两大看点具戏剧性 优质民企拿地积极 2022年第一次集中土拍供地少质量平,后三批次是主场
半岛全媒体记者江海峰
近日,青岛2022年第一批次集中土地拍卖收官,引发业内关注。最后有15宗地块成交,总价达近30亿元。总体来说,本批次供地可以用“量少质平”来形容,但仍有不少看点,比如主城区优质地块中止出让,亚洲杯地块意外出现“程咬金”。在此过程中,“央国平”房企仍唱主角,但优质的民营房企也脱颖而出,表现不俗,为今年的楼市开了一个好头。业内人士表示,今年的土拍重点在后面三批次集中供地中,或有主城区优质地块上市,引发实力雄厚的房企逐鹿。
特点:总体量少质平,城阳和西海岸亮眼
3月19日,青岛2022年第一批次集中供应的地块上市,在一天时间内全部拍卖完毕。除李沧区京路口地块提前选择中止外,最后实际成交15宗地块,总建筑面积达82.9万平米,成交总价约29.47亿元,整体溢价率为2%。
分区域来看,本批次成交的地块中,全部分布在城阳、西海岸和即墨。其中,数量最多的为西海岸,共计10宗；从成交总占地面积来看,城阳唱主角,达162042平米。即墨则成交1宗地,占地面积为58790平米,排在第三位。值得一提的是,李沧区京口路地块于土拍开始前3天宣布出让中止,其占地面积为42907.7平米。
2022年一批次供地是自实行“两集中”以来青岛供应和成交最少的一批次,无论是从面积还是总价,成交总价不及去年第一批次的四分之一。对此,卓易数据高级市场分析师王玟琳分析称,这一方面是因为今年的第一批集中土拍较去年提前了一个月,不少地块未能来得及供应,导致市场“货源”少；另一方面是因为目前多数房企依旧保持审慎的态度,出于平衡资金、利润率的要求,需要做诸多考量。
看点:严控房企资金来源,2宗地出现“意外”
虽说今年第一批次供地的数量极少,且优质地块并不多,但也有两大看点。
首先从土拍规则来看,今年与去年基本一致,比如要求竞地房企必须具有房地产开发资质,禁止“披马甲”拿地,同一企业及控股公司不得参与同一宗地的竞买。这也反映出青岛对地块出让把控的严谨。与去年不同的是,今年对资金做出了严格且明确的规定:参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。由此可以看出,青岛对拿地房企资金来源方面的安全性要求比较高。
其次,从地块整体出让计划公布到真正走上网络拍卖,再到成功,出现了几个“意外”事件。第一个便是在土拍前三天,京口路地块拍卖突然被中止,而据记者了解,该地块曾于2021年第二批次出让时被收回过一次。第二个“意外”便是,城阳亚洲杯地块的戏剧性冲突。原本该地块曾于去年第三批次集中土拍时遭遇过流拍,有业内人士分析称,主要缘于地块要求配建16000平米的酒店,成本较高。而今年首次土拍,该地块再次上市,却引来城阳开投和青铁的双方厮杀,最抢眼的是,中途又“杀出”银丰,与上述两房企共计进行了35轮竞价,最后以13.44%的溢价率收场,成交楼板价为5739元/平米,接近于熔断价5817元/平米。对此,记者发现,在今年该地块的出让条件中,并没有出现去年第三批次供地时要求的“2023年酒店交付使用”的时限要求,这或许是地块此次遭抢的重要原因之一。
房企:“央国平”唱主角,优质民企表现强劲
受整体大环境影响,近两年的楼市整体呈现出一种“寒冬”状态,青岛亦如是。虽说自去年第四季度以来,全国范围内不少城市出台了一些刺激楼市的政策,今年春节后,青岛各股份制银行的房贷利率也出现下降,但大家期待的“金三”明显已“泡汤”。
在这样的形势下,还能斥巨资来拿地,并能如期交付的房企,多数是央企、国企和政府平台类企业,即业内所说的“央国平”。去年,有媒体曾据30家上市房企的上半年报整理过一份房企踩线表,这个表中最重要的便是现金短债比,高于1代表房企现金流充足,房企相对安全,反之便不安全。记者发现,高于1的房企多数是国企或者央企,还有一部分比较强劲的民企。
今年青岛第一批次集中土拍的拿地情况,便很好地印证了这一点。从已成交的15宗地块中记者发现,“央国平”参与了9宗地,尤其地方性平台公司表现不俗,包括青铁和城阳开投联手拿下城阳靖城路西、礼阳路北地块,中交和海发联合拿下西海岸滨海大道北、朝阳西路西2宗地块；金茂和源鸿和昌联合拿下即墨环秀街道地块等。
同时记者发现,与去年的三批次土拍不同的是,本次批集中土拍中,优秀的民企代表表现强劲,比如青岛本土房企天一仁和独自拿下城阳硕阳路北、国城路东地块,青岛本土房企瑞源独自拿下西海岸瑞源名嘉荷府南地块,淄博本土房企淄博金鼎独自拿下城阳详阳路北、白云山路以东和以西2宗地块。
业内:供地更符合规律,后三批次才是今年主场
从本次土拍成交情况来看,多数地块为底价成交,平均溢价率仅为2%,一方面反映出青岛“保品质”的决心,另一方面我们也不难发现,今年第一批次供地中优质地块的缺乏。
今年2月26日,青岛市国土资源和规划局出台了2022年的供地计划,表示今年的地块将集中分4批次进行供应和拍卖,比2021年多一次。而今年第二、三、四批次集中供地预计将分别于5月、8月和10月发布。“这样的调整,使得供地和拿地时间比较平均,不至于安排太紧密让原本想多次拿地的房企一时间无法调动资金；也不至于太宽松,导致一些未拿地的房企‘无米下锅’。因此更加符合市场规律,也给了土地方及拿地房企更多的思考、缓冲以及调整时间。”卓易数据高级市场分析师王玟琳表示。
岛城楼市分析专家张斌分析称,今年第一批次集中供地在2月底便发布公告,导致不少地块并未来得及上市。因此预计后面三批次的集中供地,才是今年的“主战场”。“去年年底,青岛市在提到‘十四五’时期城市更新和低效片区再开发中提到,将重点发展12个片区,其中多数片区位于主城区。这也意味着,未来几年内,青岛供地将主要围绕这些片区进行。因此,预计今年后面三批次集中供地中,将会有主城区一些优质地块的释放,预计有资金实力的大房企,也正在静待这些地块的上市。”张斌说。
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