住房公积金,是福利还是鸡肋?
市区一处在建楼盘。记者徐怀明摄今年新冠肺炎疫情的出现,打乱了世界的节奏,百姓生活压力增加,企业发展也遇到困难,各界人士纷纷提出取消公积金来减轻企业负担。公积金的“有用论”“无用论”,不同的人有不同的看法。有人认为住房公积金不太重要,公积金储蓄罐的收益很低,根本跑不赢通货膨胀,取消它可以减轻企业的负担。有人认为如果取消公积金会增加人们买房的压力,如果没有公积金贷款,贷款买房就更难。
公积金的超7万次助力
公积金一词源于新加坡的中央公积金计划,其本身是新加坡政府推出的一种强制储蓄机制,由雇员和雇主分别供款,款项可用于支付养老金、医疗费和购房需求。上世纪90年代,我国住房由分配向市场化转型,为了有效筹资,效法新加坡的公积金计划,推出了住房公积金制度,试图通过“互助共济”来保障参与者的住房购买能力。
公积金缴存由职工个人和所在单位共同完成,两部分数额相等；缴存之后全部归属职工个人所有,设有专门账户并免征所得税。职工可以向公积金中心申请公积金贷款用于购房。若职工未提取公积金,则可在离退休、死亡或户口迁出原居住城市时,提取本人账户内的住房公积金。
“你快来看看,这就是我们的新家。”7月的一个上午,新地城市广场的居民林丹将记者请进了屋内。“我和老公的老家都不在市里,虽然房子不大,但能在城里安家,我们已经觉得很幸福。”林丹家的房子只有90平方米多一点,三室一厅,不算大,但三口人住得很温馨。
今年32岁的林丹,自己开了一间美妆工作室,丈夫在国企工作,夫妻二人打拼几年,有了一点积蓄后,想到的第一件事不是买车,而是买房。“我老公是有公积金的,我没有,我们凑齐了首付,用了公积金和商贷组合就买了房子。”林丹高兴地说:“多亏老公有住房公积金,每月我们能少还不少钱,只要再添1000多元还贷款就可以了,有了房子,才觉得踏踏实实有了家,活得更有底气了。如果他也没有公积金,可能我们买房还要再延后,错过买房的好时机。”
时光穿越回16年前,直到2004年,蚌埠市才成立了住房公积金管理中心,全面接管了住房公积金的所有工作。
2003年年末,蚌埠市的住房公积金实缴职工人数有12.5万人,缴存总额是4.06亿元,缴存余额2.86亿元,而这一组数字到2019年末,是19.52万人,缴存总额232.52亿元,缴存余额80.77亿元。
2019年,市住房公积金管理中心发放个人住房贷款0.44万笔,10.54亿元。截止到今年6月末,蚌埠市公积金累计共发放贷款7.17万笔,累计总贷款147.83亿元。也就是说,至今为止,超过7万套房子,是在住房公积金的助力下才交易成功的,一群像林丹夫妇一样的人直接利用住房公积金有了自己的家、改善了住房条件。
“沉睡”的公积金其实“很忙”
经过20多年的实践,公积金制度在解决一部分人的居住需求的同时,也有一些问题值得探讨。
“我们虽然都有公积金,但挣钱的速度还是赶不上房价上涨的速度,凑不齐首付,所以一直也没能买房。”家住解放一村的张女士说,她和丈夫一个单位,结婚后,夫妻二人就住在公婆给的这套老房子里,后来夫妻二人虽然多次想换房子,但碍于收入能力有限,一直没有如愿。公积金也一直没能为他们买房“雪中送炭”。
公积金制度设计只与职工缴存能力相关,而与支付购房成本能力无关。这导致住房需求更为迫切、更需要公积金贷款的中低收入群体因为缴存额度低、首付难凑齐等原因长期处于“只缴不贷”的状态。“月月按时交、想用却用不上,每个月交的钱等于在睡大觉。”像张女士这样对住房公积金有如此抱怨的人绝非个例。
采访过程中,记者在网络上搜索过大量关于住房公积金的资料。发现作为大家关注的热点,住房公积金在连续多年的全国两会上都吸引了广泛关注,有专家建议放宽公积金使用条件,赋予其社会保障功能以“唤醒”公积金。
有全国人大代表认为,根据现行规定,住房公积金应用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。但是,买不起房(或暂未买房)的人,因为不涉及住房消费而无法提取公积金,使得许多需要改善住房条件的人,长期承担缴存义务,却享受不到公积金的实惠。所以有代表建议,应逐步放宽公积金使用条件,使其用于支付房租、物业费、积分落户等。如果缴存职工发生诸如领取失业保险金、被纳入低保范围或特困救助范围等情况,公积金还是一笔惠民助困资金,本人及配偶住房公积金均可提取。
对于住房公积金,外界舆论一片“唤醒”之声,本地的公积金真的已经“睡沉”了吗?
市住房公积金管理中心信贷科负责人介绍,截至今年6月末,蚌埠市住房公积金的贷款余额为85.11亿元,缴存余额为87.69亿元,公积金的个贷率已经高达97.06%。简单来说,相当于公积金中心手里有100元钱,已经花出去97.06元。资金的使用率已经非常高,不仅没有“沉睡”,反而忙得“脚不沾地”。
保障刚需,房住不炒
2019年7月开始,蚌埠市住房公积金月缴存额执行上限为单位、个人各2031元；月缴存额下限为单位、个人各69元。各个单位的缴存差距客观存在,而房价一路上涨,更是让很多人认为,住房公积金已经沦为部分人“炒房”的工具,它的存在不仅拉大的贫富差距,而且助推了房价。
“我们这是纯改善盘,来买房的大部分是公务员、医生、老师,所以您绝对不需要担心邻居的素质。”“国企高管、公务员、银行员工都是我们的主力购买人群。”……近期,记者在走访市内多个在售楼盘时,发现置业顾问在介绍楼盘的主力消费人群时会出现类似以上的描述。这些所谓的主力人群,有一个共同的特征,就是所从事的行业决定了他们都拥有不算低的住房公积金缴存额。
记者从市住房公积金管理中心拿到一组数据,截止到2019年末,蚌埠市缴存单位中,国家机关和事业单位占46.54%,国有企业占12.23%,城镇集体企业占1.51%,外商投资企业占1.97%,城镇私营企业及其他城镇企业占13.25%,民办非企业单位和社会团体占3.25%,其他占21.25%。
缴存职工中,国家机关和事业单位占44.45%,国有企业占22.51%,城镇集体企业占2.06%,外商投资企业占3.16%,城镇私营企业及其他城镇企业占7.95%,民办非企业单位和社会团体占1.63%,其他占18.24%。
从这些数据中可以看出,国家机关和事业单位,无论是在缴存单位数量占比还是缴存职工占比中都占有绝对优势。这部分群体也成为公积金使用的重要群体。
市住房公积金管理中心征管科负责人介绍,虽然国家机关和事业单位、国有企业占有缴存优势,但住房公积金主要保障的人群依然只能算中低收入者。还有一项重要的数据统计是,“缴存职工中,中、低收入者占98.97%,高收入占1.03%”。所以,住房公积金的主要缴存、使用人群其实是中低收入者,从这一点来看,是符合国家设立住房公积金制度的初衷的。
为了落实“房住不炒”的目标,保证重点支持职工在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房。蚌埠市住房公积金使用有严格的要求,比如去年年初还特意出台了新规,明确“婚姻关系、产权关系变动”、“异地购房”、“失信行为”等都成了今后影响公积金提取、使用的重要因素,对公积金的使用、提取做出了严格的限制和要求。
市住房公积金管理中心信贷科负责人告诉记者,尽管可以二次使用公积金贷款改善住房,且利用公积金购买二套房改善住房条件的比例在逐年提高,但今年2季度,2次利用公积金贷款买房的占比也只有19%,也就是说首次利用住房公积金贷款购房的人数占比一直在80%以上,绝大部分用公积金贷款的人都是刚需购房。
学者观点:理智看待公积金
安徽财经大学经济学院副教授史晓红认为,住房公积金制度已经存在多年,它为工薪阶层实现安居梦发挥了巨大作用,功劳不可否认,而指望这一项制度保障所有人的购房需求不太现实。住房公积金制度只能保障大多数工薪阶层和一大群中等收入者的购房需求,而绝对高收入人群不在这项制度的保障范围内,处于收入金字塔底部的绝对低收入人群,则需要国家的另一套保障体系,比如廉租房制度等,来保障其住房条件改善的需求。
“一个制度存在肯定有它的理由,不可能随意地更改或废除,这毕竟涉及到一大群人的住房保障。”史晓红认为,住房公积金制度的初衷在以互助方式解决职工住房问题,而现在公积金和已然和社保地位一样,成为企业职工福利中基本的一项。它也是在职职工的一份收入来源,从工资里每个月扣了这些钱,扣了这么多年,单位也补贴这么多年,虽然数额不是很大,但是毕竟是每个人的辛苦钱血汗钱,已经实行了多年的保障福利制度。之所以有人认为公积金鸡肋,对购房支持力度不够,这主要是相对于飞速上涨的房价来说。公积金以支持低收入群体住房需求为主要目的,但由于存缴比例是和收入呈正相关关系,收入低、存缴额就低,而与此同时,低收入阶层首付款的积累也比较有限,所以无法通过公积金贷款享受低利率的优惠。在这种情况下,低收入阶层在缴纳公积金时必然产生得不偿失或不平衡的感觉。
史晓红认为,归根到底还是需要在金融措施之外采取政府行动,譬如通过廉租房、发展租赁市场等方式解决供需矛盾。史晓红并不赞同公积金“无用论”,她认为,如果“一刀切”,说取消就取消这项制度就太过于草率,官方需要做的是想办法将这项制度更完善,惠及更多群体,减少贫富差距,有效落实“房住不炒”。
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