寻找6个千亿级业务，万科交出亮眼成绩单
记者 | 罗强
“我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。"万科集团（000002.SZ/02202.HK）在2018年年报《致股东》中表示。
年报透露，2018年万科实现销售额6069.5亿元，同比增加14.5%。在万科内部，其2018年实现了6300亿元回款目标。6000亿元的销售规模，是再造一个现在的万科需要6个千亿级业务的出处。
遗憾的是，千亿级业务中，万科还只有房地产开发一个。2018年万科实现营业收入2976.79亿元，同比增加22.55%，其中来自房地产业务营业收入2846.21亿元，物业服务营业收入97.96亿元，其他业务营业收入3.26亿元。
由此来看，万科收入来源排名第二的业务为万科物业，尚是一个百亿级别的业务。其他贡献收入较多的应为商业、物流业务，但万科未单独统计。2018年，万科以租金收入为主的投资性房地产收入为54.04亿元。
寻找房地产之外的千亿级新业务，是万科最大的焦虑，这种焦虑没有被创历史新高的2018年中国房地产市场各项指标所迷惑。万科确认白银时代已来，多变、细腻、竞争更加激烈的时代，万科以巩固“基本盘"为策略，深化商业逻辑的理解，以期为转型奠定基础。
从地产到物业、商业、长租公寓、以及物流、教育、养老、度假等业务，万科自己定义的转型方向为“将服务延伸到客户生活需求的更多方面，打造客户愿意买单的好产品、好服务"。
万科认为，这种转型绝非易事，因为“能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多"、“几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务"、“不可能再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代"。
巩固基本盘的策略下，万科土地投资更加谨慎。2018年万科新获取土地项目227个，权益规划建筑面积2490.2万平方米，权益地价1351.4亿元，新增项目均价为5427元/平方米；2017年的四个数据分别为216个、2768.1万平方米、2188.9亿元、7908元/平方米。
截至2018年底，万科土地储备总建筑面积约5936.2万平方米，另有旧城改造权益建筑面积347.7万平方米。同时，万科拥有5307.1亿元已售未结资源，提前锁定未来营业收入和利润，为新业务转型赢得空间。
投资的谨慎还体现在计提存货跌价准备金额上，万科2018年存货跌价准备金额为23.1亿元，同比增加43.4%，除了大连、烟台、乌鲁木齐、南充、镇江等房价低迷城市之外，2018年甚至还新增上海、成都等房价波动城市的项目存货跌价准备。
一方面是巩固基本盘的投资谨慎，另一方面某种程度上看，万科也在为转型新业务的发展加“杠杆"，其2018年净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%，在行业中维持较低水平，但其2017年、2016年的净负债率仅为8.8%、25.9%。
净负债率的上升，主要原因在于有息负债的增加，从2017年的1906.2亿元增加至2018年2612.1亿元，银行贷款、债券增加明显。这些新增有息负债中，数个重大并购以及长租公寓的55亿元住房租赁转型公司债、42.22亿元印力商业的CMBS、类REITs等资产支持专项计划最为显著。
“每天都是卖楼好日子。"万科表示，2019年的经营策略仍然是“坚持积极销售，积极回款"、“谨慎投资"、“控制杠杆水平，优化债务结构"。
其中谨慎投资内涵为投资测算预留足够的安全边际，保证投资质量和合理的资源总量；拓展资源获取渠道， 关注并购获取优质资源的机会；聚焦收敛，做好资源配置，为业务发展匹配适合的项目资源、资金资源和组织资源；关注非线性发展机会，支持可持续发展。
万科的数据显示，2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的地产商共获得12.6%的市场份额，超过1/8；TOP10是26.9%，超过1/4；TOP20为37.5%，TOP30 为 45.2%，TOP50 为 55.1%，TOP100为 66.7%。前100 家开发商获得 2/3 的市场份额，这意味着竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。
如此来看，万科的转型不易，巩固基本盘同样也不容易。
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