一直以来，农村房屋自由流转受限，导致农民“贷款难”。近年来，国家在包括宣州区在内的一些地方试点农民住房财产权抵押贷款——农房抵押贷款怎样“叫好又叫座”
本报记者 罗鑫 张敬波
对于城市居民而言，房屋具有生活资料和生产资料的双重功能。而农房作为农民最重要的生活资料，却很难通过抵押、流转而变现，成为农村发展的生产要素。宣城市宣州区自1989年开始探索农村集体土地房屋发证工作。 1995年，宣城皖南农村商业银行发放了全国首笔农房抵押贷款。 2011年，经省政府同意，宣州区开始农房发证与抵押流转改革试点探索。 2015年末，该区被列为全国农民住房财产权抵押贷款试点区。
“沉睡资产”变“活钱”
6月17日下午，烈日炎炎，宣州区向阳街道办事处杨村村星火组种植大户王小六的烟叶地里，20多位工人正在采收烟叶。 “今年，我又从银行贷了24万元用于农业扩大再生产，预计产值可以突破130万元，利润能达到30万元。 ”王小六提及的贷款，就是农民住房财产权抵押贷款。
2016年起，王小六抵押了自己的260平方米农房，连续3年从宣城皖南农村商业银行贷款。由于信用良好，贷款金额从当年的14万元提高到今年的24万元。 “上半年贷款用于流转土地、购买农资、补贴工费等，年底丰收后还款，这大大减轻了我的资金压力！ ”王小六告诉记者。
长期以来，我国对农房采取有别于国有土地上房屋的差别市场政策，许多农户举全家之力，造一幢新房，一度因为难以抵押、流转而变现无望，这些房屋成为只能用于居住的“沉睡”资产。
“要激活农房这一‘沉睡\’资产，首先需要确权，然后才能抵押融资。在登记确权发证方面，目前我们已经做到应发尽发。 ”宣州区金融办负责人杨静说，早在2007年末，该区已全面完成18个乡镇办、158个村、3859个村民组的农房外业测绘、权属调查，对符合登记条件的14.4万户农房进行了登记发证，实现农房发证应发尽发，全面完成农房确权颁证任务。
目前，宣州区开办试点业务银行由皖南农商行扩展至湖商村镇银行、农业银行、邮储银行等4家，充分发挥了涉农金融机构主力军作用。自2015年被列入国家级试点以来，该区累计发放农房抵押贷款630笔10280万元。
不良资产“流通难”
“一直以来，农村房屋自由流转受限，农民 ‘贷款难\’，农村金融机构 ‘难贷款\’。 ”宣城皖南农村商业银行向阳支行行长胡亚本告诉记者，农房抵押贷款款项主要用于农村种植业或养殖业，银行受理贷款申请后，会在第一时间对农户的农业生产和盈利能力进行风险评估。
家住向阳街道办事处河北村上下边组的笪贤才拥有一间160平方米的农房。从2007年开始，他就在皖南农商行申请农房抵押贷款从事蛋鸡养殖，由于还款及时，贷款金额从最初的5万元增加到今年的14万元。目前，他开办的贤才养殖场拥有蛋鸡1万余只，年产值100多万元。“以前贷款手续复杂一些，审批慢一些，现在贷款很方便！ ”笪贤才告诉记者。
“贤才养殖场是贷款时间比较早、信用度比较好的养殖企业。但实际上，农业生产目前仍然是风险比较高的行业。前几年就有贷款的养鸡企业因禽流感而丧失还款能力。”胡亚本指出，因天灾人祸或投资不善而破产、丧失还款能力的贷款农户不在少数，这是不良资产率居高不下的直接原因。截至目前，宣州区农房抵押贷款不良率达到8%。
“农房抵押贷款涉及物权法、土地管理法、担保法、城市房地产管理法等多项法律法规，仅靠调整实施‘关于集体所有宅基地使用权不得抵押\’的规定，无法解决当前农户还款违约时抵押农房处置的法律障碍。 ”杨静告诉记者，虽然宣州区已经突破农房只在村集体组织内部流转的限制，在试点期限内，对因履行债权而拍卖或变卖的抵押农房，将受让人扩展为全区户籍农户。但全区农户跨村民组、跨乡镇办事处购买农房的现实需求极其有限。
此外，农房抵押贷款业务还受到银行替代产品的冲击。例如，宣城皖南农商行推出一款名叫“家庭幸福贷”的产品，手续简便，只需年满18周岁的所有家庭成员集体签字，即可贷款3万至10万元，非常契合农户的小额贷款需求。
稳妥推进控风险
“提高信贷资产质量，有效防范风险，银行在严把审核关、投放关和监督关的同时，也需要我们政府部门拿出更多的应对之策。 ”杨静告诉记者，宣州区坚持“政府搭台、市场运作”原则，依托区公共资源交易中心，组建包括农民住房交易在内的区农村产权流转交易平台，通过网上征集审查确定6家房地产评估机构入库资格。去年12月20日，首笔农民住房财产权抵押贷款不良资产在区农村产权交易平台挂网交易。
为了让农房抵押贷款叫好又叫座，宣州区不断加快构建业务风险补偿体系和收储机制。在该区范围内开展农民住房保险工作，每户农房保额30万元，保费由省、区财政全额承担，为农房抵押贷款提供增信；区政策性担保机构制定农村住房财产权抵押担保贷款管理风险分担制度，将农房抵押贷款纳入“政银担”风险分担体系，化解金融机构业务风险。同时，探索农民抵押住房收储制度试点，由区、镇两级共同出资设立收储基金，成立收储机构，采取市场化运作方式，适时收储农房抵押不良资产，解决抵押物变现难题。
记者了解到，为营造农房抵押贷款的良好外部信用环境，真正实现农银共赢，宣州区大力开展信用村“三级”创建，去年该区创建“信用创建村”182个、“信用村”18个、“信用示范村”1个，实现乡镇行政村“信用创建村”全覆盖。下一步，试点金融机构将创新抵押方式，通过“农房+林权”“农房+土地经营权”“农房+水面承包权”等“农房+X”组合抵押方式创新开展试点业务，有效控制业务风险，加大农房抵押贷款投放力度。
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