提前还房贷 需选择合适的方式

在6月22日的《城市楼市》周刊上，本报对按揭买房究竟选择等额本金还款还是等额本息还款进行了对比分析，让部分混淆两种还款方式的市民终于明白该如何选择适合自己的还款方式。

但是，老问题解决，新问题又来了。近段时间，全国多地首套房贷款利率进行了上调，个别银行还停止办理房贷业务。消息一出，购房者心中的算盘又响起来。

记者走访市区各大银行，目前雅安还未出现上调首套房贷款利率的情况。但依然有市民担心，如果房贷利率上调，会不会影响自己的正常还款？尤其是考虑提前还款的，利率上调后究竟会带来多大影响？

算一笔账

利率上调还贷增加

以一套总价为80万元的房产为例，首付30%，则首付款为24万元，需贷款的额度为56万元。

按30年分期还贷，5年以上房贷利率以基准利率4.5%，等额本金还款方式和等额本息还款方式分别要还的利息为379050元和461477.58元。

以房贷利率上浮10%计算，等额本金还款方式和等额本息还款方式分别要还的利息为416955元和516080.32元。

相比之下，需要多支出的利息为37905元和54602.74元。

当然，贷款金额越多，差距也就会越大。

因此，担心还款利息会继续上涨的购房者，就开始盘算提前还款的事了。

提前还款

五种方式可供选择

说到提前还款，大家普遍觉得就是去银行申请填表，只要银行批准就OK的事。

其实不然，提前还款的方式目前常见的有五种。

第一种是全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清。

第二种是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

第三种是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

第四种是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

第五种是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。

那么，究竟这五种提前还款方式有什么不同呢？

银行工作人员解释，根据每种提前还款方式的不同，第一种情况虽然不用还剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退还的；第二、第三种情况会节省较多的利息；第四种情况会减小月供负担，但利息节省程度略小于第二种；第五种情况则会增加月供，减少部分利息，但相对而言不是合算的。

因此，如何选择提前还款方式，还是要根据自身经济收入状况去衡量，既要节省利息、缩短还款时间，又不加大月供压力，在某种程度上是“鱼与熊掌不可兼得”的。

建议

选择合适的提前还款方式

提前还款的本质目的，应在于尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

等额本息与等额本金两种还款法相比而言，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果早有提前还贷打算的，在办理按揭还款时应选择“等额本金还款法”比较划算。

按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已经超过50%至80%已经被偿还完毕，剩下的月供，本金所占的比重更大，利息数量则极少。此时，提前还款省下的钱并不多，而且大部分钱、大部分压力都扛过去了，剩下的小部分也没必要一下子全交付出去。

因此，如果当初选择的是等额本息还款方式，一旦还款期限过半，提前还款则划算。

但对于采用等额本金还款方式偿还房贷的人来说，按照等额本金的计算方法，一般情况下，当还款时间超过三分之一时，提前还款就不划算了。因为此时利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是绝对不会少的。

总结得出，若是本就有提前还贷打算的，还款方式选择“等额本金还款法”。如果是选择等额本息还款法，且还款年限已过半，或者选择等额本金还款法，且还款年限超三分之一，则选择提前还款是不划算的。

雅安日报记者 李春蓉

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