违诚信
“近期房屋价格涨幅较大，导致房屋买卖双方心理预期变化较大，让出卖人甘愿冒违约风险。 ”合肥中院民四庭法官张勇认为，“二手房”属于市场存量房屋，一般都是产权人与买受人之间直接交易，行政监管难度较大。在房屋价格上涨较快的情况下，部分出卖人看到房屋的市场价格与合同约定的价款差价较大，如果双方约定的定金或违约金显著低于房屋差价，出卖人在利益的驱动下就会选择毁约，要求买受人增加价款或者解除合同，以寻求新的买方以更高的价格出售该房屋，造成房屋买卖合同纠纷的发生。
“当前房屋中介机构及其从业人员行为不规范现象时有发生，也导致在‘二手房\’交易过程中违约情况的发生。 ”张勇表示，房屋中介公司一般是在促成购房交易后获得相应的佣金，但部分中介机构为了逐利，采取违规手段恶意促成交易，比如，故意发布虚假不实讯息，故意隐瞒房屋真实情况；部分中介机构从业人员，明知出卖人不具有处分权或房屋存在其他权利瑕疵，为促进交易仍然违规提供服务等等。如此种种不规范行为，助推了“二手房”纠纷的大量发生。
我国《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。它要求民事主体进行民事活动时必须意图诚实、善意、行使权利不侵害他人与社会的利益，履行义务信守承诺和法律规定。北京盈科（合肥）律师事务所律师李智圆表示，出卖方故意违约，并要求解除合同的行为完全背离《合同法》规定的“诚实信用”这一基本准则，并不受法律保护，《合同法》也未赋予恶意违约方享有解除权。
依法保障交易秩序
在“二手房”交易中如何避免恶意违约？李智圆律师建议，购买“二手房”者应当做好风险防范准备，在签合同前了解房屋状况，确认房屋产权是否明晰，是否被设置抵押权，如果是通过中介公司购房，尽量选择正规的中介公司。订立购房合同时，可以明确违约责任，以加重违约成本。如可明确约定，出卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方需根据房屋增值情况，给予买受人一定的赔偿。
对于进入诉讼程序的 “二手房”交易纠纷，李智圆提出：“如果购房者不愿解除合同，应及时向法院申请诉讼保全，以防止出卖人恶意转移房产，或者将涉案房产‘一房二卖\’。 ”
对于当前大批量出现的 “二手房”买卖合同纠纷案件，合肥中院在深入细致的调查研究基础上，下发《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》，要求全市各基层法院充分发挥司法裁判的评价和指引作用，通过依法审理相关案件，尊重合同自治，倡导诚实信用，维护交易稳定，促进交易安全，引导建立健康有序的房地产市场交易秩序，确保司法裁判结果能够体现法律效果与社会效果的和谐统一。
与此同时，合肥中院还将加强与房地产、工商、物价等行政主管部门以及银行等相关金融机构的日常联系和沟通，及时了解和掌握合肥市房地产市场出现的新情况、新动向，共同协调处理案件审理中存在的具体障碍，更加注重各个阶段的诉讼调解工作，合理平衡双方当事人利益，避免因案件处理不当引发新的矛盾。
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