芜湖县法院有个“物业巡回法庭” 遭遇物业服务纠纷 听法官如何“说法”
记者近日从芜湖县法院了解到，针对近年来物业服务合同纠纷案件高发现象，为更好地贴近百姓办理物业服务相关案件，芜湖县法院成立了“物业巡回法庭”。今年截至目前，共审理了300余件物业服务合同纠纷案件。这300多起案件几乎涵盖了目前物业与业主间的主要矛盾焦点。记者就此采访了芜湖县法院物业巡回法庭庭长黄腊梅，她以丰富的办案经验，为我们针对业主的主要诉求一一说法。
据黄腊梅庭长介绍，2018年芜湖县法院共审理300余件物业服务合同纠纷案件，原告方几乎都是物业公司，诉讼请求均是要求业主给付物业费，诉讼标的额多在1万元以下。特别是今年大量物业公司将提起诉讼作为索要物业费的首选途径，法院从物业服务纠纷的最后一道“防线”变成“前沿阵地”。
通过梳理这300多起案件，黄腊梅庭长总结了在遭遇物业服务纠纷难以调解，被物业公司起诉讨要物业费后，业主的主要抗辩理由有以下几类：
抗辩理由一：房屋质量问题
房屋漏水等存在质量问题，业主以物业公司未尽到维修和协助责任为由拒交物业费。以房屋质量为由拒交物业费，占了物业服务纠纷案件的70%以上。
针对小区业主提出的房屋质量问题，黄腊梅庭长表示，法官调解时，依据《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等向业主释明物业管理公司的职责范围，房屋质量问题承担责任的主体在保质期内是建设单位，在保质期后，可以通过业主委员会向政府相关部门反映，申请启动专项维修资金。物业公司有维护公共部位及协助维护的义务，但并非房屋质量承担责任的主体。
抗辩理由二：物业服务不到位
有业主认为物业公司未尽到处理好业主间邻里协调为由拒交物业费。
如业主翟某某认为其楼下业主在家中开棋牌室影响其小孩学习，多次向物业公司反映，物业公司去协调两次未果后即未作出处理，因而自2013年翟某某拒交物业费。另有业主金某以其楼上业主在一楼过道处乱堆杂物，向物业公司反映但物业公司未予制止为由拒交物业费；有业主以物业公司服务态度不好等原因拒交物业费，如张某某、汪某某等人，反映聘用人员年老体弱，不能及时提供车辆放行等物业服务；还有业主向物业公司反映问题，得不到及时回复，业主感觉到物业公司只在上门收取物业费的时候是积极的，其他时候处于“隐身”状态，物业服务态度不好占此类纠纷20%以上。此外，收取除物业费之外的电梯运行等公共能耗费，未予以公示，业主以其对能耗费的使用不知情等为由，拒交能耗费。
针对物业公司服务态度和服务不到位、公共能耗费未公示以及前后物业公司转让物业费不规范等问题，法院在依法审理的同时，对物业公司提出合理整改建议，同时定期向相关管理部门反馈，从而希望行业主管部门对物业公司的服务进行有效的行业监管。
抗辩理由三：业主被盗，物业未尽监管责任
业主以停放在小区内的车辆及家中物品被盗为由，认为物业公司未尽到监管和巡查责任，从而拒交物业费。如蒋某某于2012年家中丢失价值约30000元的物品，其向物业公司要求赔偿损失，但物业公司未予赔偿，故其自2012年拒交物业费。
针对业主家发生偷盗现象，而物业公司监控设备形同虚设，在业主调取监控时难以取证，在调处此类纠纷时，法院考虑到物业公司未尽到监控调取的协助义务，在判决时适当减少业主给付物业费的数额。
黄腊梅庭长表示，由于物业服务纠纷案件的特殊性，目前法院在案件审理中着重强化调解工作。同时，法院强化诉调联动机制，通过社区、镇物业办以及人民调解员的联调，目前已调解成功400余件纠纷。法院努力通过释法调解，缓解、化解物业公司与业主间的矛盾，以此推进诚信、融洽的小区氛围的建立。
黄腊梅庭长认为，当前，物业服务质量标准的缺失使得法官对物业服务质量的好坏难以认定，致使业主抗辩物业公司管理不到位等权益很多时候得不到保障。“我们期待引入第三方评价机制，对物业公司服务情况和服务质量进行有效的监督、评估，从而不仅保护物业公司合法收取物业管理费的权利，同时也有力保障业主的合法抗辩权，从源头上真正化解物业公司与业主方的矛盾，进而推进社区治理的法治化。”记者 顾娅
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芜湖县新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离芜湖县再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。