行业与政策 二手房估价流程
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定。 房地产估价的基本程序：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案；④收集资料实地踏勘；⑤分析整理相关资料；⑥选定方法试算价格；⑦确定宗地估价结果；⑧撰写估价报告书；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。
一、获取估价业务：
1．政府委托。2．企业或个人委托。3．自有自估。
二、受理估价委托：
1．明确双方权利与义务。2．合理安排时间及人员。3．保证估价质量。4．适当提供相关附加(值)业务。5．注意适应相关行业的要求(审计)。
三、拟定估价作业方案：
估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证，分析价格影响因素及条件、估价方法的选用，试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
四、收集资料实地踏勘：
产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。
五、分析整理相关资料：
对于收集的资料，应充分分析是否为估价作业必要的充分资料，以及该资料是否存在偏差或不真实，所以有必要对资料进行整理和分析，对针对不同估价方法所收集的资料进行归类；对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。
六、选定方法试算价格：
根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。
七、确定宗地估价结果：
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。
八、撰写估价报告书：
土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，宗地估价报告可分为书信式、文字式和表格式。）
九、交付估价报告十、估价资料归档特别鸣谢：广西中实房地产评估顾问有限公司
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