王金永：见证全国房改“第一枪”
烟台市房管局副局长王金永">YMG记者杨健摄影报道
从1986年烟台市被确定为全国房改试点城市并一举获得成功，到住房制度、住房保障机制上敢为人先、不断创新。走过改革开放初期“居者忧其屋”、到房改深化后的“居者有其屋”、再到如今市民津津乐道的”居者优其屋”，“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”、“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”等多个含金量高的荣誉称号，更彰显着烟台人居环境、人居保障的全面提升。
从1983年市区人均居住面积6.7平方米，到2018年底城镇常住居民人均住房建筑面积38.81平方米，36年间5.8倍的增长，正起源于1984年烟台成为全国房改试点城市，而在房管局工作35年之久，先后参与1986年、1995年两次住房改革政策调研、制定、执行的原烟台市房管局副局长王金永，无疑是烟台市民居住环境不断改善的参与者和见证者。在20多年前烟台住房保障工作启动之初，由他和同事们一手制定、实行的保障规则，多年来令成千上万的“房困户”实现了应保尽保。
35年前，结婚找两室老平房都不容易
“改革开放之初的烟台，人均居住面积仅有3.31平方米，城区面积狭小，更像是一个大集镇，道路不畅、配套不全、低洼破旧居住区随处可见。”回想起40年前烟台人住房的情况，当时已经来到原市房管局房管科任职的王金永记忆犹新。1973年，国务院批转《全国第二次城市工作会议纪要》，允许单位投资建房，到1978年，芝罘区新建住宅44.28万平方米，相继建成小璜山、白石村、黄泥沟、凤凰台等新住宅小区，人均住房面积为3.31平方米，1978年下半年开始，通过财政拨款、银行贷款、企业单位投资等多种渠道筹集资金，集中改造涝洼旧住宅区，开发新住宅区。
“那时候市区居民主要都是住平房，仅有北河街、小璜山、白石村一带有孤零零的几栋楼房。刚结婚的小两口别说住楼房，能在中心区找一栋两间的老房子，都不容易。很多县处级的干部，按照规定也只能住建筑面积45平方米上下的房子。即便当时相继兴建了一批新小区，尤其是在四眼桥、市府街一带新建了一些大户型的楼房，但超过70%的城市居民，家庭住房面积一般都不超过45平方米。”王金永说。截至1983年底，烟台城市建成区面积5.31万平方米，城市人口61.3万人，主次干道总面积139万平方米，人均居住面积增加为6.7平方米。但在1984年，烟台市开始对芝罘城区住宅进行统一规划，综合改造。对厚安街、三明街、南洪街、毓秀街、西沟街等小区拆建，对原建筑保留较多的小区，插建一些新的住宅或配套设施。“当时，烟台新房建设统一由房管局住房统一建设办公室规划、设计、建设，各单位出资购买新建住房的使用权，个人出资购买住房，当时还是‘天方夜谭’，但市民住面积更大、户型更好房子的渴望，却是与日俱增，尤其强烈。”王金永回忆说。
“提租发券，空转起步”拉开房改大幕
1986年1月6日，国务院住房制度改革座谈会确定选择几个中小城市进行试点，同时成立国务院住房制度改革领导小组。烟台符合“经济条件好、私房比例低、城市管理基础好”的标准，另一方面，长期以来的“低房租、高补贴、福利性、实物分配”的住宅制度，加重了财政负担、不利于住宅养护维修，导致危房不断增加和无法维持住宅的再生产的尴尬局面；1986年，住房这一大宗消费支出只占烟台居民全部收入的1.3%，福利分配住房部分助长了分配上的不正之风，导致居民住房面积大小不均、条件不一等现象。
经烟台市委、市政府争取，烟台市申请全国房改试点于1986年3月获批，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。“1986年房改简单来说，就是‘提高房租，增加工资，把房子卖出去’。房管部门经过详细调研和测算，将公房租金从原来的0.17元/平方米提高到1.28元/平方米的准成本水平。考虑到大幅提租，市民心理上一时难以接受，同时按标准工资23.5%的系数，给职工发住房补贴券。”王金永说。
从按照工龄、级别分配公房，到房租大幅提升，需要个人出资买房，巨大的转变，让不少烟台市民一时间无法适应，很多人都选择了观望。“那时候，县处级的干部一个月才90多元的工资，科级78-85元，一般科员和办事员一个月也就五六十元工资，而那时出售的房子，固然有全产权、半产权等多种模式，但均价也达到了180元/平方米左右，一下子要从自己的积蓄里拿出这么一大笔买房子，的确难度不小。”面对群众的不解，王金永和房管局的同事们一方面到各个单位进行政策讲解，耐心解释个人买房的积极意义所在，另一方面以身作则，出资购买了房改之后首批个人住房。
经过房改之初的“摸着石头过河”，逐渐转变固有思维方式的市民，开始逐渐接受这一新生事物。在提高租金的同时，烟台市还出台措施鼓励买房。1987年12月，烟台住房储蓄银行正式营业，为住房制度改革及房地产开发筹集和融通资金；办理住房储蓄，向买房者个人提供长期抵押低息贷款。“当时，市民可向银行申请低息贷款，首付30%；首付超过30%的，每超过10%，可按购房总额优惠2%。”王金永回忆说。
1987年10月22日，烟台住房交易换房大会在文化宫广场举行。交易会4天个人买房达145套，还有3000多人踊跃申请买房，私房交易量超过了烟台此前历史最高成交量的5倍。“房改”不但开启烟台住房商品化的大门，也使得房地产开发迎来春天，1988年，全市房地产企业达到65家。1990年，烟台市区新建住宅32.7万平方米，比上年同期提高24.3%；市区房产总数累计已达1061.6万平方米，其中住宅面积526万平方米，人均居住面积6.58平方米。1993年，通过在北京、香港、青岛、烟台先后四次召开房地产开发招商发布会，烟台市推出18个区片2800公顷土地，烟台房地产业成为外商投资热点。
二次房改令烟台近80%居民自有住房
1993年11月，党的十四届三中全会提出深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展。烟台市启动新一轮深化城镇住房制度改革工作，《烟台市深化城镇住房制度改革方案》（下简称《方案》）于1995年10月24日发布实施。《方案》规定，住房公积金由在职职工个人及所在单位，按职工工资总额的一定比例逐月交纳。1995年为7%，即一等房的标准月租为使用面积0.90元/平方米，并取消当时实行的住房补贴。住房租金将随职工收入的增加而逐步提高，1996年房租要达到占职工家庭平均工资的8%，次年达到11%，到2000年，原则上应达到占双职工家庭平均工资15%的预期目标。职工以成本价购买的住房，产权也归个人所有，住满5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
经历近10年住房改革的洗礼，以及1994年工资的大幅增长，《方案》出台不久，就掀起了市民新一轮的“买房热”。王金永给出了翔实的数字：1996年，全市出售公房3.5万余套。年底全市共归集公积金1.3亿元，市直有96%的单位建立起公积金制度，90%的职工缴纳了公积金。“1996年末，烟台中心区房价为204元/平方米，而此时一般市民月工资都在三四百元，比1986年房改之初1平方米房价约为工资3倍的情形，已经宽裕许多，到上世纪末，中心区自有住房比例接近80%，不但在国内城市中遥遥领先，比一些发达国家也高出不少。”
1998年，烟台市又提出逐步实行住房分配货币化，分步实施住房补贴和补偿办法，停止住房实物分配，同年10月起，芝罘区和市直单位按工资基数的20％发放住房补贴，发放率达到40%，由此，标志着传统的住房实物分配开始向货币化分配转变。
住房保障规则出台令多批房困家庭受惠
上世纪末，大多数烟台城镇居民居住条件得到显著的改善，但尚有一部分家庭收入少、无法改善住房条件的困难户和无房户，如何解决这部分城市“夹心层”的住房问题，成为时任房管局副局长的王金永重点研究的课题。“我们先去芝罘区婚姻登记处，详细调查每年新增家庭的数量，然后根据家庭的收入分布，以及历年民政、人社部门提供的住房困难户的数量，最后计算出当时每年烟台市要通过新建经适房、廉租房，解决近2000-3000户困难家庭的住房保障问题。”王金永说。
烟台市经济适用住房建设起步于1993年，是年在市中心区开始实施“安居工程”：1993年规划的福安小区，占地面积570亩，由市建委组织建设4296套29.86万平方米的“安居工程”住房，建成后交市房管局以房屋均价向中低收入家庭出售。1994年又规划惠安小区，占地面积480亩，由市房管局组织建设936套共6.8万平方米的“安居工程”住房。随着住房制度改革的深入，2003年，市区停止福利性实物分房后，中心区统一规划锦绣新城一、二期经济适用住房，每年都完成一定的经济适用住房和廉租住房建设量。
为解决困难家庭住房问题，烟台市早在1999年就颁布廉租住房实施细则。2002年，开始以住房实物配租为主要方式，对市中心区最低收入居民家庭实施廉租住房保障制度。2007年2月，《烟台市市区最低收入居民家庭廉租住房保障管理办法》出台实施，建立以“发放租赁住房补贴为主、住房实物配租为辅”的廉租住房保障机制，市区范围内已实现廉租住房保障，对符合条件、提出申请的最低收入困难家庭应保尽保。
新建经适房、廉租房只是解决“房困”问题的第一步，如何保障分房的公平公正公开？为解决这一难题，在不断提升烟台市房屋登记备案同时，王金永专门找到一家软件开发公司，为经适房、廉租房选房开发了应用程序：“我们将申请人的年龄、收入、落户时间、家庭人口、有无个人名下住房、现有居住条件等逐一列入审核和打分项目，完全采用机器计算的方式，杜绝了人工操作可能产生的偏差、失误，也避免了部分不符合条件的申请人‘浑水摸鱼’，确保了‘房困户’的应保尽保。”王金永回忆说，当时有一些明显不符合条件、通过各种渠道“加塞儿”的申请人，前来房管局质询为何自己没有申请到经适房和廉租房，可在一目了然的打分面前，都哑口无言了。
如今，烟台市住房保障工作已经过去了20多个年头，从最初的“安居工程”到如今的“共有产权”，保障细则虽然不断调整，但核心的打分规则，仍基本沿袭了20年前创立之初时的框架。但王金永看来，自己最欣慰的，仍是在房管局工作时，让无数“房困”家庭解决了住房问题：“当时最盼着的就是年底，市里的主要领导会专门为居住、收入和家庭情况最困难的10户家庭，亲自发放经适房和廉租房钥匙，看着他们脸上发自内心的笑容，那种成就感和自豪感无可比拟！”
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