资阳中心城区房屋征收新政策解析
国务院于2011年1月21日颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和省人大常委会通过并于2015年1月1日施行的《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》，从房屋征收目的、征收补偿主体和征收程序等方面作出了重大调整，提出了新的要求。为贯彻落实国、省条例精神，进一步规范资阳中心城区房屋征收补偿行为，为房屋征收工作正常有序开展提供政策依据，今年5月市政府出台了《关于调整资阳中心城区房屋征收与补偿有关政策的通知》（资府发〔2015〕12号）、《关于资阳中心城区房屋征收中未经登记建筑认定有关问题的通知》（资府发〔2015〕14号）等文件。为帮助广大市民特别是被征收群众全面理解和把握资阳中心城区房屋征收补偿政策，现作如下解析：
一、房屋征收新政策与过去相比较有哪些变化？
新的房屋征收补偿政策与过去相比较，主要有以下三个方面变化：
一是调整了房屋征收操作模式，对未经登记建筑先行认定，全面引入评估机制，实行先补偿、后安置。
二是调整了房屋征收补偿、补助及奖励内容和标准，增加了装饰装修补偿、空调移机补偿、安置房动工后一次性付清应支差价款优惠和住宅公摊面积补助，提高了非住宅房屋停产停业损失补偿标准、搬迁补偿标准、货币补偿奖励标准、签约奖标准、全合法奖标准以及物业服务补助标准，调整了返迁奖励标准。
三是调整了房屋征收工作运行机制，市本级项目房屋征收决定由雁江区政府负责发布，街道办事处（镇、乡）具体组织实施，市、区两级房屋征收部门负责业务指导和政策把关。市政府主要负责统筹房屋征收政策、资金和计划，并专门成立市本级项目房屋征收工作领导小组研究项目推进中的重大问题。
二、房屋征收实际工作中应遵循哪些原则？
（一）先行认定的原则。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条规定，市本级项目房屋征收范围内未经登记建筑一律由市政府成立的认定工作领导小组先行进行认定，其认定结果作为补偿安置的依据。
（二）评估定价的原则。根据国省征收条例相关规定，被征收房屋价值及装饰装修补偿金额和用于产权调换的安置房价值等都将由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。
（三）鼓励货币补偿原则。为缩短被征收群众在外过渡周期，切实解决居民住房安置问题，政府出台了货币化安置奖励政策和税费优惠政策，鼓励被征收人选择货币补偿。选择货币化安置的被征收群众可通过政府搭建的统一服务平台自主购买商品房实现安居梦想。
三、被征收房屋的合法性、用途如何认定？
（一）未经登记建筑认定工作的开展。由雁江区人民政府、市住建局、市国土局、市公安局、市规划局、市建设监察支队等单位（部门）组成的未经登记建筑认定工作领导小组负责对项目房屋征收范围内的无证房屋进行调查、认定和处理。被征收人对认定结果有异议，可向市建设监察支队申请复核。
（二）村民自建房屋合法性及面积认定办法。办理有产权证或规划建设手续的以证载为准。集体土地已征用但房屋未征收、且满足有土地使用手续的无证房屋，按下列办法认定：
1.在已建成房屋内，按房屋占地不超过土地证证载面积、房屋层数不超过两层计算。房屋层数不足两层的，据实计算。
2.按第1项认定后，村民自建房屋合法面积达不到人均30㎡的，在已建成房屋面积内按不超过人均30㎡认定为合法建筑。
3.村民自建房屋经认定不足人均30㎡的，在实施房屋征收时按人均30㎡予以保障安置；补足人均30㎡的部分按合法住宅面积给予补偿安置且应由被征收人按建设成本400元/㎡支付价差款，不享受临时安置补偿和房屋装饰装修补偿。
（三）被征收村民户家庭人口确定办法。被征收人家庭人口以户籍证载为基础，主要包括：①被征收人配偶；②被征收人子女；③被征收人父母。被征收人家庭人口必须同时符合下列条件：①户籍须在项目区域内。其中在外地上学或服兵役（义务兵）的子女可以纳入。②享受集体组织经济分配（空挂户不得纳入）。③系被征收人（即产权人）的直系亲属。包括配偶、父母、子女等，但已享受宅基地、福利分房或购买经济适用房的不得纳入，属征收封户后迁入的不得纳入。
（四）被征收合法房屋认定为营业用房需同时满足的条件。对1998年12月20日前修建，无法确定设计用途或设计用途明确，但因就业等特殊原因改变用途，并作为家庭主要生活来源的旧有合法房屋，在1998年12月20日前依法办理了工商、税务登记且征收时正在营业的按实际用途认定。
四、房屋征收补偿、补助和奖励的内容有哪些？标准是多少？
（一）房屋征收补偿的内容和具体标准
房屋征收补偿包括被征收房屋价值补偿（含被征收房屋水电气视讯等附属设施及土地使用权的价值）、房屋室内装饰装修补偿、附属物补偿、过渡期补偿（临时安置或停产停业损失补偿）、搬迁补偿等。
1.被征收房屋价值补偿标准。按被征收房屋的评估价值给予补偿。
2.室内装饰装修补偿标准。由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
3.附属物补偿标准。按征收时政策规定标准执行。
4.过渡期补偿（过渡费）标准。按被征收房屋所在类区规定标准乘以合法房屋建筑面积计算确定。
5.搬迁补偿标准。住宅：1000元/户·次；非住宅：营业用房15元/㎡·次、办公仓储等用房12元/㎡·次。选择产权调换的计发2次；选择货币补偿的计发1次。
（二）房屋征收补助的内容和具体标准
房屋征收补助包括住宅公摊面积补助、住改非经营补助、物业服务补助。
1.住宅公摊面积补助标准。选择货币补偿或调换安置到高层建筑的，给予住宅公摊面积补助。其补助标准按被征收合法住宅面积分段累进计算（平均水平约为被征收房屋合法面积的12%左右，实际面积以计算确定为准）。
2.住改非经营补助标准。被征收人利用合法住宅底层房屋从事经营活动，但不符合按营业房补偿安置的，可按工商、税务登记情况，结合实际经营年限、实际经营面积给予20元/㎡·年的经营补助。经营补助的最高年限不得超过10年。
3.物业服务补助标准。选择产权调换的，按安置房屋建筑面积给予被征收人0.5元/㎡·月的物业服务补助，以通知接房之时起计，补助期2年。选择货币补偿的，按被征收合法房屋建筑面积给予被征收人0.5元/㎡·月的物业服务补助，一次性补助2年。
（三）房屋征收奖励内容和具体标准
房屋征收奖励包括签约奖、搬迁奖、全合法奖、返迁奖、货币补偿奖。
1.签约奖标准。被征收人在规定时限内签订补偿安置协议，分段给予每产权户总计不超过10000元的奖励。征收个人营业用房和非旧城区改建征收个人住宅就地就近安置，被征收人在规定时限内签订补偿安置协议的，安置房屋与被征收房屋建筑面积相等部分给予免收价差款的奖励。
2.搬迁奖标准。被征收人在补偿安置协议或搬家通知规定时限内完成搬迁腾交旧有房屋的，给予每产权户5000元的奖励。
3.全合法奖标准。被征收人房屋产权手续、土地证件齐全，无任何违法建筑，且在签约期限内签订补偿安置协议并完成搬迁腾交旧有房屋的，给予每产权户20000元的奖励；有违法建筑但在签约期限内自行拆除违法建筑的，可享受该项奖励。
4.返迁奖标准。安置房竣工验收合格后，被征收人在规定时限内结账接房的，给予每产权户3000元奖励。
5.货币补偿奖标准。若被征收人选择货币补偿并在规定时限内签约和搬迁，给予货币补偿奖。具体标准为：按被征收房屋评估价值给予住宅20%，营业用房15%的购房奖励；办公、生产、仓储等用房分段累进计算给予奖励，500万元以下（含500万元）按15%计，500-1000万元（含1000万元）按12%计，1000-3000万元（含3000万元）按8%计，3000万元以上的按4%计。
五、房屋征收评估如何开展？
（一）房屋征收过程需进行评估事项。一是被征收房屋价值的确定；二是安置房屋价值的确定；三是被征收房屋内装饰装修价值的确定；四是生产企业搬迁补偿。
（二）评估机构的确定。评估机构由被征收人（代表）协商选定。被征收人（代表）在征收部门规定时限内不能确定的，由房屋征收部门组织被征收人代表、相关街道办事处（镇乡）、备选评估机构和公证机关通过抽签方式确定评估机构。
备选评估机构由市房屋征收局对其资质等级、综合实力、社会信誉进行审查，并统一纳入房屋征收评估机构库。房屋征收实施前，现场公示备选评估机构库信息，供被征收人选择。
不论是被征收人协商选定评估机构还是抽签选择评估机构，一个项目评估机构只能选择一家。
（三）对房屋征收评估结果有异议的处理。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。
六、开展房屋征收工作有哪些程序？
（一）房屋征收工作程序
纳入房屋征收年度计划→确定征收范围（项目区封户暂停办理相关手续）→开展房屋调查登记→对无证房屋进行认定→确定评估机构、开展房屋征收预评估→编制补偿安置方案，报市区政府论证→开展为期30天的补偿安置方案意见征求→修改方案并报区政府发布征收决定→签订《房屋征收补偿协议》→汇总安置房需求总量、规划设计安置小区→出具正式评估报告，选房签订《房屋征收安置协议》→搬迁腾交被征收房屋→未签协议户由区政府发布《房屋征收补偿决定》→申请区人民法院强制执行。
（二）棚户区（城中村）改造项目程序
征询被征收人改造意愿（房屋征收面积过三分之二且户数过三分之二的方可纳入房屋征收年度计划）→开展调查登记→对无证房屋进行认定→确定评估机构（出具初步评估结果）→编制补偿安置方案报市区政府论证→征询被征收人意见（补偿安置方案征求意见期间，同步开展附生条件的《房屋征收补偿协议》签订工作）→签约比例达到规定标准（如95%以上）则按上述程序继续开展下步工作→否则征收工作终止（所签补偿协议不生效）。
（三）强制执行程序
对经三次协商仍无法解决的征收纠纷，雁江区房屋征收部门报请雁江区人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又拒绝在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁的，雁江区人民政府依法申请雁江区人民法院强制执行。
七、房屋征收工作应接受哪些监督？
市人民政府负责对区人民政府房屋征收与补偿工作进行监督；审计机关负责对征收补偿费用管理和使用情况进行监督；监察机关负责对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员进行监察；新闻媒体负责对征收补偿行为进行舆论监督。
在房屋征收过程中，各个环节都要进行现场公示，接受群众监督。如征收法规政策、房屋征收决定及公告、房屋征收补偿安置方案、安置房平面图、征收补偿标准、调查结果、认定结果、评估机构选择、评估结果及补偿结果等。
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