苏宁物业30亿卖给行业龙头？它看中的可能是这个价值

记者 | 孙梅欣

以148亿元出转让苏宁易购23%的股权之后，苏宁的出让之路似乎并未结束。

近期有消息称，碧桂园服务将以30亿元的对价，收购苏宁旗下的物业公司江苏银河物业。对此，碧桂园服务和苏宁均对这则消息未予以明确表态。

但有知情人士透露，“事情尚未最终敲定。”有第三方物业机构人士表示，苏宁将银河物业出售给碧桂园，“方向上没有太大的偏差”。

这笔尚未完成的交易，之前已有征兆。3月23日，持有银河物业100%股权的苏宁置业，将银河物业全数质押给了碧桂园生活服务业集团，质押股权数额为3001万元。早前有分析称，由于物业行业较少在同行间进行融资，此次融资可能是交易之前的履约保证。

在刚刚过去的一个多季度里，苏宁的危机似乎在多方爆发。今年2月末，苏宁以148亿元对价，将23%的股权转让给深国际控股和深圳鲲鹏投资之后，这家企业紧绷的资金链，似乎就成为了公开的秘密。

与出让股权一同官宣的，还有江苏苏宁队足球队被“解散”的消息，也让这支3个月前刚刚战胜广州恒大的队伍，成为成为“最短命”的中超冠军球队。

但这笔交易很可能还不足以解决苏宁的资金缺口。早前IT时报统计，苏宁一年期内需偿还的到期债务规模近400亿，显然易购转让股权的价格还不足以覆盖。

就在4月12日，继银河物业之后，苏宁置业还将全资持有的另一家公司滁州苏宁置业有限公司全部股权，出质给了一家名为新余瀚宇碧江的资产管理有限公司。另外，持有苏宁置业10%股份的张近东之子张康阳，出质3000万元股权数额，给恒大人寿保险。

在苏宁旗下的众多产业中，江苏银河物业算不上最耀眼的资产，但不可否认的是，其所站在的物管行业，目前仍是资本市场追捧的风口。

数据显示，去年共有17家内地物业管理公司在港交所上市，首次公开募集资金总额约为648亿港元。中指研究院统计，2020年底在港交所上市的物业公司上市平均市盈率为38倍，高新科技企业仅为35倍。

苏宁银河官网显示，公司成立于2000年10月，截止2020年末，在管面积5979万平方米，合约面积7998万平方米，覆盖城市超过200个，管理业态包括综合商业、科技办公、产业园区、高端住宅、公共服务等等。

其中，全国各大城市的苏宁广场、苏宁生活广场、物流园区，以及在长三角地区的多个写字楼、科技办公园区以及公共服务物业，均为苏宁银河物业进行管理。

这可能正是碧桂园服务所希望扩张的领域。作为目前国内管理规模最大、市值最高的物业管理公司，碧桂园服务截至2020年底，合同管理面积约为8.2亿平方米，在管面积约为3.8亿平方米，管理3277项物业，市值达到2337亿元。

由于背靠国内最大的住宅开发企业，碧桂园服务的主要管理对象，还是以住宅物业为主。

第一太平戴维斯高级董事、华北区估价部负责人胡建明表示，相较于住宅物业管理，商业物业管理的利润率要高得多。对于碧桂园服务而言，银河物业所持有的大量商业物业，正是碧桂园在物管领域扩张所需要补足的价值所在。

碧桂园服务2020年报透露，去年物业品牌拓展新增合同管理面积约为7246万平方米，商业物业、写字楼、产业园等非居住业态项目数量首次占比超过50%。

由此可见、非居住业态物管项目，原本就是碧桂园服务正在积极拓展的方向。如果和银河物业的交易最终达成，那么仅这一笔交易带来的商业、写字楼和产业园物业的管理面积，便几乎看齐去年全年的同类增量。

更何况，物业管理企业的规模扩张还在持续。4月13日，碧桂园服务正式完成收购蓝光嘉宝52.83%的股权，交易对价约为49亿人民币。交易完成后，碧桂园服务的合约管理面积有可能将超过10亿平方米，将行业第一的身位优势持续拉大。

对于苏宁而言，出售银河物业或许能缓解眼前的压力，然而如何摆脱公司目前整体的困难，仍是未解的难题。

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