房价一路大唱“降”调,房价一路大唱“降”调
进入10月，城阳区龙湖滟澜海岸悦澜居爆出开盘均价6500元/平方米的劲爆价，随后市北区燕归堂打出 “直降5000元，起价11800元/平方米”的广告，李沧区万科生态城精装新房起价6885元/平方米……没有最低，只有更低，岛城新盘价格战进入白热化。国家统计局昨日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也印证了市场走冷。70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有34个，二手房价格下降的城市有38个，相当于半数城市房价已下降。青岛的新房、二手房房价也是如此，降幅分别为0.2%、0.4%。
半数大中城市房价下降
国家统计局数据显示，新建商品住宅 （不含保障性住房）价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市有19个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个，比9月份增加了1个。
青岛新房二手房价双降
山东省列入到全国70个大中城市房价统计范畴的有济南、青岛、烟台、济宁四个城市。在新建商品住宅价格上，四个城市的房价除济宁为持平外，其他均环比下降，济南降幅最大，达到0.5%，青岛、烟台均下降0.2%。在二手住宅价格上，四个城市除济宁持平外，其他均环比下降，青岛降幅最大，达到0.4%。这已是青岛自3月份以来二手房房价第8次环比下降。
从10月起，一股“降价”潮从城阳率先涌起，并逐渐蔓延到了房价原本坚挺的市北CBD、崂山区、李沧区，于是青岛楼市新盘入市 “打折降价”“送车位”“团购折上折”等优惠满天飞，一时间也让青岛楼市“降”声一片。
据悉，市北CBD新盘房价普遍由15000-18000元/平方米降至12000-14000元/平方米。李沧区更是早已跌破万元大关，随着调控日渐深入，价格一路下跌，9000元/平方米、8000元/平方米两大关口均失守。本周，地处李沧区东部的万科生态城精装新房更是爆出“起价6885元/平方米”的超低价。
库存
新房存量近14万套
来自青岛市国土资源和房屋管理局“网上房地产”实时数据显示，截至昨晚7时，全市新房可售房源达到138827套，可售项目高达1197个。而本月初，截至11月1日当晚7时，全市可售房源突破13万套，为131058套，可售项目高达1174个。仅仅过了17天，可售房源就激增7000多套，可售项目也增加了23个。
面对如此高的新房存量，可见全市新房销量是何等疲软。市国土资源和房屋管理局公布的今年10月房地产市场成交数据显示，10月份全市新建商品房住宅共成交7427套，比9月份减少了422套，与去年同期相比，减少了6090套，几乎少了一半。二手房方面统计显示，成交量持续下跌。10月份市内四区二手房仅成交732套，与9月份环比减少了147套，这已是自今年3月以来连续出现的第6次下降，与去年同期相比更是天壤之别。
迹象
26个上市新盘要“抢冬”
尽管10月有将近一半的楼盘爽约购房者，但为了消化库存，大部分的房产商迎难而上，全力进入最后冲刺阶段，各个片区的价格战也愈演愈烈，大鳄级的项目更是爆低价开盘。据公开资料显示，11月预计将有26个楼盘开盘。市北、崂山、四方分别有两个盘新开，形成两两相望的局势，上演隔空“肉搏战”。市北区的良辰美景三期璟台起价13600元/平方米，免费办理贵宾卡享受九五折超值优惠；崂山区的香邑暖山均价13000元/平方米，购房享受九八折优惠；四方区的中冶英郡和正商红枫谷均价预计14000元/平方米。
意外
新房二手房价格倒挂
开发商的销售压力与日俱增，新盘降价之风蔓延，不少区域出现新房价格比二手房还便宜的倒挂现象。记者调查了解到，在李沧区，二手房百通馨苑的销售均价大约每平方米9000元，而在售新盘的均价约为每平方米8000元，两者相差1000元左右；
在城阳白沙河区域，卓越蔚蓝群岛高层的二手房均价每平方米7500元左右，而正在销售的新房龙湖滟澜海岸悦澜居均价只有每平方米6500元……
目前一二手房价格倒挂并不是青岛楼市的普遍现象，只是在几个新房投放量比较集中的区域表现明显，如李沧区、城阳区以及市北中央商务区。业内人士指出，新房还没有售出去之前，房地产企业是房东，手头握有上百套房源，与手头只有一套或两套二手房的房东相比，无论是资金压力还是心理压力都是不一样的。
岛城房价没形成普降
青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟接受采访时表示，客观来说目前楼市不算是普遍降价，因为即便有降价，也只是在局部地区发生。他分析认为，目前青岛市场上降价的开发商主要分三种。首先是由于资金周转比较困难的开发商，通过降价可以价换量，争取资金快速回笼；其次是万科这样的大企业，没有资金压力，但可以通过全国性的战略性调整抢占市场份额；第三就是某些开发商对整个形势有了不好的判断，为了明年更好的拿地、甚至是为了转行，希望在今年年底通过降价来筹备现金流，以备明年自我发展。
房价统计数字咋来的
新房采用网签价格 二手房采用实地调查
国家统计局每个月都要发布全国70个大中城市房价变化情况，这些数据是怎么统计出来的呢？具体到青岛的话，调查范围是指“七区五市”还是“七区”，抑或仅仅是“市内四区”呢？记者为此进行了采访。
来自国家统计局官方网站的一则 《住宅销售价格统计调查方案》（简称《新方案》）给出了详细答案。据了解，国家统计局从2011年1月起开始实施新的房价统计制度方法。《新方案》规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。之所以做这样的调整，是因为网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况，数据更为齐全。
青岛市统计局生产投资价格处相关负责人介绍说，新的住宅销售价格统计方案实施后，最大的变化可以说是在数据的来源上，直接采用新建商品房的网签价格。此前，对新建商品住宅的价格统计采用的是企业上报的方式。不过，由于青岛市有些区市还不能实行网上签约，因此新的住宅销售价格统计方案实施后，涵盖的范围是市辖七区。对二手房价格的统计不采用网签价格，而是采用实地调查，由统计人员调查房地产交易中心、二手房中介的成交价格，同样要经过严格的核实评估，确认无误后再上报国家统计局。
本版撰稿 记者 孙静芳
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