省政府办公厅印发︽关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知︾,重点治理房地产四大问题烂尾楼处置可借鉴﹃彩石山庄﹄模式

山东法制报 2016-08-08 00:00 大字

巨款买的楼房多年后仍交不了房、房子被一房多卖、烂尾楼盘难处置……8月3日，省政府办公厅印发了《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，重点治理房地产领域易发问题的四大问题。其中针对烂尾楼盘问题的处理，提出将逐个楼盘研究拟订处置方案，并明确可以借鉴三联彩石山庄处理模式。

违规售房、楼盘烂尾等问题成为治理重点

记者从《通知》中了解到，“国有土地上房屋征收不规范的问题”、“房屋交易监管不到位的问题”、“商品房交付不合规的问题”、“烂尾楼盘难处置的问题”这四大领域问题，将成为治理的重点。

具体来说，征收行为不规范，没有及时公布房屋征收相关信息，侵犯被征收群众的知情权、参与权和监督权；没有及时排查、化解房屋征收矛盾纠纷，解决群众合理诉求不力。开发企业没有取得预售许可，违规售房；非法挪用商品房预售资金；一房多卖、面积缩水、已抵押或冻结房产违规出售；二手房交易资金监管存在空白；房产中介机构和从业人员脱离监管，中介非法监管和挪用交易资金。开发企业将未达到竣工验收标准的商品房强制交房；开发企业逾期交房，不按合同约定承担相应责任；住宅专项维修资金、新建物业质量保修金未应收尽收。开发企业资金链断裂，项目无法如期完工；项目债权债务复杂，融资重启困难。

政府还对治理列出了“ 时间表”。《通知》中明确，短期能够解决的房地产领域易发问题，2016 年年底前全部治理到位；对治理难度大、短期不能解决的，制定完善相关规章制度，2016年年底前取得阶段性成果，2018年年底前基本完成房地产领域易发问题治理任务。

加强交易监管、从严掌控预售许可，鼓励推行现房销售

针对房地产易发问题领域，省政府提出了哪些治理措施呢？记者在《通知》中了解到，要求加强交易管理，严格商品房预售管理，及时向社会公开预售许可等相关信息。未进行房产预测绘、提供拟售商品房精确位置和面积的，不予受理预售许可。通知还指出，各地要从严掌控新建商品房预售许可条件，鼓励推行现房销售。

完善房屋交易资金监管机制。《通知》提出，各地可在房地产主管部门设立房屋交易资金监管专用账户，2016年9月底前实现房屋交易资金监管全覆盖。优化预售监管资金核拨流程，留足保证工程竣工交付所需资金。全面监管二手房交易资金，引导当事人自愿接受政府主管部门的监管服务。

严格商品房交付使用条件。凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案；未取得竣工综合验收备案证明的商品房，不得交付使用。因未达到交付条件逾期交房的，开发企业应按照商品房买卖合同约定承担逾期交付责任。

处置烂尾楼，逐个研究拟订方案，可借鉴“彩石山庄”模式

依法妥善处置烂尾楼盘成为山东省治理房地产领域易发问题的一项重要内容。《通知》中明确：坚持依法依规、理性务实、积极稳妥的原则，逐个楼盘研究拟订处置方案。

对于挪用预售资金造成的烂尾项目，可敦促开发企业筹措资金，恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目，可协调其他有实力的开发企业接盘，尽快复工并达到竣工交付条件；对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目，可借鉴三联彩石山庄项目的处理模式，按‘购房者债权优先受偿\’的原则，通过司法途径妥善解决，保护购房者权益，维护社会稳定。

三联彩石山庄项目是三联集团于2006年推出的房地产项目，“预售”9.6亿元，涉及2000多购房户。本应于2008年10月交房，但由于三联集团资金链断裂，项目于交房日前一个月彻底停工，成为了江北第一大烂尾项目。

2014年6月，省政府为解决彩石山庄项目问题，研究确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的指导思想，到今年年初，三联彩石山庄遗留问题得以彻底解决。涉及的购房纠纷全部以调解方式解决，共发放执行款14.27亿元。

而彩石山庄项目解决的关键是“购房者债权优先受偿。”彩石山庄项目设置了多重抵押，如果走破产、拍卖等程序，抵押权人优先受偿，购房者的利益无法得到保护。省政府为妥善解决问题，分析认为在“ 彩石山庄项目”中，从立法精神和法治原则出发，购房者作为消费者属于弱势群体，其合理合法的权益，尤其是涉及到生存的基本权益，应当得到尊重和保护。最终，在政府和法院的支持下，购房者享有了具有返还请求优先权，彩石山庄问题得以妥善解决。而“彩石山庄”这一模式也已被写进今年最高人民法院在全国两会所作的工作报告。本报记者杜海英

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