五十两银子就能租顶级公馆 清代成都的房屋和交易契税

文/郑光路

3月30日，财政部、国家税务总局宣布调整二手房交易免征营业税的条件，由先前的购房满5年改为满2年———这则消息当即成为国内热点新闻。从先秦到唐代，中国已有专门的宅地制度，如永久使用、自有买卖等。

在清代的成都，住房和商铺怎样进行租赁和买卖呢？政府又怎样征收房产交易契税？也有“不动产登记制度”吗？这些，是成都城市史和社会史的重要内容，也为现今相关问题提供了丰富的历史记忆……

出租

五十两银子能租顶级公馆

清代成都民居房屋大致分“公馆”、“杂院”、“铺面”三种。

清末华阳县令周询曾记载，富贵独家豪宅俗呼“公馆”：“公馆构造，几乎千篇一律。大门外左右八字墙，墙多作灰白色，以墨线画作方砖形。大门对面，如有空地面属房主者，且多筑照墙”。大门左右，有的贴“桃符”（压邪驱鬼的桃木板），有的是木制对联，门上一般画有彩绘“门神”。

“公馆”大门内数步即中门，其间左为侧门，右为“司阍室”（即守门人的传达室）。中门内，中间是“天井”。进去为大厅：宽者三间，狭者一间……再进去是厨房、花园、菜圃、茅厕。

周询说，清末成都最大的公馆，月租不超过五十两银子，而且这种豪宅“全城无几”。当时，“三四十两已相惊为贵，以月租十两至二十两者为较多。若分租正房或厢房，则月租不过数两”。

“杂院”，即普通百姓多家人同住一个院子，俗呼“十家院子”。租金每间每月制钱数百文。当时的木匠、泥水匠等技术性工匠每月收入3000文左右，房租是笔大开销了。租房时也需支付押金，俗呼“押佃”；押金不计利息，退佃时照还佃户。

至于赤贫市民，根本无力租房。在城门内外的河沟边，能见到许多胡乱搭建的烂棚子，就是他们栖身的场所。

“铺面”，就是街面商店。铺面上层多有楼，无房屋者老板一家人即住楼上。“繁盛街道”的三间好口岸“铺面”，年租金四、五百两。单间年租“则百两或数十两”。“公馆”、“杂院”租金多按月交纳，铺面则多按季或按年交。

清末，报人傅崇矩说：“省城内，南北多公馆，东多铺户，西多陋室。”意思是，那时候的成都，南门北门富人多，东门商家多，西门则穷人棚户区多。

交易

南暑袜街两间商铺能买25亩水田

2012年年底，成都市房地产交易中心“房产契证陈列馆”开展。馆藏成都最早房地契，是康熙三十年(1691年)，一个叫哈荣盛的人把自己所属的东御街上空地，卖给清真东寺。买卖房契中写道：“哈荣盛今因乏银使用，邻家相商，愿将祖邑东御街中段空地一块凭证出卖与清真东寺管业，实取卖价五十两正，一手收清当无分厘下欠……”

这张房契透露了两个信息：第一，市中心的东御街居然有“空地”，根据“北与街心为街……南以河心为界”（即紧临金河），可判断这块地面积很大但价格很低（仅五十两）；第二，买卖为双方自立契约、中间人作保、官府收契税银并监理存档……这两点体现了这时成都正走向城市重建中，而且政府已对房产交易开始正规管理。

康熙五十三年（1714年），有个叫王跃龙的与其子王典父子联名立约，把自己所属的房屋卖给闵国柱、虎兴贵二人。从多数房契对房屋结构的描述中可看到，清代成都民居建筑大多为小天井四合院。有的房契还描述院落中有水井几口、附属“林园”的花草树木品种及数量……

嘉庆、道光时期，成都城内临街“铺面”多起来了。

一份交易房契，是道光十四年(1834年)“袁陈氏”因丈夫死了缺钱用，把南暑袜街上两间铺面，以580两银子的价格卖给了王同兴。当时粮价每石（300斤左右）仅卖一两银子左右，580两足可买大米17万斤以上。而当时600两银子就能买下新津县长乐乡水田25.5亩，也就是说，南暑袜街上两间铺面价值，就接近新津县水田25亩地价。

这个时期，成都的商铺价格步步走高。当时有许多人还投资铺面“坐收租金”。一个名叫“尤颐山”的人在咸丰五年花了纹银1000两，买下盐市口坐西向东的4间瓦铺房，租给方乾盛、龙泰号两个商家经营。另一份光绪九年(1883年)的房契上，总府路的两间铺面就卖了1100两。当时技术性工匠（如木匠、裁缝等）月收入不到2两，工作50年也挣不到这么多银子。

过户

征收印花税 五个工作日换本本

清末成都分为华阳县与成都县。两县虽然同居一城而税契不同，成都县买卖房产交税银“八分二厘”，即8.2％。华阳县“共成六分八厘三丝五毫”，即6.835％。买卖过程是：“凡买置田地房产者，例将契约呈地方官验盖印信，名曰‘红契\’。按产价（即价值）多寡，缴税银于官。”

由地方官主持交易弊病太多。1909年总督赵尔巽上奏成立专门省级税收机构“经征总局”，各县派有委员，设立分局（类似于今天的税务分局）。“经征局”负责征收从前由知县征收的房地契税、执照税等。

值得注意的是，当时房产交易已征收类似现今的“教育附加税”和“印花税”了。从宣统元年（1909年）十二月起，买卖房产交税比例如下：

成都县“税契六分，库平收兑；又代收提学司高等小学堂并练费等款，通共一分九厘”，即大致共为7.9％。比如房产价值一百两，纳税7.9两。比原来收8.2％，税负少了丁点。华阳县大致为6.8％，比原来收6.835％，也少了丁点。

“经征局”比以前官衙统办，“过户”手续效率高了一些：“投税者，交银与局书，立掣收条，五日内换填官契”，相当于今天说的“五个工作日换本本”。

华阳县令周询记载，藩司衙门专门制有一种“契尾”，盖有省级布政使印。购置田产房产纳税款外，另缴银数钱即给“契尾”一张，贴于契约之后，这类似于现在房产买卖“过户”时贴的“印花税”。

至光绪三十四年（1908年），契税改归国有经征局管理，即将“契尾”废除。另由布政使（藩署）制发一种“官契”，民间买卖产业，一律以官契为准。当时的“工本银”无论买卖房屋大小均为两万，你如果买了套值一百万元的房子，多交两万元还可以忍受。你如买套只值十万元的小旧房子，也要另多交两万元给当官的“作办公费”———这税负就显得过于沉重了。

清末也有职业房屋中介，称“房经纪”。宣统元年(1909年)官方普查户口统计，有执照的“房经纪”有70家，说明清末成都房产交易市场也很火爆。

进入民国时期，房地产买卖一律以“官契”为准。特点是“证人”角色渐渐全由政府承担，管理更加规范。1914年，民国政府财政部颁布《验契条例》，这其实就类似“不动产登记制度”：不论新旧契纸均须政府再审核，颁发格式统一的契纸，并收“验契”费。

从此，薄薄的一张“房产证”，更越来越向现代化靠拢了。

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