地产调控不动摇价格多少才合理,地产调控不动摇价格多少才合理
在百度上，合理价格的解释是商用术语，指商家和消费者买卖的商品在比对成本，进价和出售者利润后确定的价位既满足卖家利润，又不侵害买家的公平交易权。
而在房地产市场中，“合理价格”是市场买卖双方博弈的结果，是一个动态的平衡，我们无法准确把握。这也意味着，我们无法估计市场什么时候“见底”，无法抄楼市的“底”。
从国家政策走向看，长期从严的信号再次明确，开发商对于短期内政策松动的幻想也就此破灭。但也应该看到，调控的目的是让房价回归理性，因此如果房价能够回落并达到“合理”，政策将会迎来解冻。这一逻辑已经成为业界共识。
从青岛楼市来看，目前房价合理吗？下调多少才合适？
现在房价合理吗？
房价还是有些高
无论是从收入角度还是投资回报率看，岛城某业内人士认为，目前青岛的房价还是有些偏高。
他认为，按照国际通用法则，房价收入比应当不超过1:6。根据青岛市统计局统计数据显示，2010年度青岛市在岗职工社会平均工资为28549元，如果按照国际标准，那房子的总价应当不超过20万元。而以青岛当前的房价来看，四方区以南一套90平方米左右的房子，房子总价差不多100万元左右，房价收入比高达1:35之多。
从投资回报率来看，按照国际惯例，房价一般是月租金的100至200倍，中国作为发展中国家，住宅发展具有巨大空间，年投资回报率应高于或接近经济发达国家和地区。同样以一套面积为90平方米、总价为100万元的房子为例，在李沧区一年的租金大约为1.5万元，每月大约为1250元，投资回报率约为800倍；同样的房子，在市北区的年租金大概为2万元左右，投资回报率600倍。该业内人士认为，从这个比例看，在青岛购房出租的收益率还不如存银行的利息高。
部分区域较划算
青岛现在大部分区域房价还是有些高，但是从近期降价的一些楼盘来看，部分区域已经趋向合理，华易三合不动产的薛风如此认为。
薛风告诉记者，关于合理房价，深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松有个说法，他认为三厘到五厘的回报率就是合理房价。陈劲松的理由是在市场成交量和成交价变化非常大的当下，什么是合理房价？不能参考什么成交个案、也不能取什么按揭收入比，因为变化太快，所以此时唯一的参照是出租回报。而按照这个比例，目前白沙河片区和李沧某些区域已经基本达到。
以最近降价销售的春和景明为例，现在该项目的销售价格起价为每平方米6300元，中间楼层的价格大概每平方米7000元左右，一套90平方米的房子总价为63万元，而相邻不远的伟东幸福之城，目前中间楼层90平方米房子的年租金大概在18000元左右，基本能够达到三厘的回报率。
另外，薛风认为，房价合理与否关键要看成本，开发商不可能赔本赚吆喝。他认为开发商的毛利润维持在15%左右，就是合理的价格。从目前来看，白沙河区域以及李沧如春和景明等一些已经降价了的项目，价格已经趋向合理区间。
下降多少才合理？
下跌两成差不多
既然现在的房价还有些高，那么价格降多少才合理。太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周认为，尽管价格多少才合理没有一个具体的标准，但从目前价格同个人所得相比，房价还是明显偏高。
林宪周认为，作为发展中国家，中国房地产的价格比个人所得收入高50-100%，但是，现在的价格已经远远高于个人所得收入的100%了。他认为，现在的价格没有支撑，降20%左右应该是比较合理的，不可能降得太多了。“跌到去年上半年的价格，这个价格估计就差不多合理了”，林宪周说。
林宪周告诉记者，同发达国家不同，大部分中国人买房子主要目的就是为了投资，而不是为了租赁，因为租赁收入太低。林宪周分析认为，现在社会上的热钱很多，通货膨胀又比较严重，投资渠道又比较单一，相比较其他的投资途径，房地产还是相对保值的一种投资，因此，对70%至80%的中国人来说，房产还是他们唯一的投资渠道。这也是他认为房价不可能下降太多的原因。
但是同样，价格太高也不可能了，他认为，在国家宏观调控政策下，限购、限贷以及限价等各方面条件的限制下，房价已经没有以往强有力的支撑了，这也是为什么很多开发商降价销售的原因。
合理价格热销实证
11月20日，万科生态城宽岸/澜庭组团开盘，据业内人士称，万科生态城的均价大约在每平方米8500元左右，其中包括每平方米1200元的精装修价格，定价相对较为合理。而这一价格入市证明了市民对合理价格的追捧：开盘共推出1325套房源，当日成交1200套。
无独有偶，同在李沧区，一楼盘降价后目前毛坯房的均价在每平方米7500元左右，而之前的二期，加上每平方米1200元的精装价格，绝大多数房子单价都在9000元以上，有些甚至达到每平方米10000元。之前，该项目新一批房源从7月中旬取得预售证之后推出的780套房源，过去四个月仅售出不到30套。而现在，降价后，售楼处现场挤满了买房的客户，热闹非凡，同以往的冷清截然相反。
合理价格在哪里
尽管温总理提出的调控目标是让房价回归理性，但是目前“下调房价”已成为很多购房者的共识，市场也如惊弓之鸟开始抢跑。在岛城，不少楼盘推出大额优惠促销，一场价格大“惠”战已经揭幕，部分楼盘新品的价格实际上明升暗降。
可能是开发商割肉不多，购房者依然在观望。为什么还在观望，也许购房者认为房价还没有下调到 “合理价格”。然而，与其把“合理价格”理解为一个可定量的“目标”，不如把“合理价格”理解为一个抽象预期，因为前者将让市场陷入非理性的观望泥塘之中。
原因何在？因为 “合理价格”你永远不知道，它如股市的谷底一样难以捉摸。
你问开发商“合理价格”是多少？尽管有成本核算，但他们依然不敢说自己知道能让买卖双方都接受的“合理价格”。
你问购房者什么价格才合理？每个人的收入不同，支付能力不同，心目中的“合理价格”也不同。
不同的区域，不同的地段，楼盘的“合理价格”不同。因为，楼盘的地价不同、规划设计不同、品质不同、建安成本也不同。
还有开发商的资金链状况不同，片区市场供需状况不同，也让每个楼盘的“合理价格”不同。
如果再考虑CPI、银行贷款等动态变化的宏观大环境，我们更加无法判断楼盘的 “合理价格”。
“合理价格”是市场买卖双方博弈的结果，是一个动态的平衡，我们无法准确把握。这也意味着，我们无法估计市场什么时候“见底”，无法抄楼市的“底”。
正如一千个人看红楼梦就有一千个红楼梦一样，一千个人谈楼市的合理价格，就有一千个价格。
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