为进成都苦等14年鲁能首拍引全城争议 入川14年的鲁能上周高价拿地首进成都引发行业热议 成都商报记者赴重庆探访鲁能在西南市场的“大本营”

一拍冲天 全城热议

赶超周边房价的地价拿下城东明达玻璃厂地块，一下把鲁能推向楼市的热议焦点。4月23日，宜宾鲁能开发（集团）有限公司与恒大一路“死磕”，最终以25.9亿元拿下成华区铭达玻璃厂地块140余亩土地，一拍成名。而就在鲁能成功拍地当天，城东各家楼盘都在搭鲁能这班顺风车借势推广自身项目。

入川14年 终进成都

“鲁能”的名字，成都人并不陌生，从电力起家到赞助足球，再到涉足房地产……而在14年前，鲁能就已进入四川开发房地产，但一直没有涉足成都，直至上周拿地。目前，宜宾鲁能在德阳开发的项目已交付入住，其三亚项目也曾在成都推广。而在10年前，鲁能就已进驻重庆并展开大规模布局。

重庆探访 直击鲁能

作为能源央企的鲁能为什么敢于如此疯狂拿地？成都鲁能有关人士以正在北京集团汇报为由拒绝了采访。上周末，成都商报记者探访重庆，随着记者对重庆、海南等鲁能全国区域公司及外围的采访了解，一个较为清晰的鲁能逐渐浮出水面。

鲁能集团

据公开媒体资料显示，鲁能集团发起于山东，原为国家电网山东电力公司下属的“三产多经”企业。早在2005年，鲁能就以738.05亿元总资产傲居山东企业第一，并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业。从2012年开始，鲁能集团陆续剥离火电、电解铝和氧化铝等生产业务，而房地产开始成为这家电力系统重要成员的主业。

目前作为国家电网一级全资子公司，鲁能在资金与业务发展等方面均得到国家电网全力支持。2011年，鲁能获准成为保留房地产为主业的新增5家央企之一，鲁能也成为国家电网唯一的房地产业务平台，并确立了房地产业务作为公司未来的主要经营业务。目前鲁能在济南、北京、重庆、宜宾、海口、三亚、天津等国内众多城市进行房地产开发。

成都商报记者 李杨

疑问1

成都首拿地 全城凑热闹

鲁能到底买贵没有？

鲁能的确是拍到一块好地，但它是否真值得鲁能付出如此高的代价，这是业内讨论的焦点。几乎所有业内人士都表示，鲁能这次当了冤大头，这块地确实买贵了。鲁能海南公司下周将携旗下海南多个旅游度假项目来蓉参加春交会，鲁能海南有关人士表示，对于海南项目而言，成都市场具有较大吸引力。但对于此次鲁能成都高价拿地，鲁能重庆公司、海南公司相关人士均不愿做出评论和接受采访。

此次鲁能拍得的位于成华区跳蹬河槐树店路26号的铭达玻璃厂地块面积140余亩，无论其规模还是地段，均是成华区近年来放出的最佳地块项目。同时从极高的楼面单价、苛刻的付款条件来说，鲁能将面临巨大压力。按照公开的竞拍付款条件要求，在之前付出了4.4亿参拍保证金后，鲁能1个月内将支付50%地价款，3个月内支付剩余地价款的20%，6个月内支付剩余地价款的30%。“拍得明达玻璃厂地块的一定不是差钱的主儿。”事实印证了锐理数据此前对该地块的判断。

鲁能成都高价拍地最终演变成了全城楼市的集体狂欢，就在鲁能成功拍地当天，各种“网推”段子已经在微信朋友圈转发开来。各大楼盘打出的主题无非只有一个，地价比房价还高，现在买房一定划算。中建·新华府打出了“轻轻的，你来了，让我暗暗地惊喜”；优品道上东区打出的是“中环高价地诞生，8800起房交会倒计时”；蓝光锦绣城打出的是“做人要精明———山东人高价在成华区买地，四川人用9300在成华区买房”。就连城南相隔甚远的楼盘中德英伦联邦也来凑热闹：鲁能高价拿地，中德6300元卖房。

目前已经明确成功拍地的是宜宾鲁能开发公司，上周鲁能成都方面以回北京总部汇报为由婉拒了成都商报记者的采访。知情人士分析：“目前集团已经意识到成都地价确实偏高，而且央企背景的鲁能在当前环境下豪迈出手显得较为冒进，此次鲁能拿地确实显得敏感。”

疑问2

入川14年 终挤进成都

会否在蓉持续拿地？

目前鲁能在四川的布局已经比较清晰，鲁能地产开发涉及宜宾、九寨沟、稻城亚丁、成都以及已经结束的德阳项目。2000年鲁能入川，除了宜宾项目外，鲁能于2005年在德阳成功开发鲁能·南域中央项目，而位于九寨沟的“九寨中查国际会议度假区”和去年确定的稻城亚丁是鲁能在四川投资开发的两大重量级旅游度假项目。目前鲁能在四川形成城市住宅和景区生态旅游两大开发产品线。

“之前鲁能在全国房地产项目的拓展具有较大随机性、不确定性，每拿一个地块就成立项目公司，没有区域划分没有通盘考虑，项目公司直接向总部汇报。”据上述知情人士透露，从2012年开始，鲁能对城市公司内的项目进行整合，目前鲁能各大城市公司基本完成整合，而至于鲁能是否会将成都、宜宾住宅项目与九寨沟的生态旅游项目整合到一家城市公司目前不好判断，因两者产品属性、定位等都完全不同。

上周，成都土地拍卖竞价会上，据说“死磕”鲁能的是恒大，当天网上就出现了“恒大鲁能两大足球豪门成都火拼”的热帖。实际上，此次鲁能成都拿地算是报了4个月前南京的“一箭之仇”。去年12月4日，在南京全年最后一场土地拍卖会上，恒大地产先砸下55.1亿元摘得两地块，而当时恒大的对手也正是鲁能。“鲁能自身进行市场化转型，恒大也在从传统三四线城市布局转为全面进军一二线城市主城区，都处在转型关键节骨眼上，两大足球豪门土地市场的狭路相逢自然不可避免。”一位熟悉两方的业内人士如此分析。

有业内人士表示，鲁能明达玻璃地块因地价太高极有可能出现亏本。成都商报记者向成都鲁能方面提出疑问，此次高地价是否意味着未来鲁能将持续在成都拿地以平衡土地成本，对此鲁能方面也没有进一步做出回应。

疑问3

实力央企 重庆发展十余年

为何“急”于进军成都？

鲁能究竟是一家怎样的房地产企业？上周末，成都商报记者特别奔赴重庆探访鲁能在西南市场的“大本营”重庆一探究竟。

其实，坐动车从成都到重庆，成渝动车和谐号终点站重庆北站就紧靠“鲁能星城”，这是鲁能进入西南开发的首个大规模住宅楼盘。

站在渝鲁大道人行立交桥上，目所能及的建筑以及脚下的这条双向六车道城市主干线均出自于重庆鲁能之手，“鲁能”已经是重庆无人不知的房企品牌。10年前启动开发的2000亩大盘鲁能星城目前已经接近开发尾声，一共有13个街区的鲁能星城住宅明年有望全部清盘，而最后20余万平方米规模的商业开发也将在明年压轴推出。

一位曾在重庆鲁能开发公司工作多年的业内人士告诉成都商报记者，因为央企和电力背景的鲁能所具有先天优势，从2000年开始，鲁能公司就通过修建一系列的市政配套、提供电力设施设备等，从各地获得不少上规模的优质地块，而且成本都相对较低。

而从2011年开始，鲁能将传统的电力、能源等业务剥离，与此同时，集团的房地产业务也在发展壮大，开始在全国大力拿地。最具代表性的是2012年圣诞节鲁能在融创家门口“虎口拔牙”，经过192轮举牌，鲁能最终以总价46.2亿元硬生生从融创手里抢下天津南开区地块。

据成都商报记者了解，从2012年开始鲁能已经展开调整，从之前非市场化拿地方式转型为专业化的地产企业，鲁能目前在北京、重庆等城市早年通过非市场化拿地的项目现在都逐渐进入尾声，要获得持续发展，鲁能必须在土地市场上抢地，为了完成转型鲁能不惜投入巨大代价。

新/闻/分/析

定位刚需 公建配套太多

鲁能成都项目挑战不小

上周鲁能拍得的成华区跳蹬河槐树店路26号“明达玻璃厂”地块无疑是今年成都开发商们关注度最高的地块之一。根据锐理数据监控，近3年来城东万年场板块只供应过两宗地而且总面积不超过30亩，而此次明达玻璃厂地块面积达140亩。即便放眼整个成都主城区，鲁能拍得的百亩地块都属难得一见。

外界都很关心鲁能将在成都打造怎样的产品，尽管鲁能没有进一步透露开发计划，但从明达玻璃厂地块的用地指标不难发现，鲁能成都项目开发将面临极大的考验。嘉联地产分析，尽管地块配建的学校、幼儿园、公建设施会大大提升地块的商业价值，但地块所处的建材路商圈尚需时间培育，目前区域辨识度并不高。地块自身70/90的限制对项目品质也有一定影响，而地铁4号线从宗地内穿过，将大大增加不可控成本。

在产品定位上，鲁能明达玻璃厂地块或以刚需为主，项目理应不会出现较大体量的改善性大平层住宅。因该地块必须满足“70/90政策”，建筑面积90平方米以下户型产品必须达到70%以上，自然就使得鲁能地块走高端会比较困难。同时工期要求较紧，根据地块指标要求，鲁能必须在拿地后6个月内动工建设。

该地块还有较大的隐形成本和不确定因素。项目东南西北侧未建的规划道路、绿地均由竞得人负责与项目统一规划、同步实施，鲁能负责全部修建费用，建成后无偿移交相关部门。而且规划配套建设的农贸市场、文化活动中心、社区用房、社区服务中心、居民健身馆、幼儿园、小学、小区绿地、公厕、居民健身设施等均由土地竞得人同步建设同步竣工，建成后无偿移交相关部门。

在拍卖前，业内已经纷纷对地块展开猜想。在拍地前锐理数据品牌营销中心总经理郭洁就分析：“此地不拿心疼，拿了太烫，手艺不好家底不丰的请绕行。”事实也证明，刚需产品要求、公建配套太多、价格成本过高等都是该地块的难点。嘉联地产分析，根据一季度备案数据显示，目前周边项目总存量超过44万方，存销比达11.1，目前地块周边仍有大量空地待开发，潜在竞争对手较多，区域未来竞争压力巨大。

记/者/观/察

拿明星地块也是一种营销

上周鲁能高价拿地这一剧情业内同行其实都不陌生，首次进入成都的开发商大都容易“激动”拍出高地价。回忆成都近两年出现的高价地块，其中绝大多数都是外来房企的首次亮相：2010年伊泰高价进驻成都攀成钢，前不久海量金沙拿地并宣告正式进入成都，去年夏天台湾远雄高价拿下红牌楼地块，领地集团拍得城北青龙场地块……

去年高地价出现比较集中，其中重要原因就是外地开发商集中进入成都，他们都希望通过优质地块撬开成都市场，拍地时自然也就很大方。对于新进入成都的房企品牌而言，你就不能用常规的思维来推导，尤其是面对鲁能这等本身就不缺钱的主儿。

对于初次进入成都的房企而言他们往往有着更多的诉求点，比如通过拍卖能否宣传品牌，从优质地块开始起点是否会更高，后期持续拍地也能平衡眼前的高地价，因此开发商一定是“算大账”，而不是紧盯着一个项目能够产生多大利润，不能简单说鲁能这次是赚还是亏。至少有一点，通过明达玻璃厂地块拍卖鲁能在成都已经一夜成名，鲁能已经做了一次最好的营销推广。

此前海量金沙地块、领地青龙场地块以及前不久华润沙河堡高价楼盘，如今都开始陆续入市，尽管当时拍地价格外界认为较高，但今天看来他们各自都找到了很好的解决办法。可能利润率不会太高，但他们在成都都陆续打开了局面。在上次高价拍地后，海量又在金沙以较低价购得一地块现在已经较好平衡了之前的高地价，而领地目前在成都手握4个地块，而去年城北的高价地块已经开盘在即。

锐理数据平台品牌营销中心总经理郭洁2006年曾经和宜宾鲁能有过接触，她分析认为此次鲁能一定是希望扎根成都，长远发展你就不能只算眼前小账，而且整个项目开发周期至少也是两三年，未来你很难说区域价格的走势。目前城东明达玻璃厂片区周围还有不少地块，估计鲁能会在城东片区持续拿地。

只要是做好了持续开发深耕成都的准备，眼前地块价格稍高也就不可怕，最重要的是此次强势入蓉，鲁能已经给外界传达出了两大强有力的信号，一是鲁能看好成都，二是鲁能很有实力。从这个角度来看就很好理解鲁能为何高价拍地。初来乍到就怕没动静，第一次亮相姿态很重要。

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