原则上一房一车位 非业主不能购买 《亳州市中心城区地下空间建设用地管理暂行办法》解读

[摘要]《亳州市中心城区地下空间建设用地管理暂行办法》解读

市区一建筑地下车库(资料图片) 李鹏 摄

地下空间可以办理不动产登记、人防工程不得出售或附赠、建筑区划内的地下车位首先满足业主需要、地下空间以现售为主………

这将终结亳州市地下空间长期以来产权不明、权责不清、无法办证的状况。

近日，新修订的《亳州市中心城区地下空间建设用地管理暂行办法》（以下简称《办法》）出台并于引发之日起实施。这将进一步规范市中心城区地下空间建设用地管理，促进土地节约集约利用，保障地下空间不动产权利人的合法权益。

地下空间能随意建设吗？要取得建设用地使用权

近年来，随着亳州市中心城市快速发展，城区面积急剧扩张，城市用地日趋紧张，地上的拓展空间越来越少，地下空间进行合理开发和利用成为必然趋势。那么，什么是地下空间？地下空间建设用地使用权是如何管理的呢？

《办法》明确，地下空间是指地表以下的空间，分为两类：一是结建式地下空间，是指结合地面建筑一并开发建设的地下空间；同一项目内既有结合地表建筑开发的，也有独立开发的，视为结建式地下空间。二是单建式地下空间，是指独立开发建设的地下空间。

地下空间虽然在地下，但仍然牵涉到建设用地使用权问题。《办法》规定，地下空间建设用地使用权，是指经依法批准建设的地下建（构）筑物及其附属设施所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权。

需要注意的是，与地上空间一样，《办法》规定，城区地下空间所有权属于国家，开发城区地下空间应当取得地下空间建设用地使用权。

地下空间建设用地使用权审批应当遵循统一规划、依法取得、合理利用原则。新设立的地下空间建设用地使用权，应充分考虑相邻空间的发展需要和相互衔接，不得损害已经设立的地表或地下建设用地使用权和其他不动产物权。

地下空间建设用地使用权是无偿的吗？

要缴纳土地出让金地下空间建设用地使用权应该如何取得呢？

《办法》指出，对于符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式取得；对于不符合《划拨用地目录》的经营性地下空间建设用地，应当以招标、拍卖或挂牌出让方式取得；对于地表建设用地使用权人申请开发其建设用地范围内的地下空间，可以协议出让方式取得。

大家都知道，地上空间建设用地使用权在出让时都有明确的出让年限，地下空间建设用地使用权有没有出让年限呢？

对此，《办法》规定，地下空间建设用地使用权的出让年限，不得超过土地管理规定确定的用途类别所对应的最高出让年限。对于结建式和原已取得地表建设用地使用权的权利人申请开发利用其地下空间的，地下空间建设用地使用权与地表建设用地使用权用途一致的，土地使用权年限一致；用途不一致的，按照土地用途类别分别确定使用年限，但不得超过法律法规规定的地表建设用地使用权的最高出让年限或剩余使用年限。

与地上空间建设用地一样，想要地下空间建设用地使用权，必须按规定缴纳土地出让金。《办法》明确，地下空间建设用地使用权出让价格，按照分层利用、区别用途的原则确定。地下一层原则上不低于同用途、同区域地表建设用地基准地价的20%；地下二层原则上不低于同用途、同区域地表建设用地基准地价的10%；地下三层及以下不再计缴土地出让金。

《办法》还规定，规划设计方案批准文件未对地下空间进行分层的，按照地下一层标准收取土地出让金。对于经依法批准的工业项目利用地下空间建设生产性建筑的，不需补缴土地出让价款。

市自然资源和规划局有关负责人表示，为解决历史遗留问题，促进房地产市场平稳健康发展，参照合肥市、阜阳市、宣城市等地市在既定条件下未收取土地出让金，可办理不动产登记的做法，已按程序完成规划审批手续的项目所配套的地下车库（位），且不属于人防设施部分的，开发建设单位持规划批准文件、竣工验收、不动产测量成果等资料，申请不动产首次登记。这意味着，这些地下空间不用补缴土地出让金即可办理不动产登记。

地下车位现在能办不动产证吗？需开发商先办大的不动产权证

过去，由于亳州市地下空间开发方面管理办法的空白，造成许多已建成的地下建筑物无法办理不动产登记，也不能进行转让、抵押等，影响了投资者开发利用地下空间的积极性，也造成社会不稳定因素。因此，无论是市民，还是开发企业都非常关注。

修订后的《办法》明确规定，取得建设用地使用权的地下空间可以办理不动产登记。这对开发企业和市民来说，无疑是吃了一颗“定心丸”。

《办法》指出，地下空间建设用地使用权以宗地为单位，可以分层设立、分层登记。同时，对结建式项目的地下空间和单建式地下空间进行了分别表述。

结建式项目的地表建设用地使用权已经单独办理不动产登记的，待建设项目竣工并通过复核验收后，再办理地下空间建设用地使用权登记。结建式项目的地下空间建设用地使用权连同地表建设用地使用权一并取得的，地表、地下空间建设用地使用权可一并设立首次登记。

对地下建设条件复杂，地下空间范围及规划指标建设期间难以准确界定的，可先办理地表建设用地使用权首次登记，地下工程竣工验收合格后，再进行地下空间建设用地使用权首次登记，并在不动产权证书注记“结建地下空间建设用地使用权”。

单建式地下空间建筑物的首次登记应独立登记，并在不动产权证书注记“单建地下空间建设用地使用权”。

地下建筑物的用途应依据批准的规划建设方案或建设工程规划许可证载明的用途进行登记；批准的规划建设方案或建设工程规划许可证未标注、载明地下空间用途的，由规划主管部门明确规划用途后予以登记。

不过，虽然《办法》规定了包括地下车位在内的地下空间可以办理不动产证了，但市民想要为地下停车位办理不动产权登记还要再等等，先由开发企业对地下建筑物（地下车位、车库）整体向有关部门办理大的不动产权登记，然后才能再把单个车位的不动产登记，转移到具体业主的名下。

还有哪些新规影响市民生活？非业主不能购买小区停车位

针对市民普遍关注地下车位问题，《办法》规定，建筑区划内规划建设的地下机动车库（位），应当首先满足业主的需要。原则上一套房子只能登记一个车库（位），多余地下车库（位）应当公开，可向本小区内业主进行出售、附赠，业主要求承租的，建设单位不得拒绝或变相拒绝。除开发建设单位与业主约定属业主共同所有外，地下建（构）筑物所有权属开发建设单位所有。

在保护业主权益方面，《办法》规定，非业主不能购买小区停车位。建筑区划内地下机动车库（位），因买卖、交换、赠予、继承、受遗赠等原因导致地下建筑所有权和建设用地使用权发生转移及变更申请登记的，权利受让人原则上为建筑区划内业主。

除了机动车位，《办法》对非机动车位也进行了规定，建筑区划内规划用于停放非机动车的地下车库（位），不得出售、出租、附赠，或以长期租赁形式变相销售。

《办法》还指出，规划为人民防空工程的，不得办理不动产登记，任何单位和个人不得擅自改变人防工程的使用用途，不得出售或附赠；出租的，租赁期不得超过三年。人防工程实行平时使用证管理制度，人民防空主管部门按照属地管理原则发放和审验工程使用证。

另外，《办法》规定，规划为社会公共停车场（库）的地下车位不得分割登记、转让、销售，或以长期租赁形式变相分割销售，不得改变规划用途。

（本报记者李鹏）

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