去杠杆下半场 急速泛海系按下“慢进键”？ 曾拟重大资产重组，置出房地产业务失败；多次“输血”武汉公司；资产负债率超85%，泛海称相对较高
10月27日，泛海国际SOHO城，入驻商家少，大部分商业区域空置。
10月27日，新京报记者实地走访了泛海城市广场，购物中心人流稀少。新京报记者 张妍頔 摄
与资本丛林里此起彼落的其他系族相比，泛海系如同一匹成年野兽，在过去多年里悄然壮大，熟练而稳健。如今，这只野兽正被无形所束缚。茫茫草原，如何继续驰骋成为最大问题。
成立30余年，地产起家，金融为主，二者相辅相成。以泛海控股为轴心，泛海系控股和投资了民生控股、中泛控股和民生银行、联想控股等多家上市公司，搭建了属于泛海系的上市公司体系。2017年福布斯中国富豪排行榜显示，泛海系掌门人卢志强坐拥344亿元财富。
如今，“活下去”成为了地产企业的一道命题，泛海系的地产业务也受到制约。
眼下的泛海系正试图将地产业务抽离出泛海控股上市公司主体。同时，在打造全牌照金融帝国的路上，泛海系与金融去杠杆迎面遭遇，高负债的隐忧始终牵扯着这个老牌系族最为敏感的神经。泛海方面对新京报记者表示，单纯从财务报表来看，公司的资产负债率确实相对较高；但财务报表上的资产负债率并没有真实反映公司的资产负债水平。公司通过多种措施，争取更好地改善公司资产负债结构，保证公司经营的稳健。
置出房地产失败
上市公司不断为武汉公司“供血”
2018年开年之初，房地产企业陷入集体焦虑。2017年11月龙头房企万科在月度经营数据电话会议上，预计2018年将是房地产的小年，2018年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。2018年将是房地产“小年”引发业内讨论。
“春江水暖鸭先知”，涉及房地产业务的泛海控股很快做出反应。1月15日，泛海控股向深交所申请停牌，拟通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，同时置入优质金融资产。拟出售的资产为泛海控股持有的境内全资子公司武汉中央商务区建设投资股份有限公司(以下简称“武汉公司”，7月25日更名为武汉中央商务区股份有限公司)股权和境外全资子公司中泛集团有限公司(以下简称“中泛集团”)相关资产。
武汉公司系泛海核心业务平台之一，持有泛海控股境内所有地产项目以及中国民生信托有限公司约93.42%股权、亚太财产保险有限公司51%股权。公告中，泛海控股表示，该项重组方案的实施是“主动顺应国家政策导向”。
该项重组方案并未取得成功，近三个月后，泛海控股以推进重组的“有关条件尚不成熟”为由，终止了这次重组并复牌。
虽然置出资产失败，但对武汉公司的输血却不能停。两个月后的6月29日，武汉公司向信达金融租赁申请融资5.1亿元；7月18日，武汉公司和武汉泛海城市广场开发投资有限公司(以下简称“武汉城广公司”)再次作为共同承租人以融资租赁方式向信达金融租赁申请共计17.90亿元的融资，泛海控股将为上述融资提供担保。融资用途为支付武汉中央商务区项目相关工程款及偿还借款。
截至7月18日，泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为人民币857.19亿元，占泛海控股2017年12月31日经审计净资产的427.11%。2017年年报显示，泛海控股为武汉公司的担保金额已经高达274亿元左右，占截至2017年底泛海控股担保总额的3成以上。
除去担保融资，8月3日，武汉公司实施了增资扩股，新增注册资本16亿元，杭州陆金汀投资合伙企业(有限合伙)以每股约1.85元的价格，出资30亿元对武汉公司进行增资，成为持有武汉公司4.42%股权的股东。
10月10日，为盘活企业资产、加快武汉中央商务区项目的开发建设，泛海控股、武汉公司拟与中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称“信达资产”）合作，对信达资产剩余债务38.50亿元进行债务重组。武汉公司作为债务人、武汉公司全资子公司泛海建设控股有限公司作为共同债务人按约定向信达资产履行还款义务，泛海控股提供连带责任保证。
地产之困
尴尬的武汉CBD
在泛海控股中，房地产板块可谓耗资巨大。官网显示，武汉公司的主营业务为对王家墩商务区进行一级土地开发、基础设施投资、建设、开发及武汉CBD项目的策划、投资、开发和招商、运营。
10月底，武汉的天气渐渐转凉，号称千亿投资、累计完成投资约400亿元的武汉CBD在淅淅沥沥的秋雨中略显荒芜。新京报记者通过实地走访发现，已经建设十余载的武汉CBD中，多个楼盘仍为在建状态，行走在武汉CBD中，并不见宣传页上所描述的繁华，泛海SOHO入驻商家极少，许多楼层处于闲置状态，即使是在周末，泛海城市广场的购物人群也并不算多。
横亘泛海CBD的淮海路南侧有民生金融中心、招商大厦和平安银行等高层地标性建筑（均属于泛海CBD项目），记者10月底走访发现，民生金融中心目前仍在全球招租，招商大厦还未投入使用，建设时间长达十余年并于9月20日验收成功的平安银行大厦，验收成功的红色条幅还悬挂在门口，封条仍贴在玻璃门上，大厦内空无一人，附近坐着闲聊的环卫工人，大厦周围被圈起来的地块尚未兴建。附近分布着中国银行、农业银行和交通银行等银行机构，但银行或在修建过程中或客户几近无人，冷冷清清。
在当地市民的渴盼中建设十余年的泛海CBD，至今仍未成为繁华的商业区，而曾经在这片土地上的王家墩机场也成为历史。
如今的泛海CBD坐落在汉口的王家墩地区。自新中国成立以来，王家墩一直作为空军的汉口机场。公开资料显示，上世纪90年代初，空军批准同意武汉航空公司在该机场开办民用航空业务。
在当地不少人看来，泛海系能在曾经的空军机场上修筑泛海CBD可谓能量巨大。据知情人士李明龙（化名）称，王家墩机场曾经作为军民两用机场，1995年4月，武汉天河国际机场正式建成通航，王家墩民用机场的功能逐步退化，军用机场也逐步迁移出王家墩。泛海控股官网也显示，1999年2月9日国务院批复的《武汉市城市总体规划（1996-2020年）》，明确提出搬迁王家墩机场，建设辐射华中地区的博览、金融中心的规划目标。
据李明龙称，当时王家墩的土地产权尚在军队手中，拿下土地产权并把土地性质改成商业用地并非易事。起初，泛海采用租赁的形式，将机场航运楼拆除之后，土地“晒”了好几年都没动。“后来转让土地产权之后，土地性质变成了工业用地，当时谁也没有想到泛海拿地是用来建设CBD的。”
李明龙告诉记者，泛海整个拿地的过程并不是传统的先变更土地形式，再通过招拍挂的方式获得，而是先通过了CBD的议案，再来变更土地性质。
对于上述说法，泛海方面12月22日向新京报记者表示，与事实情况不符，“不存在租赁的形式，也不存在变成工业用地的形式，是在实行土地招拍挂制度之前，通过直接国有土地出让的形式取得。因为武汉项目前身是武汉王家墩军用机场，后经国务院批复，武汉市政府采用市场化运作模式，引进民营资本进行开发建设的首个大型城市中央商务区。”
泛海控股官网显示，2003年1月，市长李宪生在武汉市十一届一次人代会所作的《政府工作报告》中，站在武汉未来城市发展的高度，正式提出在汉口王家墩老机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署，武汉CBD建设正式拉开序幕。
武汉本地房地产行业某分析人士告诉新京报记者，泛海CBD的建设进程一直很缓慢，以居住区功能为主，前三年政府一直敦促泛海，要求加快建设进程。
泛海方面对新京报记者表示，经过10多年的发展，武汉CBD已经初具规模，也为泛海控股贡献了可观的利润。2017年度，武汉中央商务区股份有限公司经审计的净利润超29亿元；2018年1-9月，未经审计的净利润超24亿元。
武汉之外，泛海同期的其他地产项目也有相似的处境。2017年年报显示，截至2017年12月31日，泛海控股旗下武汉CBD、北京泛海国际居住区二期、沈阳泛海国际居住区、美国索诺马项目、美国纽约南街80号项目、美国夏威夷KoOlina1#地项目、美国夏威夷KoOlina2#地项目和美国夏威夷西区项目都仍有大面积土地尚未开发，仍需大规模的资金投入。
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的2017中国房地产500强测评成果显示，中国泛海控股集团跻身“中国房地产100强第83位”。显然，对于房地产仍为主要板块的泛海来说，这不能算是一个好名次。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于泛海控股将武汉公司剥离出上市公司主体，或是从上市公司角度需要提振业绩，尤其是现在地产业务的潜在成长机会弱，“而对于泛海控股来说，其需要在金融业务上夯实基础。也不排除未来会有一些新的金融创新，所以会有各类改革和重组的动作。”严跃进认为，对于泛海控股来说，前两年的经营思路在于构建金融大平台，各类收购的动作很大，当前金融业务的平台化已经比较成熟。地产业务置换本身也是业务条线资源整合的思路。
“当然，地产业务错综复杂，尤其是部分地产业务也涉及海外项目，本身管控力度大，所以预计整合难度较大，也会影响此类企业的原有思路推进。”
“激进三年”
泛海筑起金融帝国
像房地产一样，泛海的金融板块事实上由来已久。
泛海系掌门人卢志强的第一桶金至今是一个谜，公开资料显示，山东威海人卢志强起家于山东潍坊。1993年开业的潍坊泛海大酒店（原科技大厦）和南靠市政府大楼的泛海城市花园，是泛海系的早年作品，位于市中心的青岛泛海名人酒店也是泛海所建。如果向卢志强老家潍坊的本地人了解卢志强及泛海系，多数人对其的认知都停留在泛海系开发的高档楼盘上。
20世纪90年代，乘着政策的东风，泛海系在地产行业完成了原始资本积累，卢志强开始玩起了金融。这一时期，泛海系不再偏安于半岛，而将触角伸向了北京。
1995年，光彩事业投资管理有限公司在北京诞生，该公司由山东泛海集团公司、山东泛海建设投资有限公司、联想集团控股公司、四通集团公司等出资设立。1998年增资扩股并更名为光彩事业投资集团有限公司，1998年10月，公司借壳“南油物业”上市，上市公司简称光彩建设。后证券简称先后变更为泛海建设和泛海控股。如今泛海系资本运作的上市公司主体平台正式成型。
1996年1月，泛海系作为股东之一的民生银行正式成立，成为中国第一家主要由民营企业发起设立的全国性股份制商业银行，注册资金为13.8亿元。2000年12月，民生银行登陆资本市场，自此，民生银行成为资本大佬眼中的“香饽饽”，随着泛海系不停增持减持，民生银行成为泛海系扩张的“弹药库”之一。而与此同时，与泛海系旗下企业的关联交易一直备受市场质疑，而围绕民生银行的股权争夺战也成为资本市场跌宕起伏的大戏。
民生银行成立后，“民生”成为了泛海系的一个大IP，泛海系正式踏上金融之旅。2002年，泛海收购了河南省内的证券公司黄河证券，更名为民生证券，2014年民生证券注入泛海控股上市公司主体内。
2014年之后的两年，泛海系频频进行资本运作，搭建了上市公司的子公司架构，泛海控股的金融动作进入史无前例的密集期：2014年11月，收购和记港陆71.36%股份，其主要资产为位于中国上海的两幢物业及现金，主营业务为于中国内地从事物业投资。2015年，泛海控股斥资10.2亿元收购民安财险（2016年更名为亚太财险）51%的股权，意在保险牌照。2015年3月，泛海控股收购港股上市公司时富金融。2015年8月，泛海控股出资20亿元与老相识巨人投资、新华联等公司共同设立了亚太再保险公司，同年12月，泛海控股设立亚太互联网人寿保险公司。
2016年4月，泛海控股从大股东中国泛海手中收购中国民生信托股权，股权变更后，泛海控股间接持有民生信托约93.4%的股权，民生信托实现并表。同年9月19日，泛海控股出资50亿元设立全资子公司民生金服控股有限公司，涉足互联网金融领域。泛海控股亦通过上市公司民生控股（2009年借壳健特生物，曾更名为民生投资）持有民生保险经纪有限公司、民生国际投资管理有限公司和北京民生典当的绝对控股权，加上泛海在线保险代理有限公司和1996年成立的民生期货，随着大踏步的资本运作，以泛海控股为轴心泛海系搭建起了一个属于自己的全牌照金融帝国。
在资本的驱动下，泛海系借助杠杆AH股联动，财富值像滚雪球一样越来越大，2013年11月，泛海系旗下公司拿下澳大利亚上市公司CuDECOLtd.(ASX：CDU)控制权；2016年10月，泛海旗下亚太寰宇投资有限公司拟以27亿美元的价格收购纽交所上市公司Genworth金融集团的全部已发行股份，资金出海规模进一步加大。
在国内，经过近30余载的布局，泛海系也渗透到了多家上市公司，其中最为引人关注的就是联想控股。2009年9月，中国泛海控股集团有限公司召开发布会正式宣布以27.55亿元的价格受让中国科学院国有资产经营有限责任公司持有联想控股29%的股权，中国泛海成为继国科控股、联想职工持股会之后联想控股的第三大股东。当时的转让条件十分苛刻，符合的受让者十分有限，为此，鲜少露面的卢志强出现在媒体沟通会会场，并表示这是中国泛海发展历程中一件具有标志性意义的大事。
2016年5月，卢志强与王健林“牵手”，斥资约25亿元，获得大连万达集团旗下万达影视传媒和青岛万达影视两家公司各约6.61%和7.59%的股权。并在公告中表示，积极配合万达影视的上市工作，参与到了万达院线收购万达影视中。2017年年报显示，泛海控股在万达影视的持股比例为8.82%。
此外，中国银行、交通银行、中信银行、国泰君安、海通证券、中信股份、汇源果汁、快乐购、阿里巴巴、腾讯控股等多家公司泛海系均有持股。
去杠杆下半场
千亿泛海路向何方？
2018年半年报显示，报告期内，泛海控股的总资产规模为2030.20亿元，其中流动资产为1401.04亿元，总负债为1736.49亿元，资产负债率为85.53%，近三年来，泛海控股的资产负债率一直维持在85%左右。
在近两年金融去杠杆的大背景下，泛海的金融业务也不再像快速扩张时期一样顺风顺水。业内人士向新京报记者表示，房地产业务逐渐要萎缩，接下来就是依靠金融业务来支持投资业务，玩儿的是资金长短期错配。但泛海系在今年却遭遇了发展的困境。
9月12日，泛海控股发布公告，泛海控股境外附属公司中国通海金融拟通过香港联合交易所，以供股方式进行融资，融资规模约为182.51亿港元。泛海控股的境外全资附属公司泛海控股国际金融发展有限公司持有中国通海金融72.24%的股权，考虑近期市场情况和宏观经济环境等因素后，中国通海金融决定不继续进行上述供股。
泛海也通过上市公司平台积极筹措资金维持发展，泛海所持有的泛海控股和民生控股股份几乎被全部质押。三季报显示，中国泛海和泛海能源作为泛海控股的控股股东，共计持有泛海控股36.83亿股股份，共计质押股数为36.60亿股，质押比例为99.38%。随着今年以来股价的震荡下行，泛海作为大股东也在不停增持，以免出现平仓危机。同时，中国泛海作为民生控股的控股股东，所持股份几乎全部质押。
12月12日，泛海控股发布公告称，2017年12月，武汉公司向兴业信托融资8亿元，期限1年。现上述融资即将到期，武汉公司、泛海控股、兴业信托拟与中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司签署《债权转让协议》，根据上述协议约定，长城资产将以7.60亿元收购兴业信托对武汉公司的8亿元债权。同时，武汉公司、长城资产等相关方拟签署《还款协议》，协议约定，武汉公司将向长城资产偿还本金8亿元债务，偿还期限为36个月，泛海控股需为武汉公司偿债提供担保。截至本公告披露日，泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为848.71亿元，占公司2017年12月31日经审计净资产的422.88%。
2018年三季报显示，期末泛海控股应付债券为276.24亿元，货币资金余额为218.83亿元。12月20日泛海控股公告显示，泛海控股将对“15泛控01”债券进行回售，本次回售申报数量为14111789张，回售金额为14.11亿元（不含利息），剩余托管数量为888211张。超过94%的投资者选择了回售。
泛海方面向新京报记者表示，2018年上半年，泛海控股归属于上市公司股东的净利润13.34亿元，同比增长47.56%，其中以民生信托、民生证券和亚太财险为主体的金融板块贡献已经过半。
在金融去杠杆的大背景下，关于如何降低负债“求生”，泛海方面12月22日对新京报记者表示，单纯从财务报表来看，公司的资产负债率确实相对较高；但考虑到公司土地取得较早且采用成本法入账等原因财务报表上的资产负债率并没有真实反映公司的资产负债水平。“尽管如此，公司仍通过多种措施，包括加快地产项目销售回款、继续推进非公开再融资事项，提高金融平台盈利和分红能力、积极推进子公司引入战略投资者事项等，争取更好地改善公司资产负债结构，保证公司经营的稳健。”
新京报记者张妍頔zhangyandi@xjbnews.com
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