“阶梯式购房”逐渐发生转变 首次置业者从两房迈向三房时代 90-110平米小三房成首选
作为首次置业主力的80后一族，已越来越倾向于买紧凑型三房，实现一步到位
“将来孩子出生了，家里老人又来帮忙，两口之家转眼就变成三代同堂，两房肯定是不够住了，三房或许是个不错的选择。”在市区某楼盘看房的首次置业者小韦对妻子说道。
首次置业，房子到底应该怎么选？是选择经济压力稍小的两房，还是选择更实用些的三房？是困扰首次置业人群的一大问题。相对于临桂新区投资型购房者稍多，选择在市区进行首次置业的人群往往更倾向于自住。记者在采访中发现，如今的首次置业者，更偏向于90—110平左右的小三房，这类户型也正成为楼市上热销的户型。
首次置业观发生变化紧凑型三房更受宠
买套两房甚至更小的户型先过渡，一直是大多数首次置业者的共识。受到这种置业观念的影响，许多首次置业者在购房时，往往局限于自己一时的需求，不自觉地加入了过渡性买房的行列，陷入买房再换房的怪圈。
在市区某楼盘看房的谢小姐告诉记者，她原本和男友打算买套两房作为过渡，后来在看房的时候，对面积在90多平米的小三房挺感兴趣，转而投向买小三房。“本来我们只想买套七八十平米的小户型，这样首付可能会轻松一点。但考虑到自己婚后就打算要孩子，父母到时候肯定要过来帮忙，两房哪够用啊？”谢小姐说道。
事实上，首次置业人群中，与谢小姐有同样想法的人并不少。同时，与过去买两房过渡，未来有实力了再换三房的“梯级式购房”相比，对住宅产品的需求也正逐渐发生转变。目前，桂林首次置业人群购房，已越来越倾向于买紧凑型三房，实现“一步到位”。相对于两房的户型，面积紧凑实用性强、居住功能齐全、总价相对较低的紧凑型三房正受到越来越多首次置业者的追捧。这一点，可以从桂林各刚需楼盘的户型调整和销售情况上得以证实（见附表）
换房成本高推动三房需求
随着国家对房地产行业严控，限购、限贷在一定程度上提高了换房的压力，相对于经济实力雄厚的改善型购房者，首次置业者最突出的特点是经济实力偏弱，首付、月供就成了他们买房时候不得不主要考虑的问题。买个两房，未来几年可能会不够住，买大三房又没有那么雄厚的经济实力。而折中低总价的“小三房”既保证了居住功能的实用性，又避免了今后二次置业高门槛的尴尬。
对于首次置业者最关心的首付和月供，业内人士指出，买两房和小三房的差价不过是6万—10万之间，月供差价也在数百元到1000元不等。以市区为例，按照目前市区7000多元的房价，一套80多平米的两房总价在60多万元；而一套100平米左右的小三房，总价为70来万，以首付30%为例，两房和三房的首付相差并不多，而分摊到月供里，每个月只需多还数百元。广汇·桂林郡的相关负责人李主管表示，尽管这种购房模式起初的压力比较大，但对于一部分收入稳定的首次置业者来说，也不失为一种选择。这不仅能够避开二套房首付提高带来的买房压力，还能避开“阶梯式购房”带来的长期心理负担。
尤其值得注意的是，现在首次置业者，往往是年轻人和父母共同买房，因此只要经济实力宽裕些的，自然会选择三房。冠泰地产副总经理丛莽也认为，相对于两房，小三房对于首次置业的人群来说更有优势。“这种户型是进可攻、退可守的。对于首次置业的人群来说，如果未来经济实力允许，则可以选择换房，相反，住个十来年也未尝不可。”丛莽说。
购买主力人群变化三房易“一步到位”
另外，随着80后一族工作、结婚、生子，逐渐成为首次置业的购买主力，这部分人群生活观念的变化，也在推动着紧凑型三房市场需求的扩大。丛莽就认为，作为目前市场上刚需主力，80后购房者的一大特点是，大多数人有孩子了就会找老人帮忙照顾，这样一来，两房就显然不够住了，而小三房就更适合三代同堂居住。相对于大三房，小三房是指三间卧室较小，建筑面积一般在90—110平米的户型，总价一般在60多万到80多万元，而其功能实用，且总价相对不高。
有业内人士就指出，从短期来看，小三房在有孩子以后，小两口、孩子各一间，老人住一间；从长远看，孩子的成长需要独立空间，孩子玩耍、学习更需要一个儿童房、书房，选择一套三房，对未来和现在都有保障。联发·旭景销售经理彭兰认为，从目前市场来看，仍住在父母原有房的，更追求居住品质的首次置业者，更多选择购买两房；而买小三房的购房者，大多是考虑到未来孩子、老人三代同堂的情况，或者家在外地，买房后考虑接父母来住的，则更倾向于买小三房。不过，也有业内人士提出不同意见，例如兴进实业有限公司相关负责人提出，首次置业人群应该细分为两类人群，一类是刚工作两三年、尚未结婚的首次置业者，倾向于选择经济压力较小的两房；而28—30岁左右，面临结婚的首次置业人群，则更多选择购买三房。(王璇)
［延伸阅读］
两房VS小三房，
你更倾向于哪个？
首次置业是买两房？还是买三房？不管选择哪一类型，都不仅仅是户型、面积的问题，还要考虑自身的经济实力以及想要一种怎样的生活状态。
买两房的优势：两房在面积上更宽敞，户型往往更方正，而且首付低，月供相对较低。对于经济实力较弱的、刚走上工作岗位的首次置业者，或是未来计划丁克的家庭选择更合适。
劣势：换房受到房产调控的持续，二套房不低于60%的购房成本，贷款利率上浮带来压力成本，同时，还要面临再次看房、装修的烦恼。随着今年国五条细则出台，以一套5年前购买时总价50万元、目前售价80万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税8000元，新政后按差额的20%计算，需缴个税6万元。
买小三房的优势：小三房空间安排更实用、紧凑，最主要的是，省去了未来换房带来的压力。小三房很贴合三口之家、三代同堂的实用性，是目前市场上性价比较高的户型产品。
劣势：买小三房有一定的首付压力，以一套总价80万，面积110平米的小三房为例，首付(30%)约24万元，而一套总价63万元，面积87平米的两房，首付(30%)不到20万元，压力相对小些。另外，每年交纳的物业费也比两房多。小三房面积较大两房、大三房都小，分摊到每个房间面积都不会太大，居住的舒适度也在一定程度上打折。(王璇)
［置业服务］
花园赠送给一楼，可能违法
读者李女士：我当初购房时，开发商承诺凡购买首层公寓，即赠送20平米的花园。但当我去房管局办理产权证时，房管局却拒绝为开发商赠送的花园办理土地使用证，并说开发商的行为是违法的。
广西诚瑞律师事务所律师杨小军：根据有关规定，城市市区土地所有权归国家所有，购房人购买的是相应的一块土地使用权。购房人对房产相应所占的土地没有所有权，只有一定年限的使用权。楼座之下和四周地土地使用权归购房人共同享有。开发商私下将花园赠送给首层购房者，实际侵害了首层以上购房者的利益，如果首层以上的购房者要求对花园的权利时，就会引起法律纠纷。
开发商要促销，要赠送花园，这是开发商进行的民事法律行为，但是，开发商从事这一民事法律行为的时候，不能违反国家的法律、法规，也不能侵害其他业主的利益。将本属于全体业主享有的公共绿地当作私家花园赠送，违反了绿化条例的规定，侵害了全体业主的权益，是不合法的，应该承担责任。
交易中的房屋被查封，买卖合同仍有效
读者胡女士：我通过房屋中介带看了一套二手房，看后觉得很满意就定了下来，不久在中介的催促下我与房主签订了房屋买卖合同并交了60多万元的首付款给房主。在办证过户的过程中房主总是找理由推脱，要么玩失踪要么不配合过户，后来才发现该房的房主因他案涉讼房子被法院查封了。广西利业律师事务所律师刘克红：买二手房比一手房相对较复杂一些，容易产生纠纷。对于胡女士的情况，只要买卖双方在签订该房屋买卖合同时不存在诉争房屋被查封的事实，是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定就是合法有效的合同。另外，查封房屋是一种执行措施，有一定的期限，故胡女士在房屋买卖合同有效的前提下，可以在解除查封后要求卖方履行过户的义务。
另依据规定，购房人已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续的，如果购房人没有过错的，人民法院不得查封。因此、如符合规定不应被查封的，购房人可向执行法院提出执行异议，要求查封法院解封或者因合同无效的，则可要求卖方返还购房款并赔偿损失，也可与法院协商，提供其他担保财产后房屋被解封，双方可继续履行合同并取得房屋所有权。
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