土地使用权期限不足40年 购房人找开发商“讨说法” 有关部门：开发商应“五证”公开

“买房送田”，位于芜湖市湾沚区六郎镇的一个叫“慢城一品”的住宅项目，因这句特殊的广告语，引起了一些市民的关注。然而，“买房送田”，在市场上似乎并没有带来开发商期待中的“火爆”。相反，因为项目所在地块“出让年限”问题，开发商近日遭遇了少数前期购买了小区房子的“准业主”的吐槽。

贷款“承诺书”让购房人吓一跳

事情的爆发，纯属偶然。工作地点离该楼盘不远的吴老师，2020年上半年购买了“慢城一品”小区的一套住宅，虽然因为位置远离市区，总价并不高，但吴老师还是选择了按揭的购买方式。当他到中国农业银行芜湖县支行办理按揭贷款的时候，却被银行方面告知，想要成功办理住房按揭贷款，必须签署一纸特殊的“承诺书”，承诺方为吴老师本人，被承诺方为中国农业银行芜湖县支行。该“承诺书”内容如下：由于芜湖金润置业有限责任公司开发的“慢城一品”房产土地出让期到期日为2057年，本人知晓所购住房产权剩余时间不足40年，本人愿意承担由此带来的全部风险。

看到这纸“承诺书”，吴老师脑子“嗡”的一下。住房产权剩余时间不足40年？这是什么意思？全部风险？这又意味着什么？为什么开发商在售房的时候没有告知？一连串的疑问让吴老师寝食难安。

中国农业银行芜湖市分行个贷部有关人士近日就“承诺书”一事答复记者，让吴先生签署这份承诺书，目的就是提供更多的关于这个房地产项目的重要土地信息，提醒购买这个楼盘的市民注意，这个楼盘的土地出让年限已经不足40年。至于“承诺书”提到的“风险”云云，倒没有什么特定的指向。目前来看，银行方面的提醒，达到了目的，更充分保证了办理按揭的客户的知情权。

银行方面的“好意”，让吴老师意外了解到了该楼盘的重要信息，此后，吴老师也在农业银行办理了按揭贷款的手续，但他心里很不舒服。为什么买房时，销售人员不能多说一句，甚至在售楼处将这一情况公示出来呢？

售楼处内应该公示哪些内容？

近日，吴老师来到“慢城一品”项目售楼部“讨说法”，该楼盘销售代理方的态度倒是挺好，他们承认，“慢城一品”项目土地出让期到期日确为2057年，土地出让期只剩37年，这是事实。但他们对这一信息没有刻意欺瞒，购房人在购房前，完全可以通过公开渠道查询到，瞒也瞒不了。有关人士还对记者表示，他们的销售行为没有违规，该公示的都公示了，近日，他们为此已经和吴老师进行了沟通。并且，他们已经在售楼部内对相关的土地使用年限信息进行了公示。

开发商的售楼处内究竟应该公示哪些内容？记者近日查询了《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订本）、《城市商品房预售管理办法》等有关文件，并咨询了芜湖市住建局有关人士。

《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订本） 第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第二十七条规定：房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理办法》第四部分“公示”规定：房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

按照上述法律法规的要求，开发商在售楼处内公开的行政主管机关批准的文件里，《商品房预售许可证》是唯一被明确必须公开的。

芜湖市要求开发商“五证”都公开

芜湖市住建局有关人士则对记者表示，虽然有关法规没有做出更多的强制性要求，但国内大部分城市包括芜湖市的住建部门，为了进一步保护购房市民的知情权，加大市场信息的透明度，基本都要求开发商必须在售楼处内公开包括《商品房预售许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》等五证。

有关人士强调，特别是《国有土地使用证》，这是由国土资源局审批颁发，是开发商合法使用土地的凭证。《国有土地使用证》上明确了楼盘土地使用的终止日期，购房者可以由此推算土地使用年限还剩多少年。

据悉，虽然只是地方行政主管部门的管理要求，但芜湖市大部分楼盘还是按照要求，对有关文件进行了公示。在实际的市场监督管理中，有关部门也会就此提醒开发商注意。

但类似“慢城一品”这样的少数楼盘为什么对《国有土地使用证》的信息“遮遮掩掩”？有关人士分析指出，这可能是因为芜湖的少数楼盘，因为种种原因，土地使用年限剩余不多，他们担心公示出来，老百姓会产生担心，影响了楼盘的销售。

住宅建设用地使用权期限届满自动续期

吴老师的担心，反映的其实是市民对住宅建设用地使用权期限届满的“变数”的担心。芜湖市法律界有关人士告诉记者，在民法典出台后，市民对此其实不必过多担心。

国内商品住宅建设用地使用权期限，目前普遍设定的年限是70年。但芜湖市部分楼盘有的只有50年，甚至更少只有30年，几年后，芜湖也许就有住宅建设用地使用权期限届满的情况出现，那么土地使用权到期后怎么办？

在已经出台的民法典物权编中对此已经做出规定：自动续期。《民法典》第三百五十九条明确，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。目前的争议点在于自动续期后，是否需要缴纳手续费或是额外税费等问题，但民法典并未给出明确说法。有待后续其他的法律、行政法规中的具体规定。记者 夏成俊

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