热到停不下 红五月回归

潍坊楼市量价齐升,土地供应量明显收紧是主要原因

楼市一直有红五月的说法。在刚刚过去的五月份,与一、二线城市楼市整体成交量环比下滑形成鲜明对比的是潍坊楼市各项数据纷纷飘红,不仅新房价格上涨,二手房价也有所突破,时隔多年,为何今年5月在相对较短的时间内,楼市人气大涨?

数据

住宅成交7331套同比上涨88.17%

5月,历来是房地产市场最红火的一个月,因此被人们称为购房“红五月”,火红的五月常会出现楼市供需两旺、成交大涨、营销活动增多等现象,而这些也成了5月楼市的特定标签。在刚刚过去的5月份,全国楼市持续分化,一、二线城市楼市整体成交量环比下滑,但是部分三线城市整体成交量上涨。

今年5月的潍坊楼市,借用一句广告语形容就是“根本停不下来”。继“金三银四”本地楼市月成交量连续突破4000套、5000套之后,“红五月”再下一城。潍坊住宅成交7331套,成交面积892888.51平方米,成交套数同比2016年5月3896套上涨88.17%,完成“帽子戏法”。

对于潍坊楼市而言,几年来的观点就是月成交量破3000套一直是行情还不错的表现,而如果超过4000套则是十分强势的行情,大部分时间都是在2000套—3000套之间徘徊,甚至2016年2月最低迷时仅有1160套成交。而今年开年以来,即使是最低迷的二月份也成交2800余套,3月份突破4000套,4月份突破5000套,5月直接突破7000套。如此阶梯式地上涨,就连不少业内人士也惊呼楼市实在“太火了”。

调查

土地交易一月内出现断崖式减少

今年,潍坊楼市进入热销季,这股热销风潮来得比较急促。但并非没有先兆,前两年潍坊楼市去化比较艰难,为了解决去化难题,政府连续出台了一揽子去化政策,加上央行多次降准降息,公积金管理中心多次放宽贷款及异地贷款政策,去年楼市购房政策再次放宽,以首套房首付两成的利好政策刺激购房者,伴随着全年利好政策不断,降低契税及营业税,在多重利好政策叠加下,一场去化风暴孕育而生,从而有了今年潍坊楼市量价齐涨的好局面。

但为何培育已久的市场突然在5月份爆发,有业内人士向记者导出了玄机:“这波量价齐涨主要还是土地市场引起的。”

今年以来,潍坊市逐渐改变了以往较为宽松的土地政策,并且随着市区地块的逐步开发完成,不少房企一夜之间感受到了土地的紧缺。今年5月潍坊共成交12宗土地,住宅用地成交主要分布于奎文区、潍城区、坊子区和滨海区。而2016年5月潍坊共成交36宗土地,与2016年同比来看,5月潍坊土地成交量减少24宗,成交量减少66.67%。

同时,5月潍坊土地市场成交49.96万平方米,2017年4月潍坊土地市场成交98.44万平方米,从环比数据来看,土地成交面积减少49.25%。而与2016年5月的184.16万平方米相比,则同比减少72.87%。

土地的供应量和供应面积一月内断崖式减少,也瞬间传到潍坊房地产市场中,楼市量价齐升也就不足为奇。

新房

部分中高端楼盘再现开盘即售罄

与成交量大幅上涨同时,是房价的上涨。潍坊5月份市内六区新房市场均价为4716元/平方米,环比上月涨1.88%。从潍坊市内六区5月新房市场均价来看,奎文区、高新区市场均价一致,均为5561元/平方米。潍城区、经济开发区、坊子区市场均价每平方米仍处于4000元—5000元之间,具体为潍城区4608元/平方米,经济开发区4371元/平方米,坊子区4285元/平方米,而一直居后位的寒亭区市场均价也到了3910元/平方米,已逼近4000元/平方米水平线。

其中,潍城区、奎文区涨幅均超3%。区域内圣菲漫步、虞河生活城、上城国际等诸多楼盘上调房价及部分低价盘售完导致市场均价上涨。

一些地段好、品质高、定价合理的中高端楼盘,甚至再现开盘即售罄。市区一家在售楼盘营销总监分析道:“市场回暖速度比较快,接下来价格肯定还要提升。”就在半个月前,这家楼盘将销售均价从4700元/平方米提至5300元/平方米。可越是价格上涨,客户越认可,每每推出一小批次房源,总是不愁卖、被“秒杀”的节奏。

对于楼市日益上升的温度,购房人的感受则更加迫切。“不是区域不合适,就是户型不满意,好不容易选中一个,价格又突破了承受力。”近期,正在看房子的李先生告诉记者,自己在各项目打转时,加剧了要尽快出手的决心。看过的房子都在憋着劲涨价,如果再不出手,将来担心付出的成本会更高。

二手房

供不应求或转为强势的卖方市场

一二手房价格是联动的,新房的上涨必然会影响到二手房,位于潍坊学院附近的二手房门店业务员告诉记者,近期的工作强度明显加大了,带领客户看房的时间也越来越多,而且在辖区附近的一些小区的房子,基本上是“出一套成交一套”,供不应求。

该业务员表示,区域内业主的报价已经出现了缓慢上升的势头,其中有不少业主是为了卖掉旧房子去改善置业,目前议价空间比起年初明显缩小。

事实上,这并不是单个区域的个案。今年以来,潍坊二手房成交价整体处于一个缓慢上升的过程,近期二手房均价同比出现显著增长,目前已超过去年同期的水平。5月潍坊市二手房挂牌价为5881元/平方米,环比上月涨5.51%。随着潍坊楼市的持续升温,二手房买卖群体普遍看涨潍坊楼市,业主惜售情绪上升,二手房市场或转为强势的卖方市场。

从各城区成交情况看,中心城区成交量大幅上升,而外城区和近郊区成交量与此前基本持平。其中,奎文区、高新区挂牌价几近相同,均超6000元/平方米,领跑潍坊二手房市场；而受各大城建项目影响,寒亭区地段价值凸显,该区二手房挂牌价涨幅最为突出,为4.59%。

业内人士指出,目前中心城区优质房源数量正在日渐减少,高价房逐渐成为库存房源主体,新挂牌业主的心理价位已经出现一定程度的上调。如果需求量继续增加,高价房逐渐进入成交,中心城区二手房成交均价还将进一步上涨。

业内

库存逐步消化供求关系回归正常

在刚刚过去的五月,潍坊市场好转的前提下,供需两旺。库存高的开发商积极推出新的货量,去化库存,同时调整库存结构；库存少的开发商则涨价惜售。

眼下,市场已经进入传统销售淡季的6月,从6月的第一周看,5月29日至6月4日潍坊共成交住宅商品房1296套,潍坊楼市继续沿袭历史的高位成交,并没有进入淡季应该有的“角色”,出现淡季不淡。根据市场一线反馈,各大新盘的售楼处依然十分热闹,客户到访量也有所增多,这代表了购房者对今年潍坊楼市前景的信心。并且,土拍的市场“动作频频”,这些声音仿佛在透露着潍坊6月楼市的躁动不安。

有业内人士预见,在潍坊土地持续收紧的大背景下,伴随着房价上涨,潍坊市住宅市场库存房逐步得到消化,供求关系回归到正常水平,甚至“由正转负”。潍坊房屋价格体系也将加快被重构,楼市进一步升温或将是大概率事件。

本报记者刘钦

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