新城要卖掉150亿项目救急，金科龙湖仁恒已接盘
记者 | 吴波
曾高速发展的新城控股，如今面临一场无法抵挡的命运逆转。
因实际控制人、前董事长王振华个人事件，陷入风暴中的新城控股正在通过出售资产回笼资金。
7月24日晚间，新城控股对外公告，当天公司召开的董事会通过了《关于明确公司经营策略及优化资产结构的议案》，决定出售不超过150亿元的项目公司股权债权，对价参考累计投入确定。这批拟转让项目的总货值约为450亿元，其中2019年可推货值约为100亿元、2020年可推货值约为250亿元、2021年可推货值约为100亿元。
新城控股表示，这轮交易完成可收回部分上半年已支付的土地款，预计可新增净现金约150亿元，预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。将增加公司货币资金、改善资产负债结构，提高公司流动比率，增强偿债能力。
在另一则公告中，新城还披露了首批出售的10个项目详情。公告显示，截至2019年7月24日，新城就10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价约为41.5亿元 ，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。此前，新城控股针对市场传闻发布澄清公告，确认约有40个项目公司的股权正在洽谈、协商出售。
首批出售的10个项目都是新城近期新获取、尚未销售的纯住宅项目，分别位于杭州、常熟、太原、嘉兴、宿州、上饶、许昌、青岛、日照及平湖。
杭州项目和郑州项目为合作项目，新城将所持有项目股权转让给原股东方——如杭州项目中股东有中骏、宝龙、旭辉。
金科是最大接盘方，以17.21亿元接盘了6个项目，项目总建筑面积逾百万平方米；剩余4个项目涉及收购方包括中骏、龙湖、旭辉、仁恒、宝龙等房企，其中仁恒以12.7亿元收购常熟新城项目，龙湖则以约9亿元收购太原项目。
7月初，王振华因涉嫌猥亵儿童罪被刑拘后，才过而立之年的王晓松紧急接管新城控股，开始展开一系列应对危机策略。此次新城控股的公告中也明确了当前公司的经营策略。
新城控股表示，将进一步聚焦“住宅+商业"双轮驱动的长期发展战略，有计划、有步骤地优化公司资产负债结构。
2018年度，新城控股总资产为3303.18亿元，总负债额为2793.62亿元，资产负债率为84.57%。
今年上半年，这家公司共耗资543亿元拿地，新增建面1571.8万平方米，截至上半年在全国布局达到522个项目。
从资产、负债情况和项目数量来看，新城控股池子里的项目量确实不小，或许给其提供了一定缓解资金压力的空间。
新城控股出售的项目还未涉及沉淀资金的商业项目吾悦广场。新城控股也明确表示，还将持续发展投资性房地产。在2019年度40亿元租金和管理费收入的基础上，2020年、2021年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于60亿元和90亿元。
除了出售项目回笼资金，新城控股也在加快销售，他们已在公司内部推出员工优惠买房活动。
截至目前，新城控股仍确定今年的销售目标为2700亿元。今年前6个月，新城累计合同销售金额为1224亿元，目标完成率为45%。
如果新城控股能达成销售目标，还能继续保持2018年92%回款率，现金流无疑会有所增加。只是，在下半年楼市行情并不明朗，公司风暴还未远去的情况下，新城控股能否如期完成目标还很难说。
此外，本轮计划出售的十分之一的资产，能否完全解决新城控股积压的资金压力，依旧值得关注。
新城控股在7月8日的公告中披露称，2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元，下半年到期的金融机构借款为70亿元。截至2019年6月30日，新城货币资金余额约450亿元，其中受限资金约60亿元。货币资金对于下半年到期的有息负债的覆盖倍数约为3倍。
而wind数据披露的1—3年内到期的短期债券为217亿元，兑付高峰期不在今、明两年，将出现在2021年。新城控股近5年整体发债融资数量较多，境内债券余额尚存310亿元。
尽管今年下半年，新城控股在公开市场到期债券规模较小，但外界对于新城控股资金承压程度多保持审慎态度。
界面新闻在此前报道中指出，中诚信证评在7月12日宣布将新城控股的AAA主体信用等级及“16新城03"、“16新城04"、“16新城05"AAA债项信用等级，列入信用评级观察名单。
中诚信证评在公告中给出的理由包括：受负面影响，新城控股未来土地获取不确定性提高，外部融资压力加大，下半年刚性经营支出及到期债务偿还仍面临一定压力。
本次项目售出计划值得关注另一个议题是，新城控股能否妥善处理员工问题——一方面，新城控股计划出售项目达到40个，这批员工将何去何从？另一方面，新城控股能否通过多种方式维持公司员工稳定并共度时艰？
新城控股在公告做了相关表态，但未提及具体措施。因转让项目多为近期获取项目，这批员工数量不大。新城控股表示，会妥善安排拟转让项目公司的在职人员。
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