2015西安楼市十大关键词政策刺激 连续降息 众筹……这一年，楼市挺忙的！

2015年的楼市可谓是喜忧参半，在政策“组合拳”的连环刺激下，一线城市及重点城市出现回暖，成交量大幅上升，价格略有回升，但三、四线城市库存压力依然高企，成交状况改善并不明显。

市场格局不断演变，在此我们有必要对过去这一年的西安楼市进行梳理和回顾，以便于对未来市场发展趋势做出准确判断。

关键词1——政策刺激

中国楼市从“黄金时代”已经进入“白银时代”，由之前抑制购买转向刺激需求。2015年年初预测言论“今年经济前景不太乐观”的大背景下，大多开发商对楼市唱衰表示默认。

中央在3月底一系列调整信贷政策，力挺楼市的态度坚决。随后，西安政府连续出台相关配套措施，如限购松动、放宽贷款限制、连续降息、首付降低至2成、买卖房屋营业税由“5”转“2”、提高公积金贷款额度等一系列措施，来刺激市场需求。

关键词2——连续降息

2014年6月，央行公布的5年期以上房贷利率为6.55，而2015年6月开始，房贷利率连续3连跳，按照8月26日央行降息后5年期以上基准利率5.15%计算，买套100万的房子，首付3成，30年贷款70万元，每月月供少还456元，总的利息支付节省超过16万元。

房贷利率宛如一支杠杆，抬高或降低瞬间都会对购房者产生重要影响。

“对于目前居民住房消费主要以信贷为支撑的阶段，降息的不断刺激，也会让很多观望的购房者，产生入市的动力。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗告诉记者。

关键词3——消化库存

2015年，西安楼市面临的最大问题就是去库存。记者了解到，目前西安住宅市场的库存量达3000万平方米以上，去化周期平均达28-30个月。商业市场的存量达到400万平方米以上，去化周期更是长达80个月。如何消化库存，成为西安市场整年的“主旋律”。从城市发展大层面来看，西安陆续落户人口的持续增多，无论是外来务工人员，还是高校毕业生在本地就业的，需求端的数字不会下降，而且西安近5年房价比较平稳，对于刚性需求者来说，买房只是时间问题。

从销售层面来讲，开发商也下足了功夫，除了降价等常规手段之外，还想出其他招数，各种线下聚人气的主题性营销活动，如萤火虫展、样板间物品低价拍卖、社区家电购物节、国学大讲堂等活动，目的只有一个吸引购房者。

关键词4——支持改善

对改善型购房的政策风向上发生了180度的转变，如调整二套房贷款首付比例，由此前六成（最高到七成），降至四成，同时规定贷款利率也由商业银行自行确定，而无需硬性上浮1.1倍甚至更高。

公积金贷款政策也明确，出于改善目的购置二套房，首付比例可降至三成等，一系列有利于改善需求置业的政策出台，激发了此类消费群体的置业热情。

记者在采访中发现，西安不少楼盘如紫薇·花园洲、华侨城·天鹅堡、海德堡PARK等楼盘，150-240平方米之间的改善型大户型明显销量较好。紫薇·花园洲负责销售的王经理告诉记者：“为了抓住时机，我们临时加推了花园洋房、联排别墅等业态产品，就是为了迎合市场改善型客户的需求。”

此外，对于改善型需求中部分换购群体，也因为营业税的免征条件放宽，免征年限由之前的满5年调整为满2年，卖房成本也降低不少。

关键词5——限购松动

自今年年初以来，各地方政府在去年下半年的松动限购的基础上，对限购政策做出更大幅度调整，至此，除了北京、上海、广州和深圳等一线城市坚持限购外，其余原本限购的城市基本退出限购。

7月25日下午，西安市住房保障和房屋管理局公布“鼓励人才创业、改善人居条件”新规，60平方米以下住房取消限购，并从7月28日起施行。

这项政策已表明，西安市实施三年多的限购政策已出现松动。调整限购政策，改变过去过度行政干预做法，让原本受到抑制的正常需求得以进入市场，将之前限制投机性需求而误伤的刚需，从而扩大市场需求基础。

关键词6——创客空间

2015年上半年，随着中关村创业大街、优客工场这样为创客提供办公空间、创业服务的产品如雨后春笋般涌现出来，“创客空间”立即成为行业新热点。创客空间是一个人们分享兴趣、合作、动手、创造的地方，可以看成一种开源性社区平台。创客空间包括创造新事物的实验室、厂房、工作坊、工作室等，创客可以聚集在一起分享知识。

众所周知西安有着很好的创业环境，尤其是金融方面，对创业者贷款有优惠政策。7月29日上午，优客工场创始人毛大庆携优客工场入驻西安万科vv办公，未来计划将在西安会开设3-5个优客工场。“西安作为全国科技大市，在科研机构数量、科研人数、科研成果三个重要指标均位于全国前列，我们需要将这么多的科研成果转化为走在时代前沿的产业。”西安市高新区创业园副主任杨戎如是说。12月10日，绿地集团与SOHO3Q、优办在“共享办公空间”和“互联网+商业楼宇租赁”领域达成战略合作，通过引入SOHO3Q，绿地的办公产品用户可以获得全新的一条龙全方位服务，例如可以只租一张办公桌，用户只需带着手机和电脑来工作。

关键词7——众筹

2015年，众筹成为房地产行业一大热词，众多楼盘纷纷开启众筹模式。

所谓众筹，是指参与者缴纳小部分的参与费用，少则几块钱，多则几百元钱，针对开发商推出的指定房源进行“抽奖式”的对赌，最终中奖的人则以开发商承诺的价格，低价买走指定房源，未中奖的人则得到相应金额的礼品“安慰”。

在西安房地产市场，开发商也纷纷试水众筹，合能朱阙、绿地香树花城等项目就做过类似的众筹活动。其中绿地香树花城项目每人可无上限购买每注7元钱的众筹份额，最终在开发商指定平台抽出一名中奖者，以7元钱抵10万元的优惠购买绿地香树花城项目房源一套。他们的共同点是以大幅度优惠吸引业主关注，中奖的人自然欢乐，未中奖的就以等值礼品进行补偿。

关键词8——多元化业务布局

面对库存压力，很多房企开启了转型之路。

作为房企龙头的万科率先转型，定位“城市配套服务商”。恒大地产也在房地产之外卖水、卖奶粉，进军农业，甚至医院。

与此同时，全国代表性的如当代地产、远洋地产联合互联网企业玩起了众筹。西安本土企业如海荣，早在2013年成立智道科技公司，建立社区O2O，直接与社区终端客户建立联系，服务如米面油等日常消费。

仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示，房企规模化到一定阶段，势必会面临多元化转型问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企面临多元化转型，包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产、以分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局，甚至积极与互联网公司合作。

关键词9——一二手联动

早在2008年西安楼市经历地震低迷后，二手房中介就已经意识到应该“抱团取暖”，“一二手联动”成为当时最佳的发展模式。

21世纪不动产西安区域负责人邵涛说，对于一二手联动的项目，是要经过一定甄选。必须符合地段、小区成熟度、门店客源等情况，一旦有合适的客户，资源是可以共享的。

目前，西安市场上如玛雅房屋、科威不动产等大型二手房机构，与多家楼盘如华远、海荣、盛世长安、绿地、荣华等楼盘的经纪人联动销售，其最大好处就是可以主动出击，积极联系有购房意向的客户，最大限度达成销售。房产中介行业合并潮悄然开启，中介行业在告别蛮荒生长阶段之后，迎来了新的挑战。

关键词10——商业遇冷

商业地产持续遇冷，即使是楼市调控政策转向刺激市场需求，仍未惠及商业地产。根据克尔瑞提供数据得知，商业市场的存量达到400万平方米以上，去化周期更是长达80个月，明显供大于求。

随着电商板块的迅速崛起，在其对传统商业模式的冲击下，商业巨头万达百货业传出关店的消息。12月，被誉为西安文化坐标的小寨万邦书城搬迁进入倒计时，据了解，万邦书城从2000年开始起店至今已有15年，接待读者不下上千万，销售额近亿元。由于租金等成本增加，万邦书城无奈今年年底闭店重新迁址，从侧面反映出商业的不景气。

据仲量联行的调查数据统计，甲级办公楼需求同比下降，空置率微幅走高。西安甲级办公楼市场净吸纳量总共达到19,200平方米，相比2014年上半年下降19.9%。截至2015年6月底，甲级办公楼市场的空置率为10.5%，相比2014年年底的13.5%下行3个百分点。2015年上半年，西安甲级办公楼市场租赁继续由内资企业和本地企业所主导。然而，外资企业对甲级办公楼的需求依然持谨慎态度。按成交类型来看，新成立和升级需求最为显著，共占总市场租赁活动中约70%。

华商报记者 姚远 

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