《山东省物业服务收费管理办法》7月1日起施行电梯等公共经营收入业主大会决定怎么花
《山东省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）7月1日起施行，其中，备受关注的“空置房屋缴纳物业费”问题有了解决方案。省政府新闻办6月28日下午召开发布会，对《办法》进行解读。今后，普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，减收比例不得低于40%。A 全省近90%居民小区
未建立业主委员会
据介绍，全省近90%的居民小区还未建立业主委员会，乱收费、质价不符与收费难的现象并存。全省物业服务收费举报投诉每年达2万件，占价格举报投诉的40%。
省政府法制办公室二级巡视员孙成文介绍，《办法》明确界定了物业服务收费、物业公共服务费、机动车停放费、其他服务收费四个基本概念，明确了定价机制和收费办法。例如，配套物业设施不到位的减收物业公共服务费，普通住宅前期物业空置房屋物业费减免比例不得低于40%，车位未停放机动车的免收停车服务费，为业主免费配置必要的出入证等。B 空置房屋为何不能干脆免收物业费？
省物价局副局长李东方解释说，关于空置房屋为何不能干脆免收物业费这个问题一直众说纷纭。《办法》最后采纳的意见是：普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过60%。也就是说，普通住宅前期物业空置的减收比例不得低于40%。
李东方说，作出上述规定的主要理由有三：
一是《办法》的立法目的在于规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益。打击投机买房、调控房地产价格不是住宅物业服务收费政策所承担的职责，不应当通过加收物业服务费的方式打击炒房。
二是部分物业空置，物业服务企业仍要正常运转，不交物业服务费不能保证物业企业的合法权益，但业主不入住，就不产生垃圾、不使用电梯，物业服务工作量有所减少，可以减收部分物业服务费。
三是减收比例应当视情况而定。比如，热门地段的房屋入住率高，减收比例略高对物业企业影响也不大，而一些度假型小区，业主多属“候鸟型”，房屋空置率很高，如果物业费减免比例过高的话，物业公司无法正常经营。对于其他物业交付后空置的，其物业公共服务费是否减收、减收多少由业主和物业服务企业约定。C 物业公司须按季度
公示公共收益
有些物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告，对这方面的经营收入，现实中纠纷比较多。对此，李东方表示，物业服务企业有没有权利进行经营，经营所得收入如何使用和分配，如何保障业主的所有权、知情权等合法权益，是现实中面临的突出问题，也是产生矛盾纠纷的地方。针对这些问题，办法进行了规范，作了三个方面的创新性规定。
第一，关于经营权的问题。物业服务企业可以代业主进行经营，取得经营权的方式是通过物业服务合同的约定进行授权。普通住宅前期物业，可以在合同中约定授权。该规定解决了现实中、特别是前期物业中，物业服务企业因无法征得业主大会、业主的书面同意，而擅自经营导致经营行为合法性不足的问题。
第二，关于收入归属和使用问题。公共收益由业主大会决定其使用方式和用途；业主大会未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代经营的，可以扣除相应的管理费和税费，管理费的提取比例由市县价格主管部门确定。另外，对未成立业主委员会的普通住宅前期物业，规定公共收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。
第三，关于如何保障有效执行的问题。物业服务企业对公共收益应当单独列账、独立核算，按季度进行公示，时间不得少于一个月。物业服务企业未按照规定公示和使用公共收益资金的，将会受到行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（本报记者 范俐鑫）
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