守初心 担使命 着力提升收储土地质量和效益
芜湖市国有土地收购储备中心于2016年成立，三年来，市土储中心紧紧围绕市委、市政府确定的工作任务和目标，全力以赴推进市区经营性用地收储和出让工作,促进了芜湖市房地产市场平稳健康发展。通过“不忘初心、牢记使命”主题教育的学习和深入基层的调研，结合对这三年多来工作的反思以及对未来土储事业发展的思考，使我们更加清醒地认识到只有坚持以人民为中心，以改善城市人居环境为目标，树立为人民经营城市的理念，积极探索改进土地储备和出让制度，推动土地出让由“净地”向“熟地”“优地”出让转变，才能真正践行“不忘初心、牢记使命”主题教育的宗旨。
一、芜湖市土地收储和供应工作面临的新矛盾
2016年以来，芜湖市房地产市场持续升温，为缓解住房供求矛盾，抑制房价上涨，市土储中心将工作重心放在了土地供应上，由于库存收储土地的匮乏，近年来主要通过边收储边出让的方式加大土地的供应量，维持总库存在相对合理的去化周期内。从近三年的土地供给与市场销售量比上看，芜湖市的土地供给策略是符合市场发展要求的。随着中央“房住不炒”、“让全体人民住有所居”指导思想的深入贯彻落实，人们的居住理念在与时俱进，仅仅从市场发展角度来分析和解决土地收储和供应工作中的问题，已经不能满足人们对居住环境的要求。一是收储和供应地块周边配套基础设施建设相对滞后。在出让的经营性用地中，应新建的道路等基础配套设施未能提前或同步建设，不仅影响开发项目建设进度，而且造成新建小区居民生活不便利。二是新建小区教育、医疗等公共设施配套不能及时到位。不少新建区域存在新增学校和医院建设、师资和医护力量、教学和医疗水平等问题，特别是义务教育学校（小学和初中）的不均衡配置，极易引发社会矛盾，形成城市管理难以解决的难题，更无法满足人们对美好生活的实际需求。因此，必须从长远考虑，从机制体制上加以完善，采取成片土地开发是解决这一问题的有效途径。
二、对收储土地基础和公建配套设施建设的思考
储备土地通过基础设施、公共设施建设熟化后供地，对提升区域建设水平、减少重复投资、显化土地价值、优化居住环境、提高居民生活的幸福感等方面具有积极作用。所以，储备土地在出让前进行基础和公共设施建设有其必要性，也符合当前的发展趋势。近期，市土储中心在总结以住土地收储和出让工作经验的基础上，学习借鉴先进城市的做法，提出了从“净地”供应向“熟地”供应转变，从单纯实施征地拆迁向征地拆迁、基础和公共设施建设一体化转变，从单一地块的收储供应向大片区开发转变，实现土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益三统一的工作思路。在这个转变的过程中，我们面临着角色定位、建设深度、成本核算等诸多问题，而这些问题是否能妥善解决，关系到土地储备机制的健全与完善。土地储备工作涉及政府各个部门以及水、电、气、讯等专业单位，是我们实现以人为本建设城市、经营城市、投资城市、服务城市的重要途径之一，是“全社会共同的事务”。因此，我们应当重点做好以下几个方面的工作：
一是强化土地储备各项工作的统筹管理。土地储备机构作为事业单位，参与基础设施融资、建设方面受到诸多限制。因此，需进一步梳理市、区两级政府各自在土地储备过程中的职责，明确目标责任主体和配合单位责任，以实现城市总体规划和改善居民居住环境为原则，制定切实可行的年度土地收储计划、做地计划以及供地计划，推动从“净地”供应向“熟地”供应转变。
二是综合考虑城市发展的需要，对出让地块周边基础设施以及义务教育、医疗和居家养老等生活资源进行均衡和先行配置，尽量引导优质生活资源向城市新区扩散。市级应该从宏观角度考虑，不再纠结于市、区两级财权事权而影响上述工作的推进进程，以大片区开发为引领，转变思路，基础配套先行。同时，对历年来未建设的公共和基础设施抓紧实施，着力提升居住环境，改善人民生活水平。
三是坚持质量第一、效益优先，以供给侧结构性改革为主线，推动房地产市场的质量变革。芜湖市房地产市场长期供求结构正在发生改变，住房总量由“整体供给紧缺”逐步转向“供求大致平衡”，人民群众对美好生活的要求在不断提高，对住房品质需求也在不断提升，除了基本满足人饮食起居的空间环境外，对于人文环境、自然景观、生态环保等方面都有了更高的需求。
总之，我们要从城市经营的经济效益和社会效益的辨证关系中探索符合芜湖市市情的房地产发展路径，要以国土资源的绿色发展为引领，按照人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一的原则进行整体谋划，真正做到“为人民谋幸福”。
（作者单位：市国有土地收购储备中心）
王军
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