涉案的园丁园小区本报记者宋维国摄购房者签订了商品房
涉案的园丁园小区。本报记者 宋维国 摄
购房者签订了《商品房预售合同》，交付了398万多元的“团购”首付款，却在楼房封顶时得知自己已预购的房屋却被开发商卖给了他人。之后，购房者将开发商、两位第二次购房者告上了法庭。经过两轮的法庭审理，原告得到了两种不同的判决，无奈再次上诉至省高院。10月22日，省高院依法开庭审理了该起房屋买卖案件。经过当庭双方辩论，该案未当庭宣判，双方表示将考虑在庭后接受法庭调解。
案件
2010年9月14日，环县市民刘成出面以“团购”的方式为自己和多位好友购买了县城南端的一家名为园丁园的小区6号楼全部楼盘，同时与开发商甘肃锦祥房地产开发有限公司（以下简称锦祥公司）签订了《园丁园商品房预售合同》，其中约定，刘成购买的商品房为“1、2层用途为商业铺面，3-9层用途为居住房，总建筑面积为2864.7平方米，单价为每平方米2780元，总金额为7963866元。由买受人首付总房价的50%后，剩余50%办理按揭贷款”。
2010年10月13日至2011年7月20日，刘成将大家的购房款398万元交付给了锦祥公司。而在其缴纳首付款后，刘成为锦祥公司提供了相关资料等待办理按揭贷款时，却找不到该公司实际负责人李涛。一年多后他又被通知“按揭贷款办不成了，房子也不能给你了，要退还已付款项，终止合同”。
后来，园丁园住宅小区6号楼封顶，小区其他购房者开始装修入住时，刘成发现，其预购的房屋无土地证，锦祥公司竟然还将已签订合同预售给自己的楼房中的一套卖给了王某，将1至4层卖给了刘某，而这两人的工作单位都与开发商有着直接的利害关系。眼看着锦祥公司不履行合同，且已将卖给自己的楼房“一女二嫁”，无奈之下，刘成于2012年11月12日向庆阳市中院提起诉讼，将锦祥公司、王某、刘某诉至法院，请求法院判决三被告将园丁园6号楼交付原告，并承担与此相关的责任和损失。
原审法院:两次不同的判决结果
2013年5月8日，庆阳市中院经过开庭审理后判决，刘成支付锦祥公司剩余购楼款3982033元；锦祥公司于刘成付清剩余购房款后15日内向刘成交付园丁园住宅小区6号楼所有商品房及商铺；驳回刘成其他诉讼请求。宣判后，双方都提出上诉。
2013年11月22日，省高院裁定认为“庆阳市中院原审判决认定事实不清，撤销民事判决，发回重审。”今年7月18日，庆阳中院审理后认为，园丁园小区开发用地，土地性质为国有土地，开发商虽然交清了各项费用对该土地经营管理并施工建设，但土地部门至今未办理供地手续，锦祥公司也未取得所开发土地的使用权证书。同时，锦祥公司在向刘成预售园丁园6号楼时，房管部门也未给其办理商品房预售许可证，锦祥公司在未取得土地证的情况下开发商品房并出售的行为违背了土地管理的强制性规定。遂判决：刘成与锦祥公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议为无效合同；锦祥公司于判决生效后30日内返还刘成购房款3981933元，并按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率4倍支付利息；驳回刘成的其他诉讼请求。按此判决，锦祥公司除了向刘成返还购房本金，还将向刘成支付利息360多万元。刘成不服此判决，再次向省高院提出上诉。
高院庭审：原被告双方各执一词
2014年10月22日，在省高院的庭审中，除了上诉人、被上诉人外，锦祥公司负责人李涛作为第三人也参与了庭审。
上诉人刘成辩护律师认为，刘成与锦祥公司签订的“园丁园”商品房预售合同是合法有效的，双方当事人均应当按照该合同履行其约定的义务。故原告刘成起诉要求该被告立即向其交付楼房、办理好按揭贷款手续的诉讼请求是合理、合法的。后刘成也明确向一审法院表态如果按揭无法办理，也愿意拿现金交付房款，法庭应予以支持和保护。而锦祥公司辩护律师及李涛则认为，其签订的园丁园商品房预售合同及补充协议是无效合同。当时，他们在通过正常渠道获取了施工许可证等有关手续。李涛辩称，“无土地证的销售商品房在环县较普遍，目前我们也已取得了其他相关证照，土地证也在协调办理之中。”
而锦祥公司辩护律师则提出刘成违反国家限购政策、不符合按揭贷款条件，致其贷款未能通过。就此刘成辩护律师辩解说，其理由不能成立，因为当时国家的限购政策在后，刘成的购买行为在前，而且刘成是代表八户群众团购，目的是享受优惠价格。
庭审现场，刘成辩护律师认为，一审判决曲解上诉人意思，实体判决错误，应撤销。其认为一审法院只判决返还购房款和利息，却没有判决赔偿损失并承担不超过赔偿责任，应该同时判决被上诉人赔偿给上诉人造成的楼房市场差价损失、二楼住宅与门面房差价的损失，并承担不超过已购房价一倍的损失。锦祥公司辩护律师则称，此房屋买卖中，不存在补差价的情况，同时一审法院作出的“4倍支付利息”过高，属于适用法律不当。
本报记者 董子彪
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