探索管理新模式 破解物业缺失难题 老旧小区物业管理摸石头过河
□最泰安全媒体记者 李庆林 见习记者 殷春晖
经历了岁月的风雨洗礼，泰安每一个老旧小区都有自己独特的故事，也有很多让人无奈的现状和尴尬，要么无人管理，要么亟待改造。记者走访发现，其中不少老旧小区是一些单位的家属院，由于企业破产或是单位改制等原因，单位对于小区的情况不再过问。同时，物业公司因为无法盈利或不愿入驻或早早撤出,导致小区无人管理、环境卫生差、公共设施缺乏、停车秩序混乱、安全问题突出等等,极大地影响了居民的日常生活。
问题 难以保障运行成本，物业不愿接手
“物业费收多了，居民不愿意缴纳，如果收的太少，还不够管理小区的成本，物业公司也不会接手。还有一些老旧小区面积不大、居民不多，即便每个月足额缴纳费用，也无法保障物业公司的正常运转。”市民韩先生一语道破了老旧小区与物业公司之间存在的问题。
除此之外，记者了解到，老旧小区基础设施差、弱势群体多和居民观念陈旧等因素，也在一定程度上加大了物业公司接手老旧小区的难度。
泰安市大多数老旧小区建于上世纪90年代前后。由于开发时间早，规划方案相对简单，基础设施先天不足，特别是经过了二三十年的居住后，普遍存在道路破损、绿化不足、通信线路不规整等问题。老旧小区落后的环境，导致居住的多为流动人口和老年居民，出租房比例高、人员流动性强，参与小区管理的时间、精力和意识都不强。同时，老旧小区多为福利分房和单位房改房转变而来，不少居民受传统住房认识影响，“花钱买服务”的意识较弱，主观上既不想承担缴费义务，但又对物业服务具有较高的要求。
“老旧小区建设时间较早，很多是破产单位的宿舍，居民对缴纳物业费的观念确实不是很强。”从事物业管理工作的李女士表示，对于物业公司来说，无论是新小区还是老旧小区，只要能保障运行成本，物业公司一般都会接手经营，但现实中能够达到这样要求的老旧小区十分有限。
探索 建立管理新模式，老旧小区“有人管”
为解决老旧小区管理难问题，也有一部分老旧小区进行了有益探索，有的小区向物业公司购买服务，有的小区自己雇用保安等工作人员，让小区的管理日渐有序。
“有些老旧小区仅有数栋楼，保洁面积小，物业成本难保障，因此难以引入物业公司。”泰山区财源街道更新社区工作人员李超介绍，该社区有13个小区，其中有些小区曾是单位宿舍，由于单位破产不再进行管理，导致小区存在配套设施陈旧、卫生无人清理等问题。后来，社区通过购买服务的方式，有效解决了辖区老旧小区无人管理的问题。
据了解，财源街道每年列出专项资金，用于辖区29个社区内的老旧小区管理。更新社区利用这笔资金，通过购买服务的方式，聘请物业对没有物业管理的老旧小区进行道路保洁以及院内保洁，基本上保障了老旧小区的卫生保洁、日常工作有序开展。
除了政府购买服务，不少市民也自发联合起来管理小区。2016年，市民毕女士在东岳大街盐业果品宿舍购买了一套住房。该小区是上世纪90年代的老旧小区，有4栋居民楼，一共108户居民，没有物业管理。据毕女士介绍，小区属于单位宿舍，人员比较单一，大部分居民是以前的企业职工。
为了方便管理，该小区在传达室雇了一名工作人员，负责小区卫生打扫、快递暂存、红白事公告等事务。“我们小区每月每户收取费用15元，单位每月再补助400元，用于支付传达室工作人员工资。由于收取的费用较低，大家都能够接受，而且目前来说，整个居民楼以及院落都维护得不错，绝大多数居民还是比较满意的。”毕女士说。
实践 服务+监督，小区自治管理有良方
泰山区岱宗大街169号小区用“服务+监督”的方式,为老旧小区的自治管理开了一个好头。
一年前，由于物业费收不起来，管理该小区的物业公司宣布退出。传达室关门、卫生无人打理、垃圾清运不及时、化粪池外溢……一个又一个问题相继发生。看到这样的情况，小区内的退休老干部焦急不安,他们决定成立业主委员会进行自我管理。经过全体业主的选举,业主委员会正式接管小区，并制定了详尽的小区自治管理制度,形成了自治管理的基本框架，并自聘了保安和保洁员。
“刚开始接管小区的时候，业主委员会面对的最大的困难便是物业费的收取问题。我们必须要把物业费的使用做到规范、公开、透明，才能让业主们信服。”小区业委会主任刘晓红介绍，只要是涉及居民利益的问题,业主委员会都会张榜公示，其中包括保安保洁员工资费用、公共用电用水费用、公共设施维护费，一张张明白纸将小区收支情况介绍得清清楚楚。
据了解，成立业主委员会后,该小区的物业费不但没涨反而还降了。原来，业委会经过细致核算,在保障小区基本服务功能的基础上,决定将物业费从每平方米0.48元降到0.4元。虽然这8分钱微不足道,却让小区业主们对业主委员会有了更深的信任。
“小区一共有165户居民，之前物业费收不上来,现在居民都主动缴纳物业费。除了两户居民因在外地居住暂时没有联系上,约定届时一块缴纳后,其余居民都按时足额缴纳物业费。”刘晓红介绍,小区业委会还开先河地成立了小区纪律监督小组,由业委会中3位党员骨干组成,让业委会的权力始终在阳光下运行。
春节临近，记者在该小区看到，大门口挂起了大红灯笼，小区道路干净整洁,门口有保安门卫值班,一派热闹和谐的景象。
“如今，小区新增了不少车位，居民回家停车也比从前方便多了。而且，小区内有人员日夜巡逻,我们特别有安全感。”说起小区前后的变化,居民们的喜悦之情溢于言表。
（民生调查）探索建立管理新模式，破解物业缺失难题老旧小区期待新活力
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