二手房贷款，房龄成拦路虎 业内人士提醒，各银行要求不一，购房者最好多咨询
近期，一家权威房地产网站做过一项调查，结果显示，大概每4个买房人中，就有一人会选择购买二手房。不过，最近阜阳二手房市场受银行贷款的影响，多数准房主处于徘徊观望中。
业内人士提醒，受房龄、土地使用年限等因素影响，二手房贷款年限和审批金额都会浮动；同时，各银行对二手房贷款的要求不一，购房者最好在贷款前多咨询几家银行。而律师则表示，在购房合同里，最好添加“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款。
买了二手房，贷款陷入困境
今年春节后，市民李女士从市区一家二手房中介购买了一套90平方米的二手房。双方签订购房合同日期为5月10日，约定一个月之内准备好首付款，到市房产局办理相关手续。前面各流程进行都算顺利，可到了贷款环节李女士犯了难。“之前中介只说交30%首付，剩余70%可走银行贷款。”李女士东拼西凑准备了二十多万元的首付款，却被告知银行贷款收紧了。
李女士和家人跑了多家银行，有些银行因房屋年限太长为由，拒绝受理。有些银行明确表示，贷不了70%，也贷不了30年，最多只能批15年。李女士粗略算了一下，按照银行的要求，她还需支付20%的首付款，剩余50%通过银行贷款来解决，年限缩短为15年的话，每个月的还款金额要翻一倍还多。“当时为了孩子上学，只看中了学区房，没有考虑这么多。”如果现在违约的话，李女士将按照合同赔偿房主、中介的损失，如果继续交易，李女士还要再想办法补齐首付款。几个月过去了，李女士和房主、中介三方陷入尴尬的境地。
多家银行二手房贷款有调整
颍州晚报记者从多家银行得知，受贷款政策的影响，多家银行的二手房贷款有所调整。在中国工商银行，一位工作人员告诉记者，从过年后，二手房贷款受理就开始减少，放款速度也较去年有所延迟，同时还提高了对二手房房贷业务的审核力度。
在中国农业银行记者了解到，办理二手房贷款，首套房利率上浮15%为5.635%，二套房为6.125%，受理门槛亦有所提高，特别是对老旧小区二手房的审核。同时不承诺放款时间，有可能两三个月，也可能时间更久。
在中国建设银行，门槛同样有所变化。一位办理二手房贷款的业务员表示，目前所受理的二手房贷款均来自常年合作的客户、单位以及其他机构，暂时不对个人的二手房申请提供审批。在受理时，会充分考虑二手房的房龄、价值、位置等。
一位姓杨的二手房贷款专员透露，现在许多客户的二手房贷款，90%以上从公司申请，收总房款1%的手续费。“如果想个人申请，的确有点困难。”
二手房房龄长，贷款额度受影响
对于二手房贷款，颍河西路一家房地产评估公司经理蒋亮表示，涉及二手房贷款，所有银行审核都比较严格，充分考虑土地使用年限、房屋年龄以及购房人的经济实力。比如，贷款到期日不能超过土地使用的到期年限，而贷款期限与借款人年龄之和不得超过60岁或70岁不等。如果房龄超过20年，很有可能直接被银行拒贷，超过15年，则会调整贷款额度和年限。
“二手房交易时，某些中介机构一心追求成交量，往往不会将贷款政策详细告诉客户。”蒋亮说，而准房主们大多只关心户型、地段、楼层、朝向等，对土地的使用年限等很少问。而根据交易流程，多半是签订购房合同时，才能看到房产证上的土地使用年限，很容易被忽略。
蒋亮建议，如果碰到房龄较大的二手房，最好多比较几家银行的房贷政策，选择最划算的申请贷款。
安徽省吴咸亮律师事务所律师吴咸亮表示，二手房买主需留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款。另外，一般情况下，买房人主要是通过看产权证上的房龄了解房屋年限的，但是，房改房的房产证上都没有房龄，买家如果想要查询，需由卖家带上产权证、土地证一同到房产中心档案馆才行。签订合同时，最好附加关于房龄的书面条款，以防卖家作口头虚假介绍。
颍州晚报记者 楚楠楠
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