房子“短斤少两” 公摊面积是本糊涂账 业内人士指出,公摊面积有门道,购房时可详细约定

颍州晚报 2018-08-10 11:50 大字

近日,一篇《买100平米的房子只得70平米》的文章在网上刷屏,“公摊面积”再次引起市民的热议。多年来,“公摊面积”一直是购房者的一块心病,因为“花了冤枉钱还不能喊冤”。究竟何为公摊面积?公摊面积如何计算?哪些公摊面积没有必要买单?记者进行了走访。

被吐槽多年,公摊依然存在

记者走访发现,随着阜城进入高层时代,公摊面积成为一种“不成文的规定”,每家在售楼盘都会明确告知公摊面积的比例。

所谓公摊面积,指的是分摊的共有建筑面积,是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。一般情况下,6层以下的住宅,因为没有电梯,所以其公共空间面积小些,公摊在10-15%之间。高层住宅因有电梯以及安全通道等,公摊面积比较多,按照一梯一户、一梯两户、两梯三户等不同标准,公摊面积比例在20%-25%左右。

销售人员一般会告诉客户,公摊面积的计算有这样的公式,建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

据了解,这些计算方法在我国房地产销售法规中并没有明确的规定,多年来一直饱受各方的争议。不断有楼盘爆出公摊面积不合理,遭到业主的吐槽和抗议。

房价涨,公摊面积随着涨

今年55岁的孙先生做了二十多年的美容美发用品生意,有了一定的积蓄,名下的房产有3处。孙先生回忆说,2002年刚从老家来到阜阳,在双龙桥附近买了一套90平方米的商品房,“那时候几乎没有听说过公摊面积。”五年后,孙先生在当时阜城比较有名的小区购买了一套120平方米的大三居,售楼人员告诉他,公摊面积约10个平方,主要是楼梯间以及小区绿化等。第一次听说公摊面积的孙先生勉强接受了开发商的做法,毕竟还有一些赠送面积,算下来也就多花了2万多块钱。

2015年,孙先生为儿子购置婚房,在市中心一家大型楼盘选了一套电梯房,面积为143平方米,售楼部表示公摊面积约占30%,具体多少要等办理房产证时才知道。两年后,孙先生在房产证上看到实用面积仅为107平方米,有近36平方米的公摊面积。以当年7000元一平来算,25万元全是“冤枉钱”。

“这些都是开发商玩的猫腻,把各种费用都转嫁到消费者身上。”孙先生愤怒地说,公摊面积没有合理的法律依据,在房地产日益火爆的时代,只能说一个愿打一个愿挨。

公摊面积多少,居住环境有差别

“购房时,公摊面积越小肯定越好。”在采访中,不少购房者表示,公摊面积多少,直接关系到得房率,以及房屋的实际价值,公摊面积多肯定不划算。

但是也有消费者表示,公摊面积与居住的舒适度息息相关,公摊多的话,小区整体环境肯定要好很多。降低公摊的一种做法就是降低楼梯或者走道宽度,有些楼梯宽度甚至无法并排走两个人,居住体验会很糟糕。

市民张先生用亲身经历告诉记者,2013年他和妻子购买了二套房,公摊面积为18%,心中还暗自窃喜。交房以后,张先生有些郁闷了,电梯面积偏小,大件家具进不去,只能依靠吊车。而且和邻居家大门相隔非常近,两家人经常一开门就碰个面对面,非常尴尬。

从事多年房地产行业的侯姓销售总监告诉记者,同样建筑面积的一栋楼,设计成一层两户的板式楼,肯定比一层四户的舒适性高,得房率高,但是公摊面积也高。

如果设计单位在开发商的要求下,牺牲住宅品质一味追求低公摊,比如说为了降低公摊,设计单位减少公共用房配建规模,甚至不做配建,或者让七八户业主共用一部电梯,到头来也是让业主利益受损。

公摊面积应该这么算

在现行法律对公摊面积的规定少之又少的情况下,购房者怎么样才能确保自己的利益不受侵犯呢?

安徽省吴咸亮律师事务所律师吴咸亮表示,公摊面积包含了楼栋公用门厅走廊、变电房、电梯平台、电梯井、公共墙面、保安值班室、公用管道等,而车库、车位、锅炉房、仓库、人防工程、物管用房,开发商自用房等则不能包含在公摊面积内。如果有销售把上述这些内容混为一谈说不清,那消费者就要小心了。

吴律师说,公摊面积的计算其实不复杂,建筑面积减去套内面积就是公摊面积。而所谓套内面积也不仅仅指套内的平方数,它是指套内使用面积与墙体面积、阳台面积之和。如果我们在实际拿房时用自己测量的数据,来算公摊面积,忽略墙体面积这个因素,一般会出现误差。此外,封闭式阳台才算全面积,未封闭阳台一般只算一半面积。在购房中要弄清建筑面积,套内面积的具体数据,以免被偷梁换柱。

购房者在入手前,可以向开发商索取公摊数据;也可以查阅所购房产设计单位、规划单位、测绘部门等机构的相关文件;还可以查阅购房合同中约定的公摊面积。约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

颍州晚报记者 楚楠楠

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