【深度】“三道红线”全踩，绿地降负债压力凸显

记者 | 马一凡

“三道红线”压顶，喊着要降负债的绿地控股（600606.SH），把净负债率从去年末的156%干到了三季度末的183%。

前30强房企中，绿地也是唯一一家三条红线全踩的国企。

绿地控股董事长、总裁张玉良今年以来奔走各地，与地方政府签约巨额战略性投资计划，动辄数百亿。

据界面新闻不完全统计，今年疫情缓和后至今，绿地与烟台、兰州、贵阳、苏州和武汉等地方政府接连签约大项目，今年这些大合作协议的计划投资额（包含短期和远期）总计已超过3000亿元。

而截至今年三季度，趴在绿地账面上的货币资金为806亿元，连1030亿元短期有息负债都无法覆盖。

面对压力，绿地控股展开关联公司腾挪术：一面剥离大湾区业务给其控股的子公司绿地香港，一面又向其大股东上海格林兰投资企业借款。

此外，绿地正在加强年底大宗商办物业的大单销售冲刺。此前有消息称，绿地事业一部正在为上海、江苏27个物业项目寻找买家，资产合计售价约231亿元。

界面新闻记者获悉，绿地不仅是在长三角寻找商办买家，其他地区事业部也有大宗商办物业销售冲刺计划，按常规来说，年底是该类型物业关键销售节点。

“三道红线无法回避，肯定加大（降负债）力度，跟着相关部门的导向走，尽快符合指标，绿地有一个详细计划，这个计划是要得到监管部门认可的，最近跟监管沟通也比较多。”绿地一名内部人士对界面新闻记者表示。

负债高企

一年多前，“华中第一高楼”武汉绿地中心被传停工——一封绿地欠付巨额工程进度款的工程联系函在网上流传，引发了外界对绿地资金紧张的猜测，事件发酵一个月后绿地才联合中建三局正式辟谣。

今年比去年更闹心。

今年5月，绿地京津冀事业部高管桃色事件闹出圈；8月，深圳绿地新都会项目被曝停工8个月，存在烂尾风险，绿地项目公司则回应称公司资金充裕，只因与总包存在合同调价争议；10月，绿地西南事业部被成都智取文化广告传播有限公司公开催讨7万元广告款；11月，媒体曝出深圳前海天玑财富管理有限公司私募基金产品暴雷，投资标的是停工的绿地GIC成都中央广场，而天玑财富提出的用公寓安置投资人的方案，又遭证监会驳回。

这其中除了桃色丑闻，其他事件都指向了绿地的资金问题。

从数据上来看，绿地的债务确实不乐观。原本说是从2018年开始分三年降负债的绿地，目前负债总额达到1.03万亿，相比年初增长1.77%，截至今年第三季度，净负债率又比去年末涨了近29个百分点，达到183%。

今年8月，住建部、央行首次为房地产融资提出量化监管要求，给房企财务数据划定“三道红线”，直指房企融资命门——剔除预收款后的资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不小于1.0倍，如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加。

截至2020年9月30日，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82%、净负债率为183%、现金短债比为0.78，均不符合“三道红线”要求。

对于体量庞大的绿地来说，降低负债率是个难题。去年一整年，绿地剔除预收款后资产负债率降幅只有2.99个百分点。

截至今年三季度末，绿地的短期有息负债、长期有息负债分别为1029.84亿元和2206.85亿元，账面货币资金为805.72亿元，同比下降2.2%，账目资金难以覆盖短期负债。

卖资产回血

“三道红线”的出台让房地产行业风声鹤唳，负债高企的绿地也随即展开了资产腾挪。

10月12日，绿地香港（00337.HK）发布公告称，收购母公司绿地控股旗下的广州绿地公司，总代价72.6亿元。

至此，绿地控股的业务版图上便没有粤港澳大湾区的项目了，而绿地香港则获得了超700万平方米的大湾区土地储备。

绿地香港是绿地于2013年借壳盛高置地在香港上市的公司，目前控股股东为格隆希玛国际有限公司，该公司为绿地控股在香港注册的子公司。

此番“左手倒右手”，绿地控股可以达到降负债的目的，而绿地香港也能扩充规模，获得发展空间——此前绿地香港年度销售目标连续两年未完成。

绿地香港今年的销售情况也不乐观，前十月销售额为270.52亿元，较去年同比下降了29.74%。

出售资产腾挪外，绿地又开始向第一大股东格林兰伸手借款了。

8月25日，绿地控股(600606.SH)公告称，拟向格林兰借款不超过35亿元，借款期限不超过3年，可按需分批借入，借款年利率不超过7.5%。

今年9月和11月，绿地与格林兰签署借款协议，分别借了5亿元和1.9亿元，年利率分别为6.5%和5.7%。

格林兰的钱又从哪来呢？公开资料披露，今年格林兰已多次质押所持绿地控股股份，比如今年5月，格林兰将所持有绿地控股7.55亿股质押给上海海通证券资产管理有限公司，质押股份市值42.35亿元；9月，格林兰又所持有绿地控股的1.43亿股份，质押给国金证券股份有限公司，质押股份市值10.72亿元。

截至三季度末，格林兰的持股数量为35.45亿股，其中10.55亿股处于质押状态。

销售端也是绿地需要依仗的途径，今年的销售压力尤其大。据克而瑞统计显示，今年前十月，绿地控股销售额约2413.8亿元，同比下降约10%，是前十房企中唯一一家销售额同比下降的公司。

目前绿地已经在积极谋求大宗商办物业出售，在年尾发起了销售冲刺。

据第一财经报道，绿地正在出售长三角14个项目、27个物业，资产总计达231亿元。

绿地方面回应界面新闻记者称，上述媒体报道中的情况，是绿地集团部分区域的常规可售商办物业，种类多样，意在吸引更多潜在买家，促进年终销售。绿地认为，四季度是商办物业大宗交易活跃期，在此节点进行物业的集中推介，是正常市场营销行为。

翻看过去绿地的销售业绩，每年销售额有约30%来自于商办销售，也有年末狠抓大宗商办销售的先列。但是从今年的情况来看，一是大宗物业市场成交弱，对于卖家来说，目前并不是谈价格的好时机；二是绿地今年的力度明显大于往年。

绿地方面对界面新闻表示，绿地并不是出售“资产包”，长三角数十个物业并不会打包出售，因为“打包”就有资产处理、折价甩卖的意思，实际上绿地目前仍倾向跟意向买家进行逐个项目的谈判。

投资大手笔

在今年的诸多纷扰之外，绿地控股董事长、总裁张玉良的行程依然紧密，在各地敲定各种超级大项目。

国企绿地一直是地产商行列里最深谙地方政府心理的。

多年来，凭借超高层的地标效应、贸易港的国家战略布局、高铁站造城等“绿地元素”，绿地能借此在一些地方获得大型项目。

针对地方政府比较欢迎的产城开发、基础配套设施、城市综合体项目，绿地频繁签下巨额投资，签订总额数百亿乃至上千亿的战略性合作协议。

今年国内的疫情稍缓和后，绿地的动作就开始了。

比如2月18日，绿地宣布与烟台市政府签署战略合作框架协议，上马高铁城际空间站、新城地标、会展中心等大项目，建设用地规模达到约4100亩，总投资合计约400亿元。

此后类似的合作协议接连不断。2月20日，绿地与兰州市政府签署战略合作框架协议，要打造项目的可开发建设用地达3123亩，总投资额约360亿元。

3月份，绿地先是与广西壮族自治区政府签订《全面深化战略合作协议》，拟五年内新增总投资1000亿元。随后与江苏银行先后签约全面战略合作和落地南京溧水中国中医健康养生产业园。张玉良当时表示，在新一轮战略布局中每年在江苏投资规模不少于500亿元。

此后月底又与贵阳市政府、贵安新区管委会签约全面战略合作，项目合计用地面积3305亩，计划投资总额500亿元。

到了下半年，绿地在8月4日与中车城市交通有限公司、苏州市吴江区政府及江苏省汾湖高新技术产业开发区管委会进行合作签约，宣布打造超大规模智能制造产业园项目，预计总投资约260亿元。

在其超高层项目曾传出停工欠款消息的武汉，绿地今年更是宣布战略升级，重仓布局，称重点推进了武汉天河国际会展中心、全球商品贸易港、商铁综合体等一批新增投资项目，计划落地总投资超过1000亿元。

依然是熟悉的味道——这种模式支撑了绿地在过去几年的规模增长。

2018年绿地新增货值同比翻了一倍多，重回房企拿地第一梯队，就是靠“地产+多元产业”的拿地手法，那一年，绿地各大区域的高管团队都在忙于考察新区、产业园、高铁新城、小镇等类型的项目，和地方政府、地方国企谈合作。

但依赖这种拿地模式，绿地在规模上要体现优势，则需要更长的周期。由于很多投资计划是远期承诺，体量巨大、开发周期长，绿地在这些项目上的投入必须源源不断，难以抽身，账本算起来颇为复杂。

绿地年初制定的2020年投资计划是花1100亿元拿地，今年1-10月，绿地累计新增84个地产项目，权益土地款共计808亿元，已经接近去年全年的831亿元。

由此可见，无论是与政府战略合作层面，还是拿地支出方面，绿地的投资步伐没有因负债高企而停滞。

成败皆商办

2014年-2015年曾是绿地的巅峰时刻。

2014年，绿地合约销售额超2400亿，超越万科成为“全球最大房企”，2015年，绿地集团借壳金丰投资登陆A股，上市之初市值超过3000亿元。

当时业绩辉煌的绿地，最重要的杀手锏就是商办。从2012年起，绿地逐步开始“商办化”，开发销售的产品中，商办产品占比达到50%。到2014年，转型卓有成效，绿地销售额同比涨了90%，商办占比高达54%，远高于其他房企。

另一个当时看起来非常有成长性的布局是海外房产。2014年绿地海外房产销售达到153亿元，同比增长了467%，那时候绿地在海外总投资达到了200亿美元。

张玉良当时称关注两大方向，一是聚焦发达国家一线城市、一线地段；二是将继续加大在新加坡、马来西亚、韩国等周边地区的投资。

然而仅在2-3年后，商办产品和海外房地产的情况便急转直下。绿地控股的股价也成了下滑曲线，目前最新市值不到800亿元，较5年前已大幅下滑。

如今商办和海外地产业务都成了绿地急于甩开的包袱。除了年底冲刺销售出售大宗商办项目，绿地的海外业务也在优化调整，绿地称“将进一步收缩海外房地产业务的规模，促进现金回笼 ”。

投资策略接连踏空后的绿地辉煌不再，甚至还踩到了“三道红线”。但目前来看，作为拥有万亿资产规模的国企，绿地仍在积极进行资本运作，谋求变局。

今年7月绿地控股启动“二次混改”，股东上海地产及上海城投拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，不超过绿地控股总股本的17.50%。

近期消息称，混改或于春节完成，战投方将引入金融背景的央企。

此外，已经拥有A+H上市公司的绿地系，可能还会继续将旗下多元化业务分拆上市，包括近几年大举扩张的大基建、大消费以及金融等业务。

目前有希望最早分拆上市的是金融板块，有消息称，绿地金融计划在2021年底之前在香港上市，上市前的估值目标超过500亿元，绿地金融可能在IPO中融资超过91亿元，但该消息尚未被绿地方面证实。半年报显示，今年上半年绿地金融产业实现利润总额20亿元，同比增长了26%。

但这些分拆计划仍面临不确定性，如今在“三道红线”强监管要求下，绿地仍需要做出积极调整和通过腾挪出售资产来解局。

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