2013年什邡房地产市场展望 四川耀天地产投资管理顾问有限公司
特别说明：本文数据市场调查所得，文中观点仅供参考；如有遗漏，欢迎指正。
一、2012年什邡房地产市场特征综述
1、房企购地热情高涨，土地市场再次活跃
2012年什邡商品住宅用地成交面积602.19亩，成交金额4.68亿元，成交均价77.76万元/亩，2012年商品住宅用地成交面积同比2011年涨幅达到4.8倍。随着房地产市场的回暖，2012年什邡土地供需量均呈现井喷之势，特别是下半年，土地成交面积占到全年的94.75%，表明各开发商对什邡未来房地产市场的信心大大回升。
2、房地产开发投资大幅下降
据相关统计数据，2012年1-12月什邡房地产开发投资完成5.51亿元，同比下降63.4%。可见，在国家严厉的房地产宏观调控政策及商品房销售滞缓的影响下，虽然各开发商依然看好什邡的房地产前景，但投资力度明显减弱，开发商日趋谨慎。
3、商品房销售疲软，刚需仍为主力
据相关统计数据，截至2012年1-10月，什邡商品房屋销售面积12.11万，同比下降19.9%；实现商品房销售额45691万元，同比下降25.3%，商品房销售呈疲软态势。虽然年末商品房销售有所回升，但2012年总体销售面积同比2011年的18万下降幅度仍然较大。
目前什邡主要在售楼盘10余个，平均去化率约为49.8%，处于中等销售水平，整个市场上没有特别畅销的楼盘。从成交上看，面积适中（90左右）、均价合理（3500-3700元/）、总价不高（30万左右）的刚需房源受到购房者的青睐。什邡房地产市场自住需求旺盛，投资需求所占比重很低，刚需客户是每个楼盘的核心客群。
4、价格保持平稳，房价受多种因素影响
2012年什邡商品房均价普遍在3400-3700元/之间，全年房价走势较为平稳，也有小部分楼盘采用较强的促销力度，房价甚至跌破3000元/。同时，房价也受楼盘品质、户型面积、物业形态等因素影响而有所差别，如宏达世纪新城虽然地处城郊，但属于大盘且品质较高，因而均价一直处于市场高位。同一楼盘大户型比小户型均价贵100-200元/左右；多层与电梯高层的价差不明显。
5、热销户型讲究舒适性和实用性
在户型的选择上，从销售统计上看什邡本地购房者对户型方正、阳台面积大、开窗面积大、客厅面积大的产品有所偏好。户型面积在80-90的套二和100-110的套三是销售最好的两个面积区间。可见，什邡购房者对套二户型更看重其舒适性，对套三则更多的需求是总价较低的偏紧凑型户型。
二、2013年什邡房地产市场走势展望
1、政策层面：调控不动摇，力度不放松
从2013年出台的“新国五条”来看，2013年房地产调控政策的方向依然是严格执行限购措施“抑制投机投资性购房”与增加住宅用地供应、保障房和商品住宅供应“保障刚需购房”；房产税试点扩大，房产税在全国实施的步伐加速前进……可见2013年房地产市场调控政策的导向是调控不动摇，力度不放松，且仍有出台更大力度调控政策的预期。
2、土地市场：供应趋于平稳
什邡城市地位的不断提升、基础设施的改善和楼市的快速发展，使众多开发商依然看好什邡房地产的发展前景，鉴于2012年土地成交量大幅增长，开发商土地储备充足，预计2013年什邡土地市场的供应量会趋于平稳。同时随着城区可开发用地的日益稀少，为提高土地利用率，出让地块的容积率将有逐渐增大的趋势，未来什邡房地产市场的物业形态将以高层电梯为主。
3、商品房供应：潜在供应处于高位，竞争激烈
市场供应上，截至2013年1月，什邡可售商品房面积约为16.8万。时代绿洲、时代印象、城南国际和嘉兴美园4个待售项目的规划总建面约为19.2万，加上其它新项目的陆续上市，预计2013年什邡商品房总体供应量将不低于25万。什邡要消化掉目前的存量和新增供应，还需要较长的一段时间，可以预见未来几年内什邡房地产市场的竞争将会十分激烈。
4、商品房需求：刚需为主，改需释放，成交量有望回升
在房地产调控不放松的背景下，刚需将会一直是什邡房地产市场的购房主力，预计2013年，被抑制的改善性需求将会随着市场的调整得到逐步释放，与刚需共同支撑什邡的房地产市场。
2012年土地成交十分活跃，表明开发商对未来市场的信心进一步增强，预计2013年什邡楼市成交将有望回升，但在限购及限贷的宏观环境和仍处高位的市场库存下，大幅上涨可能性很小，总体成交量将在18万左右。
5、房价水平：价格缓升，但涨幅有限
在什邡目前较大存量房源和新增供应的双重压力下，快速消化在售房源是各开发商2013年的主要目标。但2012年年末房地产市场的回暖，房地产企业的资金状况大为好转，降价动力不足，另一方面随着消费者工资待遇提升，物价上涨的同时房价也会呈上涨趋势。所以，2013年什邡楼市价格会相对坚挺，房价水平将会在3400-3700元/的基础上略有上涨，但总体涨幅不会太大。
6、市场竞争：注重差异化、性价比高的楼盘方能脱颖而出
2012年年末全国房地产市场的回暖，预示着什邡房地产市场在2013年亦会整体向好。但2012年成交的600余亩土地将从2013年起陆续推出新增商品房供应，加之目前较大的库存房源量，预计2013年什邡楼市商品房供应将会大幅增长。而在限购、限贷不放松的大势下，市场新增需求有限，供需差距将进一步拉大，销售压力会越来越大。因而，在2013年什邡的房地产竞争中，只有做到项目策划、开发及营销推广手段差异化，同时努力提高项目高性价比的开发商方能脱颖而出、占领市场。
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