烟台市203个老旧小区将“应改尽改” 多方联动全民参与，改造过程实现全程可追溯
YMG全媒体记者 杨健 通讯员 王娜 宁寿全 王海霞 摄影报道
/ 编者按 /
今年3月，《烟台市老旧小区改造工作实施方案》正式印发，按计划，烟台市计划投资16亿元，改造老旧小区203个、建筑面积867万㎡、惠及居民10万户，任务量居全省首位、占比达1/5。各级各有关部门将持续高质量推进老旧小区改造，完善各项设施，补齐功能短板，打造群众满意的民生工程，不断提升广大群众的获得感、幸福感、安全感。
建设宜居整洁、设施完善、和谐共享的“美好住区”，不但是老旧小区居民的迫切需求，更是城市有机更新、稳投资促增长的重要举措。对此，YMG全媒体记者深入老旧小区改造现场，实地探访工程进度、亮点举措，为烟台市顺利完成年度老旧小区改造任务提供有益借鉴。
今年，是全国新一轮老旧小区改造的开局之年。截至目前，烟台市203个老旧小区均已完成可研立项审批、设计方案制定和施工图编制，并已全部进场，开展拆违拆临、雨污分流、道路更新、房屋外观修缮、市政管线施工等工作，开工率达100%，累计完成投资3.875亿元。
9月底前，203个小区将实现“应改尽改”。如何确保改造急人所难，解人所困？如何确保改造真正发挥效用，落到实处？如何确保既“改得好”，又“管得好”？从中心区常年“沉睡”的芝罘区卧龙小区，到历经30年风雨洗礼的莱阳市梨园小区；从改造全过程工程咨询服务，到居民出资入股成立的物业公司，一张老旧小区改造的“烟台答卷”，正徐徐铺开。
“四方联动”破解“改造难”
大小事项居民“说了算”
醒目的黄色围挡，将施工区域与生活区有效分离，施工区段内，小型挖掘机、装载机和工人们各司其职，全面开动。洒水车不时进出施工段，对施工段喷淋降尘……自今年4月15日整治改造工程进场施工至今，芝罘区卧龙小区已完成雨污管道更换5500米，强弱电线管铺设14000米，自来水管更换1900米，暖气管线更换5500米，道路基层施工300平方米，当年水、电、暖管网老化严重、雨污混流、私搭乱建、80%的楼栋没有防盗门及楼道窗的“老卧龙”，即将成为过去时。
“我们全家14年前搬来时，小区‘硬件’在这一带还算出类拔萃，日常生活很方便，但随着时间推移，基础设施老化严重，看着周边新楼盘一个个盖起来了，越来越觉得不舒坦。”说起改造前小区内的种种不便，居民姜卿感慨良深：“小区里道路坑坑洼洼，下水道有时出现污水外溢，自来水‘跑字’不准，冬天家中暖气不热……哪一样都挺闹心。”
小区居民日常生活的痛点，便是改造的重点。“今年，芝罘区共选定13个小区纳入改造计划，卧龙小区是其中之一。年前，黄务街道联合居委会等工作人员，在小区内挨家挨户走访，开展民意调查。”卧龙社区居委会副主任孙维霞告诉记者，通过将意见建议全面梳理，依据居民意愿制定了整治改造方案，并在小区进行公示，区综合执法局组织召开由居民代表参加的论证会，得到大多数居民“点赞”。最终，在综合多数意见基础上，优先对三方面最为迫切的需求实施改造：地下管线全部换新，架空线缆全部入地，燃气实现全部入户，居民基本生活需求就此实现全面升级。
卧龙小区重焕光彩，得益于市区两级牵头部门、施工单位、居委会和居民的“四方联动”：市级成立工作领导小组。组建由市长任组长，分管副市长任副组长，各县市区政府（管委）、15个市直部门、专业运营单位主要负责人为成员的领导小组，高规格推进烟台市老旧小区改造工作。各县市区政府（管委）为责任主体，街道办事处全程参与。整合县市区、街道、社区资源，调动群众积极性，共同推动老旧小区改造。
“居民达成一致后，向政府申请纳入改造，并主动参与改造全程，实现共谋共建共管共评共享。”遵照这一原则，今年老旧小区改造组织形式，由过去政府的单方面工作，向多方参与转变。4个多月来卧龙小区的旧貌换新颜，无疑是烟台市老旧小区改造“市级统筹，全民参与”的积极反馈。
多方筹资先行先试
专项财政奖补助力改造推进
“对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。”今年6月19日国务院常务会议，就老旧小区改造创新投融资机制作出部署。据初步测算，今年烟台市完成867万㎡老旧小区改造，需投入16.1亿元，改造、运营、后期维护所需费用，均相当不菲。
量大面广，情况各异，任务繁重，如何在9月底前，为老旧小区改造备足所需资金？记者了解到，截至8月，烟台市已累计争取上级老旧小区改造专项资金4.39亿元，其中中央资金3.47亿元，省级资金0.92亿元；累计通过地方政府专项债券安排老旧小区改造资金2.73亿元。
今年老旧小区改造市级补助，也把“真金白银”落在了实处：按计划，芝罘区每户将补助4200元，福山区、莱山区、牟平区每户补助3600元，其他县市区（不含开发区）用以奖代补的方式予以支持，待竣工验收合格后，每户原则上按2000元进行奖励。市级预留1000万元，用于奖励考核优秀的县市区，并补贴管线专营单位管线入地费用。同时，在激励机制上继续加大奖惩力度，今年烟台市203个老旧小区改造情况，将排出高低顺序，并进行公示，直接与奖补资金分配挂钩，倒逼老旧小区改造高质量推进。
在建立改造资金多渠道筹集机制、探索社会资本以市场化方式参与方面，烟台市也已先行先试：早在去年11月，牟平区与山东高速、华润集团签订战略合作框架协议，作为老旧小区片区改造项目战略投资合作伙伴，根据区片土地一级整理进度和项目招引落地等实际资金需求情况，争取农发行、国开行等金融机构的信贷支持。目前，牟平区老旧小区改造项目已申报基础设施配套类中央预算资金1亿元，申报并获批专项债券4.5亿元，通过社会资本融资1.5亿元，新一中片区项目已申报基础设施配套类中央预算资金1.3亿元，实现了“手中有粮，改造不慌”。
因地制宜换位思考
“即改即用”实现多方共赢
作为系统性工程，老旧小区改造涉及民政、城建、文化、卫生、体育等多个领域，任务千头万绪，更需配合联动，如何在确保应改尽改的同时，将改善居民生活居住环境与城市发展需求结合起来？半年多来，老旧小区改造的实践经验，给出了诸多因地制宜、可供复制的经验借鉴。
电力、电信运营商架空路线如何入地，始终是老旧小区改造的难点之一。招远市在小区改造初期，就将此列入重要议题，采取个别约谈，逐个突破的方式，首先由招远市住建局主要领导和国资公司亲自约谈运营商，传导政府小区改造的重大意义，明确提出如果架空线路不入地，不准接入改造后的小区。通过多次工作，四大运营商意识到架空线路不入地，不能接入小区，存在失去客源的风险，相继同意由施工方进行管道预埋，运营商进行线路入地改造。而后，小区广告位允许运营商进行投放宣传，并出台优惠政策争取客户。“刚柔并施”地实现了前期改造与后期运维，施工单位、运营商和居民的“多赢”。
而在计划对10个小区、27.6万㎡进行改造的海阳市，创新采用“1+N”，实施以咨询单位牵头设计、造价、招投标、监理等企业，全过程工程咨询服务的全新模式，一次性完成招投标，将老旧小区改造建设周期整体缩短。“居民普遍迫切反映需要对雨污分流进行改造，我们针对需求，现场派驻了总监理工程师、专业监理工程师、监理员，也有负责沟通协调的项目经理和技术支持团队，由专业人员组成的巡检小组每周对各个小区进行巡视，做出相应周计划。同时，使用自主研发的数字化平台，集BIM、GIS、阿里云、物联网、大数据、人工智能、ERP等多项关键技术，对改造进行视频管理，实现全程可追溯。”山东百伟建设工程管理有限公司负责人告诉记者。
未雨绸缪着眼长远
物业提前介入护航改造成果
老旧小区改造，不但要前期“改得好”，更要远期“管得好”，如何在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等物业服务，建立并完善小区长效管理机制？着眼长远，烟台市老旧小区改造的“下一公里”，已经在路上。
今年7月，市住建局牵头制定发布了《红心物业建设规范》（下简称《规范》）地方标准，提出通过建立分类施策的物业管理模式，推动老旧小区实现自我管养，确保改造后的小区公共服务有人管，共用设施有人维护。条件成熟的由街道办事处组织召开业主大会，选择确定物业管理模式，引导居民选聘专业物业企业实施规范物业管理；不具备条件的选择社区居委会管理模式，落实保洁、绿化、秩序维护等基础性物业服务；对无人接管、规模较小的零散老旧小区，可利用国有投融资平台成立国有物业服务企业，实行托底式管理。《规范》出台，迅速赢得了物业企业的认同参与，万科、中海等大型物业公司纷纷表态，愿意加入到老旧小区后续物业管理。
在蓬莱，老旧小区改造中坚持完善“一次改造、长期保持”，由住建部门协助属地街道办事处，择优选择物业企业，指导小区与物业公司签订《前期物业服务合同》，物业服务企业提前进驻并全程参与改造工作，在全面掌握小区管线及配套设施改造情况的基础上，加快了与小区业主的沟通磨合，方便企业后续提供专业化、规范化的优质物业服务，让业主们纷纷竖起了大拇指。
在莱阳市梨园小区，这座历经了30余年风雨的老旧小区，曾经破旧的楼体焕然一新；坑洼不平的道路在重新施工；党建文化成为小区的亮丽风景。“我们在莱阳市物业行业党委的领导下，不断推进老旧小区改造工作，全面实施道路、排水、排污、绿化以及屋面防水等工程，解决小区出行难、停车难等问题，同时突出特色亮点。”改造项目部经理贾海波介绍说，“改造完成的梨园小区，将引入国企物业公司入驻，推进智慧小区建设，开展‘红心物业’试点。彻底解决20多年无人管、无物业、群众不断上访的难题，从‘队尾’冲到‘排头’。”
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