一二手房价差缩小“倒挂”现象淡化
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半岛记者江海峰
楼市行情好的时候,热点城市的热点区域,往往会出现一二手房价格倒挂的情况。所谓的一二手房价倒挂,简单来说,就是同一区域的二手房价高于同类新房的价格。但这种价格差,又往往会在楼市行情归于理性时变小。如今,岛城实施楼市调控已有3年多的时间,岛城新都心、东李、浮山后等区域的一二手房价差也在不断缩小,以新都心为例,2018年上半年时,一二手房每平米价差达到五六千元,如今只有一两千元。业内人士认为,两者价差的缩小,预示着岛城楼市回归理性,进入良性发展阶段。
现象:热点区域一二手房价差缩小
相信经历过2017~2018年楼市的人,都记得当时的“疯狂”:一方面,近郊多个新房项目全款优先、捆绑车位销售、楼盘深夜工地开盘、高新区多个项目摇号买房,另一方面,一些二手房主坐地起价、一套房前多名买家现场竞价买房……“感觉那两年里,身边有闲钱的人都在四处看房、买房,其他人也都在聊房子。那时我看中的新都心万科城一套二手房,房主要价33000元/平米,但那时同区域保利天汇的新房才27000元/平米,整整差出6000元/平米。差价太大了!”市民刘先生回忆说。
然而,这种情况在2018年下半年急转直下,自当年8月开始,不少区域二手房挂牌价开始松动,议价空间也不断扩大。近日,记者走访了新都心、东李和浮山后等区域发现,一二手房价差逐渐缩小。
同样以新都心为例,目前万科城项目高层均价在28000元~30000元/平米之间,较前几年每平米回落3000~5000元。而如今在售的保利天汇、和达君玥等项目,新房源的价格在28000元/平米左右,一二手房价差缩至1000元~2000元/平米,有的甚至持平。同样在东李片区,绿城理想之城、山河城、卓越皇后道等项目高层的价格基本在23000元~25000元/平米之间,而片区内即将推出的绿城锦棠产品,预计均价在22000元~23000元/平米,去年年前绿城推出的海棠印月产品,均价也在22000元/平米左右。由此可见,该区域一二手房价差也在1000元~2000元/平米之间。另外,位于浮山新区的保利叶公馆,前几年二手房价在33000元/平米左右,如今回落至29000元/平米左右,而同区域的新楼盘保利大国璟均价在29000元/平米左右,已基本无明显价差。
购房者:买房时多了一些选择
上文中提到的市民刘先生告诉记者,自己十分庆幸没有在2018年上半年买新都心万科城的二手房。“那时候真的是每次去看房,都是好几拨人一起。房主的姿态摆得也很高,价高者得。当时就想还是再等等吧,虽说新房等待的时间比较长,但倒挂现象太严重。”刘先生说,他一直等到今年4月才出手,万科城同等的房源,比前两年每平米便宜了4000元左右,一套房子相当于少花几十万元。
市民徐先生告诉记者,一二手房价差的缩小,也让他有了更多的看房、选择时间。“我的预算不多,也就200万元。前两年直接不敢看二手房,价格都很高,新房的户型又大都偏大,总价很高,所以很尴尬。最近我就看中了老四方海岸路附近的几套二手房,都是刚交付几年,小区比较新,而且房价也合适,准备入手了。”徐先生说。
记者在采访中了解到,不少市民十分中意二手房,尤其是次新房,因为可即买即住,节省时间,同时周边配套一般比较齐全,生活相对方便。但因前几年一二手房价格倒挂严重,不少人不得不选择买新房。
业内:市场正步入良性发展阶段
那么,为什么会出现一二手房价格倒挂的现象?岛城楼市分析专家张斌表示,这种情况主要和楼市宏观政策有关。“楼市调控政策一般只针对新房项目,像青岛,除了限制家庭购买新房的数量外,还限制开发商的销售均价,因此价格不会太高。相形之下,二手房价格主要受市场影响,所以当市场热度比较大时,二手房价格自然就涨得比较多。”
张斌认为,一二手房价倒挂并不是一种健康的现象,尤其是价差过大的时候。“前两年同一区域的一二手房价差达到四五千元/平方米,说明二手房的价格太高了。但这种情况下,往往有不少购房者一猛子扎进去,买在高价上,几年后当楼市回归理性,又会后悔。”因此,张斌建议购者房买房时一定要保持头脑清醒,切勿“买涨不买跌”。
岛城另一位楼市分析专家张百忍表示,目前岛城热心区域一二手房价格差逐渐缩小,有的甚至已基本持平,说明市场已回归理性,进入良性发展阶段。“这样可以给购房者更多的选择机会。”张百忍说。
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