不动产抵押中未办理抵押登记则抵押权未设立

济南日报 2020-12-25 11:26 大字

案情简介

某商业银行与山东某公司签订《最高额抵押合同》及《综合授信合同》，约定该银行为授信行，该公司为受信人，最高授信额度为300万元，期限为2016年11月3日起至2021年11月2日止；同时该公司以厂房及房产作为抵押担保，被担保的债权为借款本金300万元及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用等。双方并就相关房产依法办理了抵押登记，但对厂房未办理抵押登记。2017年5月18日，该银行依约向该公司放贷100万元，贷款期限36个月，同时约定了相关利息和违约金等事宜。该公司依约偿还部分本金及相关利息，截至2019年1月26日，尚欠借款本金742561元，于是该银行起诉该公司偿还借款本金742561元及相关逾期利息，要求就该公司房产及厂房优先受偿。

律师解读

根据《中华人民共和国担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点，即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。本案中，值得探究的是银行是否可以就公司的房产和厂房优先受偿。

公司用其所有的房产提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，银行可以就该抵押财产优先受偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，在该公司不能清偿债务时，银行有权就该公司抵押的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。

公司用其所有的厂房提供抵押担保，但未办理抵押登记，银行对涉案抵押厂房不享有抵押权，要求对抵押厂房优先受偿不符合法律规定。

根据我国物权法规定，在不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立。但因欠缺登记导致抵押权不能设立的，不影响抵押合同的生效，所以即使抵押权没有设立，但是抵押合同依然有效。因此，律师提醒，在债权合同中涉及到不动产抵押担保的，一定要依法办理抵押登记，否则债权人无法就抵押房产优先受偿。

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