热点城市周边楼市成投资新宠 溢出效应热点城市周边成“香饽饽”
楼市已经历连续三个月的高强度调控，从最初的限购、限贷，紧接着的限价、限售，再到一线城市的全面限商，房地产市场热度在“五限”下有所降温。
需要注意的是，由于下降不是自发性调整，住房价格依然坚挺，且因“溢出”效应，热点城市周边地区成为替代的“投资标的”，导致该类城市同时面临“控房价”和“去库存”难题。
专家指出，随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，城市界限越来越模糊，区域概念强化。建议将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待，在一城一策的基础上，探索区域协调施策。
5月底，湖北地级市咸宁的楼市热闹非凡，难以在武汉买房的购房者们快速向周边溢出。
安徽六安也因合肥的火热以及限购，其房地产市场逐步升温，销售量屡创新高。
近两年大热的郑州更是因都市圈因素影响，其周边县市楼市也纷纷开启大热模式。洛阳方面，作为国家区域性中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛阳地铁、自贸区等因素的影响，洛阳房地产市场异常火爆，部分楼盘出现量价齐升状态。开封方面，房地产市场从成交到开发投资，均进入快车道。
除了郑州都市圈周边，今年1至4月，扬州市商品房销售面积296.94万平方米，同比增加54.7%；其中住宅销售面积279.78万平方米，同比增加51.8%。商品房待售面积313.70万平方米，同比下降27.5%。商品房去化周期降为6个月。
对此，江苏省组织331名相关专家调查后，报告显示，在热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如，镇江属于南京都市圈，楼市政策相对宽松。调查者对镇江商品房价格预期，由一季度“缓和上涨”为主，转变为二季度“明显上涨”为主；南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。
随着购房者的溢出，部分一二线热点城市周边的三四线城市成交快速上涨，去化加速。有报告显示，根据国家统计局的最新数据计算，全国住房存量4月同比下降16.2%，是自全球金融危机以来最大的月度降幅。其中，若按照对11个三四线城市的调查中，住房存量4月更是平均同比减少22.4%。
调控难抑热点城市周边房价快速攀升
国家统计局公布的数据显示，5月份，一二线城市房地产降温态势持续，热点周边三四线城市领涨全国。
统计局数据显示，4月份，唐山房价环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州、金华上涨1.7%，昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。5月份时，趋势依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌等新房价格环比涨幅较大的城市多为热点周边三四线城市。
CRIC研究中心杨科伟表示，由于购房热情仍在，调控博弈，因此，购买力溢出，热点周边城市成为投资最佳标的，部分存在上涨之势。
以石家庄为例，受京津冀城市群影响，仅5月单月，石家庄楼盘调价数量达到21盘。
因各种因素利好，河北不仅成为购房者的投资天堂，也成为各房企的拼抢之地。6月2日，石家庄正定新区迎来今年“最受关注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市，受到了碧桂园、保利、万科等25家房企的集中关注，拍卖总额达42.33亿元。
安徽六安也同样是受城市圈利好的城市之一。根据国家发改委已批复的规划，合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。在此影响下，今年一季度，六安房地产市场继续升温，全市销售商品房面积同比增长20.37%，销售金额同比增长46.8%，商品房均价同比增长21.81%。
在福建漳州，也大量存在着认为当地未来房价向厦门看齐的投资者。在漳州万科城滨江府、恒大御景半岛等新兴高档住宅售楼处，虽只剩为数不多的尾盘清售，但看房买房的人依旧络绎不绝，购房者普遍判断漳州房价还有潜力，开发区房价肯定会涨，买到就是赚到。
库存畸变“去库存”“控房价”并存
在市场热度下，楼市库存却出现了分化，非住宅类项目库存整体偏高。据不完全统计，2016年安徽新增商业项目23个，新增商业体量超230万平方米，2017年计划新开业购物中心更是达73个，预计新增商业体量高达760万平方米。
以去年房价一路高歌的合肥为例，虽然住宅时常面临抢房，但商业部分却未能向住宅看齐。数据显示，截至2016年12月31日，合肥商业市场库存达到432.95万平方米，同比2015年增加28.3%，库存量不降反增。按照2016年商业项目的去化速度计算，合肥商业项目需要3.2年才能完成去化。
六安方面上述现象更为明显，截至4月底，该市可售商品住宅440.23万平方米，去化周期为13.7个月，但非住宅库存273.72万平方米，去化周期为124.4个月，高达10年。
中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。
除了住房性质结构失衡外，地方楼市还存在区域性结构失衡。如六安在部分区域住宅热销的同时，一些县乡仍需积极推介房源。六安市房地产管理局统计显示，2016年在棚改货币化、鼓励农民进城购房、发放契税补贴和购房补贴、购买商品房作为安置房源等一系列的去库存措施的作用下，库存面积大幅下降，全年净去库存面积达336.19万平方米。
湖北方面，截至2017年3月底，虽然全省商品住房库存平均消化周期为7.4个月，但仍有5个县库存消化周期超过18个月，其中，郧西县18.6个月，嘉鱼县22个月，黄梅县23个月，云梦县24.8个月，屈家岭管理区31个月。
贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。他建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。
分城施策转向区域施策
事实上，地方政府也已关注到该类城市所面临的风险。为解决结构性失衡问题，安徽省住房城乡建设厅、安徽省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门5月份联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，通过去库存与供地联动、鼓励企业将非住宅商品房转为自持物业、鼓励个人购买商住公寓等途径，指导各地有序化解非住宅商品房库存。
根据意见，安徽将推动房地产去库存与土地供应联动，要求各地结合各类非住宅商品房在售量、将要上市量和市场总体需求情况，按“控制总量、限制增量、消化存量”原则，合理安排土地投放量，优化用地供应结构。明确商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的城市，停止新出让同类性质用地。同时，优化各类非住宅项目，多渠道消化非住宅商品房库存。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业；支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变；鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，热点周边城市已进入去库存和控房价双轨并行阶段，调控难度将继续增加，需要有新的调控视角和手段。
世联行董事长陈劲松说，随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，城市界限越来越模糊，区域概念强化，仅以行政边界实施的一城一策可能会无法适应市场变化。陈劲松建议，通过完善现有城市群市长联席会议等机制，将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待，在一城一策的基础上，逐步探索区域协调施策。梁倩马姝瑞徐海波
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