租赁房屋起纠纷双方都须擦亮眼法官结合相关案例进行讲解
何权业 绘
今说法
今报记者何书俊 通讯员冼旎文
随着流动人口的不断增长，不少人选择在城市里租房居住，与房屋租赁相关的诉讼纠纷也越来越多。房东扣除押金提前解约、利用房屋租赁实施诈骗等情况屡屡出现，那么，在租赁房屋过程中，房东和房客该如何正确利用法律维护自身的权益呢？柳州市柳南区人民法院法官结合相关案例对此进行了详解。
案例一
退房时房东扣留押金
市民张先生将自己位于城站路的一套房子租出去，做起了房东。2013年2月，张先生与来柳州市工作的陆先生签订了为期一年的租房合同。合同期满时，双方因2000元的押金产生了激烈的争吵。张先生指出，陆先生退房时，将张新粉刷的墙壁弄脏，而且还弄坏了厨房的名牌燃气灶，应从押金中扣除维修燃气灶和重新粉刷墙壁的费用。陆先生则认为，张先生的房子常年对外出租，房子墙壁本来就是脏的，燃气灶是使用频率多导致出现故障，自己也曾向张报修，但张并未理会，因此押金应该全额退还。双方争执不下，张先生将陆诉至柳南法院，要求陆赔偿损失3000多元。最终，经法院调解，双方达成和解，张先生退还陆先生押金1000元。
说法：法官指出，民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本的证据规则，张先生主张陆先生造成了其墙壁污损，并损坏了燃气灶具，需要提交相应证据证明。但张先生的证据只有退房时墙壁状况的照片，无法对比墙壁在陆先生租住前后的差异，也就无法证明是陆先生弄脏了墙壁。而退房时燃气灶的照片同样也无法证明存在何种损坏以及损坏是否因陆先生使用不当所致。
法官表示，在日常的房屋租赁中，一些房东常以未见到全部水电费票据、房屋污损、设备损坏等为由主张扣减押金，他们建议双方在签订书面合同时，提前对此进行说明确认，避免退房时无据可查，难以确认责任范围。
案例二
租期未满就“跑路”
2012年4月16日，黄先生与韦先生签订合同，黄将位于柳南区磨滩路一处门面出租给韦先生，租赁期限为4年，即从2012年12月1日至2016年12月1日止，月租金为1.5万余元。但是，韦先生在上述的门面承租经营使用至2013年2月29日，未与黄先生协商甚至打招呼如何退租、解除本合同的履行，以及双方共同清理拖欠租金、水、电费等事项，就擅自单方终止合同，把其在上述门面内所有的物品，一夜之间全部搬走。次日，黄先生发现韦已经搬离，便找其索要违约金以及拖欠的2月份租金。因索要违约金、租金未果，黄先生将韦诉至法院。最终，法院判决双方租赁合同关系解除，韦先生赔偿黄先生租金以及违约金共计1.8万余元。
说法：根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。黄先生与韦先生订立的租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政性法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应遵守。韦先生在未支付2013年2月份租金的情况下，于2013年2月29日自行搬离所承租的门面，其行为属于单方终止租赁合同的违约行为，依据双方所签订的租赁合同约定，韦某的行为即为违约，应当承担违约责任。
案例三
租门面被骗4万元
2012年6月29日，张某与曾某签订门面租赁合同，约定由张某将其承租的位于柳州市柳邕路的一处门面出租给曾某，期限自2012年11月1日至2014年8月31日。2012年11月5日，张某隐瞒上述事实，又与覃某签订门面转租协议，约定由张将其承租的上述门面转租给覃某，转让费4万元，期限自2012年11月5日至2014年8月31日。张某在收取覃某4万元后便不再露面，并离开柳州逃匿。
之后，覃某报警。经网上追逃，2013年4月24日晚，警方在玉林市火车站将张某抓获归案。法院审理后，以合同诈骗罪判处张某有期徒刑一年一个月并处罚金4万元。
说法：合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。本案中，张某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，隐瞒了其是“二房东”的事实，骗取覃某的财物，数额较大，其行为构成合同诈骗罪。法官提醒，租房、租门面时要与房东认真核对房屋信息，核实房东身份，并在租赁合同中对涉及违法犯罪的情况予以说明，避免上当受骗。
案例四
“二房东”转租引纠纷
2012年6月，市民李小姐从房东黄女士处承租了一间商铺，用于经营副食零售，租期为两年。但经营一年后，小李亏损了不少，想要将商铺转租出去。小李不顾与黄女士的合同中不得转租的约定，与次承租人小于签订了转租协议，并嘱咐小于自称是小李的亲戚，仅是代管店铺。出于谨慎，小于要求小李在合同里写明保证不收回商铺的使用权，保证其享有小李与房东租赁合同中的同等权益，并保证租期届满后协助其与房东续签合同的条款。这样，双方达成了转租协议，小于交纳了租金、转让费后接手了店铺。
事后不久，房东黄女士发现了问题，立即提出解除与小李的租赁合同，并将小于赶出了商铺。小于将小李诉至柳南区法院，要求解除转租合同，返还租金、转让费并赔偿损失。法院最终仅判令小李返还剩余租金及部分转让费。
说法：法官指出，小李对小于作出的承诺，无法约束房东黄女士。黄女士与小李的租赁合同明确约定禁止转租，如果小李的转租未取得黄女士同意或追认，黄可单方解除与小李的合同，并要求“二房客”小于腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，“二房客”将无法继续使用所租房屋。小于可以请求小李承担违约责任，但小于明知小李不具备转租权限，也应自行负担部分损失。法官提醒，转租时应查明“二房东”的权限，并及时取得房东的认可。对于属于房东与“二房东”之间的债务，也应当场结清，防止事后发生纠纷。
案例五
交租后房东要毁约
2008年，柳州市某公司为开设旅店，与房东覃女士签订了为期10年的租赁合同，租下一处1000平方米的商住楼，用以开设旅店，并一次性交纳了租金100万元。谁料，2012年房东覃女士将柳州市某公司诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同。覃女士称，其与柳州市某公司的租赁合同签约早，租金标准已明显低于市价，而公司总是拒绝增加租金。另外，其因资金周转困难意图出售涉诉房屋，覃女士决定依据双方合同解除租赁协议，提前收回房子。
柳州市某公司辩称，双方租赁合同约定的租期为10年，其不仅交纳了截至2013年9月的房租，还投入许多资金对涉诉房屋进行了装修和改造，这些资金多为其借贷而来，如果覃女士现在收回房屋其将血本无归。因此，其坚决不同意现在解除合同。最终，经过法院调解，双方达成调解协议，公司继续承租涉诉房屋，将房屋租金调整为每年15万元。
说法：法官指出，按照双方租赁合同明确约定，涉诉房屋的租赁期限为10年，自2008年3月至2018年3月，但该合同违约责任的部分明确约定，如出租人需提前收回房屋，应提前30日通知承租人，并向承租人支付相当于年租金50%的违约金，依据双方合同，覃女士可在承担违约责任并先行通知的前提下单方解除合同。部分长期合同尤其是商铺租赁合同，通常都约定了房东提前通知并支付违约金即可解除合同，房东常引用此种条款提前解约，以牟取更高收益。但房客往往已就房屋进行装修、准备长期经营，此种情况下，双方就后续赔偿问题容易产生纠纷。因此，法官建议双方可约定较为灵活的租金标准，同时如设定提前解约权也应从提前通知及适度比例的违约金两方面加强约束，以免影响合同关系的稳定。1
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