滁州房地产行业的健康发展方向分析
[摘要] 滁州房地产行业的健康发展方向分析
梁 园
房地产业作为国民经济的支柱产业，其健康发展关系到金融体系和整个国民经济体系的稳定。去年以来，为了有效控制房价上涨过快的势头，确保人民群众的住房需求，政府相继出台了限贷、限购、限价以及加大保障房建设力度等一系列政策和措施，不断加强对房地产市场的宏观调控力度，从已出台的房地产调控手段不难看出，中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。
近年来，随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势。从发展现状来看，目前我国产业地产开发专业度较之以前有了很大的提高，而产品也在不断升级换代中。
一、滁州市房地产行业发展状况
“十二五”期间，滁州房地产行业依然保持着较高的发展速度。除2015年某些指标稍微回落外，“十二五”期间的前四年，滁州市房地产行业可谓“高歌猛进”。
1.滁州市房地产投资状况
（1）滁州市房地产企业数量趋于平稳
从房地产企业的数量上来看。2015年，全市共有房地产企业370家，比上年减少3.9%。2016年全市共有房地产企业380家，比上年增长2.7%，但仍未超过2014年的企业数量。从近几年的数据可以看出，“十二五”前四年房地产企业数量一直在增长，但从2015年开始，企业数量出现了减少，到2016年也仅增长2.7%。
（2）滁州市房地产企业投资出现回落
从房地产行业投资额来看，2015年，全市房地产行业投资额为334.4亿元，比上年增长9.5%，占全社会投资额的比重为22.9%。而到2016年，全市房地产行业投资额为336.2亿元，同比增长0.5%，占全社会投资额的比重为19.8%。从近几年的数据可以看到，房地产行业的投资额在“十二五”期间仍然保持着每年上涨的趋势。但增长速度在2012年以后就明显下降，到2015年，仅仅比上年增长9.5%。而到2016年，已经基本与上年持平，增长0.5%。从房地产投资在全社会投资中的比重也能明显看出，呈现逐年下降的态势，到2016年，已经低于20%。
公式
（3）土地购置面积逐年下降
土地购置面积是房地产开发的先行指标，能反应出未来房地产行业投资的走向。
从房地产企业的土地购置面积来看，2015年全市房地产企业土地购置面积为206.4万平方米，比上年下降30.2%。2016年，全市房地产企业土地购置面积为210.6万平方米，仅比去年同期增长2.0%。从近几年的数据中可以看到，全市房地产企业的土地购置面积已经出现较明显的下降趋势。数据显示，全市房地产投资已经呈现出了较为理性的态势。
2.滁州市房地产施工、销售、空置状况
（1）滁州市房地产施工状况开始回暖
2015年，全市房地产企业房屋施工建筑面积为2525.6万平方米，比上年下降5.0%；2016年，全市房地产企业房屋施工建筑面积为2530.6万平方米，同比增长0.2%。2015年，全市房地产企业房屋竣工建筑面积为471.3万平方米，比上年下降1.8%；2016年，全市房地产企业房屋竣工建筑面积为384.7万平方米，同比下降18.4%。2015年，全市房地产企业本年新开工房屋建筑面积为459.1万平方米，比上年下降27.4%；2016年，全市房地产企业本年新开工房屋建筑面积为598.8万平方米，比上年增长30.4%。从近几年的数据可以看出，“十二五”期间全市房屋建筑面积，房屋竣工建筑面积以及新开工房屋建筑面积在“十二五”后两年呈现下降的态势，到2016年才有所回升。同时增幅波动也比较大。
（2）滁州市房地产市场销售火爆
2015年，全市商品房销售面积为564.3万平方米，比上年增长12.0%；2016年，全市商品房销售面积为662.1万平方米，比上年增长17.3%。2015年，全市商品房销售额为240.9亿元，比上年增长8.6%；2016年，全市商品房销售额为303.6亿元，比上年增长26.0%。从近几年的数据可以看出，“十二五”期间房地产销售面积和房地产销售额，全市依然保持着上升的趋势。但从增长速度来看，在2014年和2015年，增长速度呈现出了明显的回落，而到2016年销售指标则呈现出了爆发式的增长。
（3）待售面积开始下滑，“去库存”成效明显
2015年，全市商品房待售面积为293.7万平方米，比上年增长21.3%；2016年，全市商品房待售面积为128万平方米，比上年下降56.4%。从近几年的数据可以看出，“十二五”期间全市房地产库存面积依旧保持的较高的增长速度，而到2016年，全市商品房待售面积首次出现了下降，并且降幅较大。说明近年来“去库存”的政策已经呈现出了较为明显的效果。但全市商品房的存量依然不小，可见全市房地产企业的库存压力还将继续存在。
二、滁州市房地产市场趋势及建议
近年来，滁州市的发展可谓一日千里，房地产市场也在飞速发展。在经历了2009年至2010年的突击式发展后，在“十二五”期间，房地产行业发展的速度可以说是回归理性，保持着持续稳定的增长。但房地产企业土地购置面积正在逐年减少，这也预示着全市房地产行业的发展在未来或将呈现出下降的态势。
1.房地产市场调整幅度加大、企业投资回归理性
房地产市场在经历多年的快速增长后，在始于2010年的最新一轮史上最严厉的限贷限购调控政策影响下，调整开始不断加深。此外，经济下行压力与货币政策从紧也制约了房地产行业的投资行为。
从滁州市房地产企业的投资数据可以看出，虽然投资总量还在增长，但投资增速却在逐年下降，2010年的投资增速为98.5%，到2013年投资增速仅为13.9%，而在2016年，则呈现出了与上年基本持平的态势。加之房地产企业的土地购置面积从2011年开始就一直呈现负增长，到2016年也仅增长2.0%。所以，未来滁州市房地产市场的走势不容乐观。但随着经济的持续增长，投资增速预计会维持低位运行。
2.合理控制土地拍卖，着力消化库存房屋
从各项面积指标来看，滁州市当前在建的房屋施工面积为2530万平方米，当前待售房屋面积为128万平方米。而每年销售面积大约为650万平方米。按照这个速度，在没有新开工面积的情况下，还需要4到5年的时间才能完全消化。加之每年新开工面积大约为600万平方米，几乎与销售面积相当。
再从市区（包括琅琊区、南谯区、市开发区和苏滁园）的范围来看。市区当前在建的房屋施工面积为993.5万平方米，当前待售房屋面积为107.3万平方米。截止2016年的销售面积为222.8万平方米，但今年的房屋销售面积增速显得过快，而市区人口的增加较为缓慢，预计未来房地产市场的销售未必会继续保持高速增长。加之每年的新开工房屋面积也大约在185万平方米左右。要消化当前的在建面积和待售面积还是需要相当长的一段时间。
所以，必须合理的控制土地拍卖，有计划的调控房屋新开工面积，才能真正做到“去库存”。
随着住房普遍短缺的时代过去，滁州市房地产市场出现了明显的供大于求。住宅供求的区域化差异明显。房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。2011年以来，滁州市商品房待售面积的增速一直保持在60%以上。到2015年，待售面积的增速才开始放缓，到2016年，待售面积才呈现下降。但库存商品房的绝对量还是较大，各房地产企业的库存压力相当大。滁州市的房地产行业可能还将面临进一步萎缩的态势，消化房地产的库存将是滁州市房地产行业的重点。
3.控制房价，增加居民收入仍然是重点
虽然城镇人口比重一直在保持增长，但增长速度一直比较缓慢。加之滁州市一直处于人口净流出和人口即将面临老龄化的状况。人均收入与房价还存在着较大的差距。在未来的几年内，如何更合理的控制房价，如何增加滁州市居民的收入才是所要关注的重点。
（作者单位：滁州市统计局）
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