认购书一定条件下可转为买卖合同

□黄冬松

购房者与开发商签订了认购单，在准备签订合同时发现该房屋已被开发商备案给他人，购房者要求开发商解除认购单并赔偿损失，开发商确认为该房屋认购单不是正式合同，不符合解除条件。日前，铜陵中院依法审结了一起房屋买卖合同纠纷案，驳回了开发商某置业公司上诉，维持一审判决，判令解除该《房屋认购单》，某置业公司退还购房者江某、郑某购房款13万元及利息，并赔偿江某、郑某经济损失3.9万元。

2019年2月，外地人江某、郑某到铜陵，与铜陵某置业公司签订了《房屋认购单》，认购了该置业公司开发的一处房屋，总价45万元。认购单中约定：买方应于2019年2月11日18点前携带本认购书、定金收据、预登记产权名义人身份证等有关证件及签约应付款13万元，至营销中心签订预售合同或销售合同。逾期视为买方违约，卖方不另催告，本单自然作废，预缴定金不予退还，同时所定房源不予保留。同年2月11日，江某、郑某按约向某置业公司支付该房屋购房款13万元，此时，江某、郑某发现，某置业公司已在2019年2月1日将该房屋备案到他人名下，导致双方当日未能签订预售合同或销售合同。后双方多次沟通未果，江某、郑某起诉到法院，要求解除合同，返还13万元购房款并赔偿损失。

一审法院认为： 《最高人民法院关于审根据理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案的《房屋认购单》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方当事人信息、房源、价款、付款方式等重要内容已经体现，虽未约定交房时间、办证细节等，但不影响商品房买卖合同的成立，且置业公司已经按照约定收受购房款，该房屋认购单应认定为商品房买卖合同。某置业公司将房屋认购单中已明确的该房屋备案给了他人，导致无法签订能够备案的商品房买卖合同，江某、郑某据此要求解除合同，返还已付购房款并赔偿相应损失的诉请，法院予以支持，一审法院依法作出解除合同，返还购房款并赔偿江某、郑某损失的判决。

某置业公司不服，提出上诉。铜陵中院二审认为，一审判决确定解除双方签订的房屋认购单并无不当；某置业公司在江某、郑某已按约定支付部分购房款的情况下，将双方约定的房屋备案给他人，造成合同无法履行，应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。

法官说法：

现实中，一些开发商利用认购书和买卖合同之间的区别，让购房者陷入认购书和买卖合同的陷阱中，使开发商达到其一房两卖或售高价房的目的。那么，商品房认购书和商品房买卖合同有何关系，又有何区别？

认购书一般是作为出卖人与买受人约定，为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同。因此认购书与商品房买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系。签订认购书，同样发生法律效力，对合同当事人具有约束力。但是认购书并不等于商品房买卖合同，当事人双方应根据认购书的约定，在限定时间内签订房屋买卖合同。

但是认购书在具备一定条件下可以转化为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。可见认购书在一定条件下，可以转化为商品房买卖合同。

违反认购书约定是否应承担法律责任。对此目前在理论界和实务界，观点不统一。但一般认为，违反认购书约定，构成违约责任与缔约过失责任的竞合。权利人可选择其一要求义务人承担责任。

本案中， 《最高人民法院关于审理商品房根据买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，江某、郑某与某置业公司签订的《房屋认购单》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且某置业公司已按约收受购房款，依法该房屋认购单应认定为商品房买卖合同。但某置业公司在2019年2月1日已将该房屋备案到他人名下，致使造成合同无法履行。根据《合同法》第九十四条第四项、第一百零七条的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。某置业公司违反约定，导致认购书约定的合同目的无法实现，应当承担违约责任。购房者江某、郑某要求某置业公司解除合同并赔偿损失，符合法律规定，所以法院判决予以支持。

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