赴港上市房企招股书接连失效，想要敲钟并不容易
记者 | 马一凡
安徽小房企万创国际是近年来冲击港股IPO次数最多的内地房企，在今年6月初招股书又一次显示失效后，万创国际再一次递交了新招股书。
在2017年6月、2018年2月和2018年11月，万创国际已经三度递交申请材料，整个赴港上市历程已超过两年仍未成功。
港交所IPO审核周期一般为5-8个月，排队时间相比A股较短。交表6个月后未获通过，按一般流程会显示为失效。易居企业集团研究总监洪圣奇认为，企业上市过会时间过长的原因多种多样，既有可能是港交所的原因，也有可能是公司方面的原因，也有可能是市场环境因素。
不过今年以来，众多申请港股IPO的内地房企中，只有银城国际和德信中国如愿敲钟，海伦堡中国、中梁控股、奥山控股、万创国际的招股书接连“失效"，不得不重新递表等待。
这让人不禁猜测内地房地产企业赴港上市通道的收紧。2018年推出重大变革后的港交所迎来爆发，共有207家公司在港交所完成IPO上市，看准时机的房地产企业也借势而上，2018年一共有6家内地房企成功在港敲钟。2017年时，这个数字还是0。
但显然，港交所新增的两个规则，包括接受同股不同权企业上市以及允许尚未盈利或者无收入的生物科技公司上市，是面向新经济公司和生物科技公司敞开大门，未必利好于房企。而随着赴港IPO房企的增多，他们面临的竞争压力也越来越大。
几家招股书失效的房企，都存在经营或财务数据上的缺陷，万创国际是其中的典型。
万创国际作为偏居安徽的小房企，项目少，风险高，经营状况不佳，负债率高企。
根据招股书，万创国际目前只进入了安徽淮南、六安两座小城市，在开发项目只有4个，待开发地块仅有2个，总土储98万平方米。
2015年、2016年、2017年、2018年其营收分别为4.24亿、7.81亿、6.29亿、13.03亿；毛利分别为1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元、4.87亿元；资本负债率依次是608.5%、716.8%、1218.0% 、180.4%；负债与权益比率分别是568.6%、678.7% 、600.8% 、23.9%。
可以看出万创国际营收不高，但资本负债率处于行业绝对高位，尽管在2018年已经大幅优化财务结构，大量还债降杠杆，使得负债与权益比率暴降24倍，资本负债率大降5倍，但仍难掩盖其风险较高的现状。
上一份招股书显示这家房企最难的焦点之一是融资，为了融资用了很多办法。其开发资金来源一直十分依赖通过华融资产的债务重组安排以及资金信托有限责任公司的信托融资安排。同时还透过其关联企业联华实业获取更低利率的银行贷款，并改变贷款用途用作物业开发。
一位业内人士曾向界面新闻记者表示，通过与华融这种不良资产管理公司进行债务重组安排获得融资，是部分房企常用的一种非标融资手段，融资利率较高，企业具有较大风险。而关联公司之间订立贷款协议，不仅涉嫌违规，更大的风险还在于有利益输送之嫌。
万创国际在新递交的资料中称，除了从华融获取融资，2019年其已开拓了新的融资渠道，包括——
2019年4月3日，与独立第三方陕西省国际信托股份有限公司订立新贷款协议，融资2.5亿人民币，年利率14%，固定期限为18个月；2019年4月4日，与淮南通商银行订立新贷款协议，融资1亿人民币，年利率9.5%，固定期限24个月。
此外，2018年万创国际还分别向华融资产及紫金信托偿还了8.3亿元及1.5亿元借款。不过，新的融资利率也不低。财务指标有所优化的万创国际第四次闯关能否成功还有待观察。
同样尚未成功过会的海伦堡、中梁、奥山控股，也都有各自的问题。
扩张中的海伦堡近年来负债激增，2018年净资产负债率高达133.7%，是2016年时的两倍。
中梁2016年时的净资产负债率一度高达1790.2%，至上市这一年，即2018年骤降至58.1%，且直至2017年上半年，中梁都处于净亏损中，自2017年下半年起才扭亏为盈。
想乘着冬奥会东风打“冰雪牌"的武汉房企奥山国际，2017年净资本负债率高达569%，2018年高达283%。打算讲“冰雪故事"，但其收入构成中冰雪业务仅占比0.1%。
不过，去年有两家财务数据并不好看的小房企在港交所顺利上市，其中来自河南许昌的本土房企恒达集团也是四度尝试IPO，其中一次是借壳上A股失败，还有三次是冲击港股，最终于去年年底登陆港股，其销售收入一直处于10亿元上下，2015年至2017年的资产负债率却高达677％、762.7％、406.6％。
从恒达集团的情况来看，足以说明目前重新递表排队的房企虽然面临各自问题，但并非没有希望。
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