售房十一年后反悔被驳回
11年前将自家的房屋卖于他人，如今房屋所在地面临棚户区改造即将拆迁，将获得不菲的补偿，原房主诉至法院请求返还11年前出售的房屋，能否获得法院支持？日前，淮北市杜集区人民法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案，依法驳回了原房主的诉讼请求。
2007年3月，淮北市杜集区某村村民刘某与萧县人孟某经协商达成口头协议，刘某自愿将其位于淮北市杜集区某村一处自建的主房四间、厢房两间及相应宅基地以84000元的价格出卖于孟某，买卖完成后，孟某及其家人长期居住，双方均相安无事。
2017年11月，涉案房屋将面临棚户区改造，属于拆迁范围内，相关部门与孟某签订拆迁补偿协议，协议补偿孟某房屋两套。刘某得知后对当初的售房行为感到后悔，认为当初的口头协议应为无效合同，诉至法院请求孟某返还涉案房屋。
法院审理后认为，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。本案房屋买卖口头协议依赖于宅基地使用权的有效转让。孟某不是某村村民，其从刘某处购买房屋及宅基地的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。但本案中，刘某在房屋及宅基地买卖合同已履行完毕长达11年后，在拆迁之际反悔并诉至法院，明显与诚实信用原则相悖，且刘某应明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，其作为出卖人应对合同无效承担相应责任，本案合同虽属无效，但不等于刘某就可以当然获得其希望得到的巨大拆迁利益。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”从上述法律规定可以看出，合同被认定为无效后，返还财产仅是合同无效的其中一种而非必然的法律后果。本案中，涉案房屋及宅基地正在进行棚户区改造，孟某已经与政府有关部门签订了拆迁补偿协议，且拆迁补偿利益远远高于涉案房屋2007年3月双方协议转让的价格，如判决返还房屋而不对上述两者差价作出处理有违公平和诚实信用原则，双方可就拆迁利益的分配问题协商处理或者另行主张，刘某请求返还房屋的主张不应支持。法院依法判决驳回刘某诉讼请求。
·李清河·
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