土地调控新政见效，再加上政府回购土地限价 济南4个黄金地块“平淡成交”

济南接连出台系列限购政策，给土地市场带来了明显的“降温”效果（资料片）点击查看原图10月17日上午，济南4宗土地迎来成交，土地面积共37131.2m2，共拍出96208万元。除了市中区经四纬一城市更新项目地块底价成交，其他宗地虽有房企参与竞价，但并不激烈，溢价率分别为65.75%、15.18%，新政不仅让房市出现了一定幅度的降温，也让济南的土地市场“冷静”了不少。记者郑心茹

小汉峪东侧地块79轮竞价楼面地价仅2816元/m2

此次出让的4宗土地中，虽然有3宗土地为城市更新项目用地，但位置可谓“显赫”，唯一的1宗商业用地，即编号2016-G088的位于高新区小汉峪沟东侧、天辰路北侧、世纪大道以南的地块则成为了房企争夺的对象。

根据挂牌公告显示，编号2016-G088的高新区地块在小汉峪沟东侧、天辰路北侧、世纪大道以南，面积为1.3万㎡，土地性质为商业商务用地，规划高度为100米左右。该宗土地在今年1月4日曾挂牌出让，但因最后无人举牌导致土地流拍，此次再次出让，共吸引了3家房企竞价，经过79轮竞价，最终被编号45636798号竞价人收入囊中，成交20419万元，溢价率65.75%，折合楼面价2816元/㎡。

从土地的位置来看，该宗土地位于济南一直热门的东部新城，毗邻凤凰路，虽然是商业用地，但根据以往房企对东部土地的热衷程度来看，此次竞价仅持续了79轮，且参与竞价的房企数量不多，这就足以说明虽然近期出台的房地产新政仅提高了居住用地(含兼容居住用地)竞买资金条件，但也在一定程度上削弱了房企的拿地热情，让房企变得更加谨慎。

八一立交土地才竞价14轮楼面地价仅比唐冶地王略高

除了2016-G088地块外，其余3宗土地均为城市更新项目用地。编号2016-G089与2016-G090地块为市中区八一立交桥西南角，四里村城市更新项目A、B地块，根据了解，四里村城市更新项目原为英雄山小学及周边平房，2015年已集中拆除并于年底完成了安置选房，只待土地出让开发后回迁。

这两块地只经历了14轮竞争，最终被万科拿下，以49309万元的价格成交，楼面价分别是5763元、8516元。这个成交价格，和该地块的位置相比，并不算高。6月29日，唐冶三宗土地竞拍轮次，达到936轮，创下济南土地拍卖轮次纪录，价格最终落定为25.46亿，竞得者为帝华地产，溢价率290%，楼面价格最高达7000元/㎡。而8月12日，工业北路张马屯住宅用地，被万科以9613元/平方米的楼面价成交。和东部待开发的地区相比，配套成熟的八一立交桥地块上，这两宗土地可谓是处于济南市核心繁华地带，最终只有14轮竞争，而且楼面地价和东部郊区地块相差不大，可见新一轮楼市调控，的确给济南土地市场降温。

经四纬一楼面地价1.1万元济南又新增一价格过万“地王”

另外1宗城市更新项目用地为2016-G091地块，该宗土地并未有房企参与竞价，直接以26480万元成交，楼面地价已经到了1.1万元，跃身济南楼面地价过万的几个楼盘当中。

2009年12月3日，山师北街8号地块拍卖，经过90多轮竞价后，最终大地地产击退24家房企，以1.92亿元天价揽下，每亩地价约合1900万元，楼面地价高达1.5万元/平方米，后由于卷入债权纠纷被拍卖，2014年6月3日，济铁中院裁定拍卖山师北街8号院，并给出1.48亿的起拍价。2015年2月，最终仅以超出底价20万的价格拍出。而根据此次成交的价格和项目容积率计算，该地块楼面价为11151元，比昔日地王时的14446元每平方米降了3295元。文化西路北侧地块“地王”于2011年拍出，这个地块位于历下区文化西路北、南营街南侧，佛山街以东。地块占地面积较小，只有9.68亩，略小于山师北街8号院。成交单价1.95万元/平方米，楼面价为1.3万元/平方米。在济南市中心，另一高端楼盘——佛山静院，则是2013年的“地王”。它位于舜耕路东侧的原城建学校地块。当时有万科、中海等6家实力开发商竞争，最终被山东安盛建材有限公司以11.9亿元拿下，居住组团地块楼面价格1.297万元/平方米。

黄金地块为何没暴涨？控拍地限楼价见成效

四里村地块和经四纬一地块，都处于市区黄金地段，但是却并未引发房地产商的疯狂争抢，一方面是新颁布的调控新政策起作用，另一方面也和这几个地块的特殊性有关系。

四里村城市更新项目A地块要求引入金融企业办公总部，B地块用于安置房或者安置储备房源，都将由政府回购。B地块中，有2.2万平将被直接用于安置房，由政府回购，回购价11021 元/平方米；剩余产品将被用于安置储备房源，也将由政府回购，回购价14000 元/平方米。

根据济(市中)征冻告(2016)9号文，经四纬一地块规划建筑面积2.4万，其中1.3万平将用于安置房，政府回购价格13091元，规划建设1栋188房的住宅。

由此可见，这些地块因为是政府回购的安置地块，其实已经限制了楼价，在这种情况下开发商自然不会去疯狂追捧抬高地价，干出面粉比面包贵的事儿。

另外此次土拍相较10月份之前火热的土地市场明显降温，究其原因也离不开9月28日济南市出台的《房地产市场持续平稳健康发展的通知》。该通知出台一系列措施给土地市场降温：如提高竞买保证金，将土地出让金和溢价率挂钩，土地溢价率超过100%时，土地出让金缴纳时限从半年缩短到半个月。一家大型房企负责人称，竞买保证金比例的提高,对房企的资金提出了更高的要求,提高了土地竞拍的门槛。而缩短土地出让价款缴纳时间，让很多房企尤其是实力不足的中小企业很难承受,这也限制中小企业参与竞拍。

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