土地供应充足 楼市渐趋理性
——成都6月出让土地1813亩，推地量创今年新高
进入6月，成都土地市场迎来了今年首次推地高峰。截至5月31日，成都市国土资源局已公告将于6月出让的土地共有21宗，总出让面积约1813.55亩，环比增长27%，推地量成为1-6月份之最。
6月5日，本月第一拍开锣，当天新都一块土地爆出240%的溢价成交。这是继万科溢价102%拿下新都三河街道地块为5月成都土地市场画上句号之后，土地市场释放出又一热度提升的信号。
□本报记者 周显彬
后市看好土地市场成交趋高
“蛰伏半年的万科，在上个月六盘齐推猛然提档之后，再次通过拿地表现出对于市场走势的看法。”今年5月，万科溢价102%拿下新都三河街道地块后，成都同行认为万科的举动意味着看好市场前景。
土地一直是房地产企业生存发展的基础，企业的拿地行为能够看出其市场前景的预期。进入2013年，因为销售端的热度传导，成都土地市场也逐渐火爆起来。“6月首拍出现的超高溢价虽然有一定的偶然性，但是土地市场整体上扬是一个大趋势。”世家机构相关负责人这样告诉记者。
而据锐理数据统计，在前5月的成都土地成交当中，溢价率还处在一个比较理性的阶段。但是其中有一部分原因是因为土地供应多在郊县的“开发洼地”，这些区域的土地溢价不高，所以拉低了整体的溢价率。“如果单看主城区的土地拍卖记录，无疑能够看出企业拿地的积极性一直很高，代价也很大。”业内人士冯柯这样告诉记者。
主次有别开发洼地渐成主力区
在确定于 6月份推出的1813.55亩的供应土地中，仅有4宗来自成都主城区，其中武侯区2幅地块，成华、金牛各有一幅地块上市，而高新、锦江、青羊等传统热门土地供应区域在6月暂无土地出让。“成都中心城区土地供应量太小了，我们可以选择的地块少之又少。”对于6月成都主城区仅440余亩的土地推量开发商何先生显得有些无奈。
据记者观察，尽管本月主城区出让地块总量仅为445.17亩，但从地块位置来看每幅宗地都是开发商必争之地，其中位于武侯区半边街村、白佛村的两宗土地将毫无悬念地成为本月明星地块，在6月5日的土地拍卖市场上，这两幅土地被黑马中泓房产以溢价139%和溢价143%一并拿下。
回顾去年的土地市场，除了几个央企还在扼守市区核心位置，大多数开发商还是转移至了二圈层的土地市场。2012年，郊区住宅类土地市场活跃，郫县犀浦、双流华阳、龙泉大面、新都大丰等传统热点片区成为近郊楼市发展的主导区域，一个不争的事实摆在眼前，成都楼市的二圈层开发已经进入爆发期。
据正合报告分析显示，目前各郊县存量土地特征：龙泉的大面土地成交占龙泉整体的近七成，区域土地成本优势明显，未来具备成为楼市热点区域的发展潜力；而郫县存量土地聚集于郫筒、红光、犀浦，且土地成本整体较高；双流片区华阳镇、胜利镇、九江镇、西航港为存量土地主要聚集区域；而温江存量较为分散，多为低容积率地块；新都区域存量主要集中于大丰镇，未来继续为楼市发展的热点片区。
稳中求进楼市日渐回归理性
伴随着溢价成交而来的是对成都土地市场回暖的讨论。业内人士普遍分析认为，土地市场的变化，一方面是受到楼市“红五月”回暖的影响，开发商信心增强，传导至土地市场。另一方面，目前市场上是三成项目占到七成的销量，大型开发商存量房消化得很快。所以，今年以来龙湖、万科、中海、华润这些一线房企开始频繁出现在土拍市场，而荣盛、佳兆业等新锐房企也屡屡发力。
成都卧龙吟机构总经理杨明富指出，近来成交的土地具有几个共同的特点：小、快、好。即土地规模不算大，地理位置都比较好，后期开发节奏可以比较快。而这些特点表现出，开发商的拿地心态和前两年相比有了比较大的区别。适合进行快速开发销售的中小幅面土地获得了追捧，而需要长线投入开发的大型地块依然在土地市场遇冷。5月以来，成都各次土地出让会上，绝大部分地块以溢价成交。四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅表示，全国各地频繁出现楼市微调，这些信号传出，潜在购房者已嗅出了市场的变化，终于不再犹豫了。而在购房者不再犹豫的同时，经过一年多去存量化后，开发商手头逐渐有了拿地的资金，也确实需要土地储备，以维系企业正常运转。“并且，虽然土地市场有所溢价，但是也在开发商经过测算之后的幅度之类，以前‘地王式\’溢价拿地几乎不可能再现。”
“不过，目前仅处于回暖过程中。”在杨明富看来，目前土地市场回暖仍在路上，还处于“有选择性”回暖阶段。杨明富预计，下半年土地市场出现大的反转并不现实，未来更多的还是保持“稳中求进”的状态，开发商的拿地策略不需要太激进。
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