售楼部现场房价公示牌处处蹊跷 部分房源标出“天价” 现场销售人员自曝,为了“拖着卖”有了“ 改价房” 业内人士曝潜规则:高价雪藏房源,是开发商和调控的博弈
帝景珑湾售楼部公示的价格表为了房地产市场的平稳运行,各地都在严厉打击房地产企业违法违规行为,严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖等行为。但明里暗里,开发商与“调控”的博弈似乎一直没有停止过。有的开发商达到了预售条件、拿到了预售许可证,却在公开销售过程中,人为地采取一些手段,对房屋销售的节奏进行了干预,即使否认“捂盘”,但却是明显地“惜售”。
近日,有市民向本报记者投诉,帝景珑湾在销售过程中出现了“变相捂盘”的情况。为了一探究竟,昨天,淮河晨刊记者来到帝景珑湾售楼部,现场一位销售人员告诉记者,目前一期房源已基本售罄,二期在售的楼房目前开盘了两栋。
价格表上蹊跷的“柱状标识”
在参观完样板间和沙盘后,销售人员向记者介绍房价。在沙盘边上的房价公示栏里,记者看到了在售的两栋楼的每套房源的标价。为了让看房人能一目了然的看到房源是否已经售出,这两栋楼的两张价格表上有明显的标识区分。已售出房源的房号被贴上了红色的圆点遮挡,未售出房源上无任何标识。除此之外,记者发现还有一部分房源的标识很“诡异”,这部分房源的房号被红色柱状线条遮挡。
仔细一看,这类被柱状线条遮挡房号的房源,显示的状态虽然也是可售,但价格却出奇地高。比如该楼盘海棠园1号楼,同一栋楼中的133.75平方米的户型,从8楼到30楼的显示均为已售出或待售,有的有红色的圆点标识,有的则毫无标识,这批房源的单价多在12000元－13000元之间,最高没有超过13200元。而这一户型从3楼到7楼、31楼到34楼的房号全被柱状红色线条遮挡,记者发现,这批房源的价格在16000元－20000元之间,而对市场普遍判断不太容易销售的顶层,公示价格却高达20400元。
该栋楼的124.21平方米的户型,从3楼到34楼的所有房源房号都被红色柱状线条遮挡,这批房源的单价则从17000元－22000元不等。
该栋楼95.63平方米的户型也出现了同样的现象,8楼到30楼没有被柱状红色线条遮挡,均价单价都在12000元左右,而其他楼层的同户型房源则被柱状线条遮挡,单价在17000元－20000元之间,比正常销售的房源,价格高出了五千到七千元不等。
揭露内幕:“柱状标识”全是“改价房”
差距如此大的价格、蹊跷的标识,让这栋楼的房价疑窦丛生。“为什么这种标识的房子这么贵?顶楼都能卖到20000多元?”记者向销售人员问出了心中的疑惑。
“这些房子的价格还要去重新备案,到时真正成交价格不会这么高。”销售人员说,这类房源的价格虽然被公开、处于待售状态,但考虑到价格太高,不建议消费者购买。
“为什么同一栋楼的房源,一起开盘,有的房源正常报价,有的还要去改价再回来卖?不能一次完成价格备案?”销售人员的答案让人越听越迷糊,记者只有继续发问。
“这些打红点的、没画线没打点的都是正常价,要改价的房子肯定是改到这个正常水平才能对外卖。道理很简单嘛,一栋楼两个单元,现在只卖一个单元,另一个单元不着急卖。
业内潜规则,标高价、改价格、慢慢卖
不急卖,于是就标一个“不靠谱”的价格,这算是营销手段吗?“这算捂盘惜售吗?”记者再次直接抛出了问题。
“也不算捂盘惜售吧,你要愿意现在这个价格买,我们也卖。”面对敏感字眼,销售人员还是进行了否认。
“不会有人这么傻吧,一平方米比正常房源的价格贵了四五千块钱。”
“那你只有等啊,等我们改价,一般人也都不会买的,所以我们把这批房源(用柱状红线)划了,不卖了,等这些(未标记)房源都卖差不多了,我们再把这批(柱状标识房源)价格改过来,再开始卖。现在都这么干的,有的楼盘房子卖了六年,如果都是开盘一次报价、全部推出,可能三年不到房子就卖完了,还不都是过半年推一栋,过半年再推一栋,卖房都这样。”为了说明业内现实问题,这位销售人员还用不远处的一家楼盘举了个例子。
“你们这么做都是等着房子涨价吗?”
“也不能说等涨价,只是针对现有的房源,留更多的余地吧。就像卖东西,货还够卖几天,不会立马就进货,等到卖得差不多了,才进货,一个道理啊。如果现在手头房源卖完了,我们肯定立马就要去改价格。何况,房价也不是我们随心所欲地定的,有一个平均值,必须考虑到前前后后的各个销售环节。”销售人员解释了半天,记者终于听懂,虚标价格,只是为了不让这批房子被选中卖出,成了开发商控制销售节奏的手段。
物价部门:备案价不能随意更改
为促进房地产市场健康平稳发展,自2011年5月下旬起,蚌埠市物价局全面推进商品住宅预(销)售价格备案工作。在售楼盘要对所有销售房源“一套一标”,房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积、销售单价、销售总价、销控情况、实际成交价格、监制单位和举报电话。
根据相关政策规定,商品房价格备案后,如果实际销售价格与备案价格差距较大,则需要重新申请价格备案。
昨天,市发改委物价局相关部门负责人表示,捂盘惜售也被视为价格欺诈行为,开发商要一次性公开全部销售房源,一定要备案多少套,对外公示多少套,而且备案价格和案场公示价格必须一致,否则也被视为价格欺诈。开发商出售房屋的价格一定不能高于备案价,但为了保证房地产市场的平稳运行,相关部门要求开发商在销售过程中的降价,也不能过于“放肆”,如要申请更改商品房备案价格,不论是调高或者调低,都不能够随心所欲,如果调整的幅度过大,可能会面临不能被审批通过。
业内人曝:为等合适时机,靠高价雪藏房源
为了拨开迷雾,看清问题,记者对地产行业的业内人士进行了采访。赵先生与地产行业打交道已经十余年,他告诉记者,地产销售行业有个大家都默认的潜规则,就是领取多栋销售许可证,而只拿出其中少部分面市销售,其余的则雪藏起来。但如果真有客户要买,则依靠标高售价,暗示客户那些房源价格偏高,不如买推出的那些房源。
有的楼盘虽然取得了某一期房源的预售许可证,但并不急于一次性将所有房源都推出卖掉,可价格公示却要求所有在售房源的信息都“必须上墙”,于是为了应付检查,开发商就将售价标得奇高,客户吓得扭头就走,等一个好时机再将房源发售,这种伎俩在业内并不稀奇,但委实有点愚弄买房人。
而开发商标高部分房源的价格,除了控制销售节奏,还有一个重要的目的,销售人员在采访中也隐约提到了,就是为了以后的销售。监管部门为了保证房地产市场的平稳运行,要求在一定时间内、同一小区分期开盘的同品质楼盘中,后一期的价格不得高于前一期的价格,为了照顾到以后开盘房源的销售,开发商也不能将房源价格标注的太低。现场销售人员提到“房价定价要考虑到平均值,就是这个原因。”
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