物业公司服务期满退出 为何却被业主告上法庭？
物业公司按照与业主委员会签订的物业服务合同，为小区提供了三年的物业服务，在服务期满退出之时，却被45名业主告上了法庭，要求判令物业服务合同无效，这究竟为什么呢？4月2日，记者从弋江区法院获悉了这样一起业主告物业的案件。
状告物业公司的45名业主均为芜湖市某大学校园内小区的业主，该小区共有业主1200余户。2011年9月，该小区开发商邀请有关人员成立业委会筹备委员会，后该委员会发布招标公告，就小区的物业服务向社会公开招标。2011年12月，按照每栋楼宇选举一名楼长，业委会委员由各楼宇的楼长担任的方式，该小区第一届业委会成立。
2012年6月，某物业管理有限公司通过招投标方式中标了该小区的物业服务。随后，业委会将该中标结果进行了公示，并发布了“关于选聘物业公司及物业服务合同征求意见的通知”。2014年6月至7月，各楼楼长（均系业委会成员）参加会议讨论决定由该物业公司提供物业服务，并由业委会与该物业公司签订《小区物业服务合同》一份，约定服务期限为三年。2017年该物业公司服务期满后撤出小区时，因为收取物业费问题先后将部分业主诉至法院，法院判决这些业主支付相应物业管理服务费用。之后，小区45名业主反将物业公司告上法庭，认为业主委员会成立不合法，要求确认物业服务合同无效。
该案的焦点之一是业委会与物业公司所签订的物业合同是否违背了法律的强制性规定。弋江区法院审理后认为，确认合同无效的依据严格限定于法律和行政法规。原告虽称业委会并非通过业主经法定程序选举产生，选聘物业及物业合同的内容未经业主大会通过，但《物权法》《业主大会和业主委员会指导规则》及安徽省《物业管理条例》均没有规定违反其规定将导致合同无效或不成立，上述强制性规定本身没有直接明确规定违法行为的效力，也没有引致到其他具体的法律条文中，更没有其他法律条文对其效力予以明确规定。
其次，业委会是业主自我管理的自治组织，属于业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同是其职责之一。虽然第一届业委会是由各栋楼长选举产生，但该业委会已在有关机关备案，物业公司作为一个服务机构，对业委会成立程序是否合法，物业公司并不知情，其没有义务审查业委会组建程序是否规范合法，业委会以其公章对外履行职能，案涉物业管理服务合同，有业委会的公章及当时的业委会主任签名，物业公司有理由相信业委会有权代表业主与其签订物业服务合同。也无证据证实在该物业合同签订过程中，有恶意串通、串标等导致合同无效的情形。物业公司随后进驻小区提供了三年物业服务，物业公司有权主张物业合同的效果直接归属于业主。
再次，小区业委会与物业公司签订物业服务合同已经实际履行。即便业委会无权代表业主与该物业公司签订物业合同，但业委会于2012年6月即将物业中标结果进行了公示。即使对业委会的公示行为一无所知，但物业公司进驻后，包括45名原告在内的1282户业主并未采取有效方式予以撤销，现物业合同三年履行期满，其撤销权消灭。
最终法院一审判决驳回原告诉讼请求。宣判后，原告不服，提出上诉。近日，芜湖中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
顾娅 任学影
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