调控成效凸现 楼市前景看好
特邀撰稿 孟渭泰
坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。意味着房地产调控政策一定要达到预期的明显效果，而持续的调控使这种效果己经凸现出来，从以下两方面分析。
房价合理回归
从政策面看，今年经济工作的总基调是稳中求进。房地产调控从抑制部分城市住房价格过快上涨到促进房价合理回归。调控目标最终体现在房价上。
什么是合理房价？笔者以为有两点：第一和收入比，使大多数人买得起。第二和成本比，使正常房企有利润。
先说收入比，使大多数人买得起。
合理房价＝城镇居民人均可支配收入×家庭平均人口（2）×合理房价收入比（6）÷90
据秦都区2011年国民经济和社会发展统计公报，2011年秦都区城镇居民人均可支配收入24530元。以一个两口之家为例，家庭年可支配收入为：49060元。一般来说，合理房价是家庭年收入的4—6倍，则两口之家家庭6年可支配收入为：294360元。
以90平方米为基准(因为这是小户型与大户型的分界线)，咸阳城区合理房价应该为：3270.7元/平方米。
再谈成本比，使正常房企有合理利润。
合理房价＝楼面地价＋建安成本+配套税费等成本+15%合理利润
楼面地价＝每亩土地单价÷666.667㎡÷项目容积率
楼面地价因地段差异很大。以咸阳城西为例，每亩土地单价按200万元，项目容积率按3.5计算，楼面地价为857元/平方米。
以高层住宅为例，再加上建安成本1800元/㎡，配套税费等成本1000元/㎡，15%合理利润548.6元/㎡。
咸阳城西合理房价应该为：4205.6元/平方米
以上两组数字考虑通胀、物价上涨等因素和目前咸阳城西房价3927元/平方米（据西安房地产信息网数据研究中心数据4月份咸阳普通住宅均价为4963元/平方米，城西房价3927元/平方米）相比差异不大。可见，房价再降的空间非常有限。如果以牺牲楼盘品质为代价，偷工减料，以次充好，打价格战，这绝不是调控所要的预期效果。
楼市健康发展
从市场面看，调控不放松，今年楼市“以价换量”格局不会有多大改变。但西安、咸阳是二、三线城市，属欠发达地区，楼市很少泡沫，房价基本合理，市场平稳健康，发展作为支撑，刚需作为主力，回归住宅居住功能，有着广阔的市场前景和发展潜力。商品房仍占据主导地位，保障房主要作为改善民生，解决低收入群体的住房之需，对以商品房为主体的房地产市场并不会造成太大的冲击，充其量只是房地产行业健康发展的补充。
房价合理回归并不是一味控制成本所能做到的，更重要的是要提升品质。单纯靠价格因素己不能完全左右消费者的购房意愿，必须在产品研发、完善配套、物业服务上下工夫，适应市场需求和消费者要求。目前市场上60－70平方米“小两房”和100平方米以内“小三房”最受青睐，成为“大众情人”。这些户型虽然面积不大但设计精致、布局合理、结构紧凑，功能齐全（小而精致）；即使是两居的住宅，也具有完全独立的厨卫设计，较好的户型甚至还考虑到洗衣机位、衣帽间等细节，三室设有书房，既满足学习需求，又增加文化品位。而且总价低（买得起），品质高（住得舒适），居住要求基本满足，凸显消费观念日趋成熟，购房消费更加理性，去投资化、去库存化、去泡沫化，这才是调控所要的预期效果。
人们购房更加注重品质、配套和服务。置业理念从过去的“动不动心看环境，掏不掏钱看户型”转变为“买不买房看配套，下不下单看品质，满不满意看物业（服务）”开发商也以高性价比、高品质吸引购房者眼球，大打“亲情牌”，更加注重品牌效应和长远利益，更加具有社会责任感。楼盘销售不再单靠“忽悠”，而是大打“诚信牌”，为消费者带来实实在在的优惠让利和超值享受。
品牌房企成为最大赢家。调控楼市就是要淘汰一批低素质、无实力的开发商，推动住宅产品升级；促进房地产企业通过品牌、管理、性价比来赢得市场机会，合理配置土地资源。以前那种依靠土地增值的粗放式开发模式和依赖投资增值的盈利模式不再适用。不是开发什么样的房就不愁买，都能卖出去，这样的时代已经成为“过去时”。老百姓买房子将更加注重品质、配套，品牌房企业将是未来楼市的最大赢家。
预计今年咸阳楼市以“金三银四红五月”收宫上半场，经历炎热夏季的沉寂、积蓄和整理，九月份有望突破，进入健康发展的新时代。
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