房产买卖或继承 尽早过户是关键

属于夫妻共同财产的房产登记在一人名下,离婚后进行了财产分割,却未及时过户；房屋交易中出卖人过世,无遗嘱,买房人无法完成过户；离婚时赠予孩子的房产未过户,是否能撤销……本期法在身边栏目,晚报律师团律师将剖析房产继承、过户背后的法律问题。

房产继承或买卖尽早过户是关键

案例:属于夫妻共同财产的房产只登记在张三一人名下,后张三按市场价格出卖给王先生。王先生支付了全款,并实际入住至今已逾12年,但因王先生大意,一直未过户。其间张三与妻子分分合合,终于在卖房第6年两人协议离婚。离婚时对夫妻名下的共有财产均已作出分割,或许是默认该房产已经归属于王先生,所以张三与妻子在离婚时未对该房产涉及。第10年时,张三前妻去世。第12年,王先生重买了新房,在搬家时才突然意识到该房屋还未过户。再去找张三及其家人,发现他们早已搬离,不知现居住所。

律师分析:在该案件中,王先生办理过户时出现了僵局。若要过户只能起诉,找不到张三,只能适用公告送达。张三前妻去世,其法定继承人更是难找。王先生的过失便是没有立即办理过户。

王女士下班回家发现门锁被人换了,楼下还有搬家公司要求王女士赶紧搬走。门前贴了一张纸,写着“锁已换,联系业主委托律师”。原来,这套房子是王女士和其前夫结婚之后买的,2013年二人因感情不和离婚,协议女儿及房屋产权归王女士,房屋的按揭贷款由男方支付,直至贷款全部还清为止,女方随时可以要求男方配合办理过户手续。王女士委托的律师在搜集资料时发现,王女士前夫还清贷款后先把这套房子过户到了他妹妹的名下,并卖给了现在的买家,期间未与王女士交流,才有了现在的情景,这都是离婚后没有办理过户惹的麻烦。

交易中房屋出卖人过世怎么办?

2014年,张女士准备买一套学区房,并与实际的产权人许先生签订了买卖协议,双方约定房屋价格为二百万元。张女士先支付了一百万的首付款,两个月后银行批准了其购房贷款的申请,就等和许先生办理过户后将尾款支付。但在这个环节,许先生突然意外身亡,这个交易也就暂时搁置了。这种情形应该怎么办?律师表示,如果有法定继承人或有遗嘱的,买方可以和继承人协商,继续履行合同,如果协商不成,可以以继承人为被告,起诉继续履行。

此后,张女士开始找许先生的继承人,然而许先生的户口本上登记为未婚,也没有与其他人共同居住,他是独生子,父母也已过世未立遗嘱,所以没法办理过户。张女士特别着急,房产迟迟无法过户,孩子在该学区房上学的希望,眼看就要泡汤。律师建议,按照继承法的规定,由国家出面收回财产。立案之后,主审法官在该房屋所在的小区的公告栏发出了房屋的认定公告。无主财产的公告程序中,如果有人前来认领,说明财产的所有权有争议,法院会终结这个特别程序,并告知利害关系人另行起诉。如果公告期满无人认领,法院经过审理,宣告该公民的财产为无主财产,收归国家或集体所有,之后张女士将剩余房款交付给国有后,就可以办理过户手续了。

离婚时赠与孩子的房产未过户能撤销吗?

女方与男方于2001年登记结婚,婚后于2003年生育一子。因感情不和,双方于2009年在法院调解离婚。双方离婚时对于共同共有的位于北京市某小区的房屋未予以分割,而是通过协议约定该房屋所有权在男方付清贷款后归双方之子所有。离婚后女方反悔,向法院起诉称房屋贷款尚未还清,房屋产权亦未变更至儿子名下,即还未实际赠与给儿子,目前还处于男女双方共有财产状态,故不计划再将该房屋属于自己的部分赠给儿子,主张撤销之前的赠与行为,由法院依法分割房屋。

律师分析:在离婚协议中双方将共同财产赠与未成年子女的约定与解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割、共同债务清偿、离婚损害赔偿等内容互为前提、互为结果。如果允许一方反悔,那么男女双方离婚协议的“整体性”将被破坏。在婚姻关系已经解除且不可逆的情况下,如果允许当事人对于财产部分反悔,将助长先离婚再恶意占有财产之有违诚实信用的行为,也不利于保护未成年子女的权益。因此,离婚后在未征得作为共同共有人的另一方同意的情况下,无权单方撤销赠与。(晚报记者商萍萍通讯员牟晓慧)

晚报律师团服务律师

李爱武山东致公律师事务所律师13573357511

擅长领域:婚姻继承、劳动争议、工伤、人身侵权、房产等。

王允莲山东普正律师事务所律师13573355715

擅长领域:合同纠纷、企业法律事务、金融纠纷、项目谈判等。

同时关注淄博综合广播FM89《法在身边》节目,每周五下午5:00-6:00播出。

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