﹃一把尺子﹄方能﹃量出﹄阳光征收——以宅基地面积作为补偿依据的外地经验
5月27日至30日，短短4天内，济南市发生两起因私自抢建加盖农房引发的安全生产事故，8条鲜活的生命瞬间殒灭。两起事故的背后，折射出近年来农房抢建加盖成风的现象。
抢建加盖之所以大行其道，根子是利益作怪。事实上,济南市宅基地上房屋拆迁安置早有标准，具体到一户一宅、建筑层数不得超过三层、总建筑面积不大于260平方米等等。不过因为种种原因，多年以来，济南市宅基地上房屋拆迁安置补偿标准的相关规定未被严格落实。痛定思痛，为了遏制抢建加盖行为，最大化保障被安置村民利益，近日，在重申最高260平方米补偿面积硬杠杠的同时，济南市正在研究按宅基地面积作为依据的安置方式，目前已进入意见征求阶段。
其实，包括青岛在内的不少城市，这种征收补偿安置方式已推行多年，不仅有效“刹住”抢建加盖之风，而且由于“一把尺子量到底”，还在更大程度上实现了让利于民。A 抢建加盖风气之忧
5月27日上午，党家街道邵东村一村民私自加建民房过程中发生坍塌事故，造成6人死亡、4人受伤。
5月30日8点30分左右，遥墙街道王家村村民在自家车库搭建遮阳板，因钢檩条变形，致使现浇板坍塌，造成2人死亡，3人轻伤。
短短4天，两起事故，均因农房私自违建加盖引发，8条鲜活的生命瞬间殒灭。而在当地乃至全市范围内，民房抢建加盖的情况并不罕见。
在邵东村内，无论沿街房还是村内房，绝大部分都在原有平房基础上，加盖了一层水泥房屋。在相邻的小白村，情况更加明显，沿着村内主路，从村头到村内，全是在原有平房基础上加盖的三层小楼。
据小白村一位村民透露，村里加盖的三层小楼，利用率并不高，二层有的还有人住，三层基本都闲置。
此处违建加盖风气兴起于3年前，“当时村里传言要拆迁，与修二环南路高架占地有关。有的村民想多拿拆迁款，便开始加盖。”随后，众多村民跟风加盖。
而在另一起事故发生地遥墙街道王家村，5月30日事发当天，附近还有近10栋房屋正在加盖。之所以如此“疯狂”，一位王姓村民直言，“说白了，村民就是想多拿拆迁补偿。如果明确规定了补偿面积和标准，你看村民谁还突击盖房？”这位村民笑称，“如果别人家盖了，自己家不盖就会显得特别傻。”按照被采用较多的钢结构建筑计算，每平方米搭建成本仅需350元甚至更低，而拆迁时，补偿标准是成本的好几倍，这还不算平时对外出租的收入。
这样的想法和做法，在之前成为很多人的“致富之道”，逢拆迁必有抢建加盖，似乎也成了一种见怪不怪的普遍存在，并导致众多拆迁纠纷的产生。“不给他补偿吧，拆不动；给他吧，人家那些没加盖的有意见，难办得很。”一位拆迁工作人员说。B 未能“落地”的补偿“硬杠杠”
每逢征地前夕，村民为了争取更多的补偿，抢建加盖现象频发。一般来说，抢建加盖的房屋施工极为粗糙，一些房屋内废旧砖头和一捏就碎的水泥随处可见。市中区城管（执法）局局长周勇表示，农村的私建主要是村民为了获得拆迁补偿而加盖的，为拆而建。
之所以出现这种“为拆而建”现象，主要与多年来征收拆迁过程中没有严格落实相关补偿政策有关。
其实，对于宅基地上房屋拆迁安置补偿标准，国家和省、市均出台了相关文件。
在房屋安置方面，《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《济南市市区宅基地审批管理规定》（济政发[2010]15号）就规定，济南市中心城区规划建设用地外缘地带宅基地每户面积一般不超过166平方米，其他地区每户面积不得超过200平方米；建在山坡薄地及荒滩上的，标准可以适当放宽，但最多不得超过264平方米。因此，对于有合法宅基地证的，按宅基地证载面积确定房屋安置面积；无合法宅基地证的，由各区政府组织认定宅基地面积，经公示后作为依据确定安置房屋面积，最高不得超过264平方米。
在宅基地上住宅建筑补偿方面，《济南市市区村民宅基地审批与建房规划管理实施意见》（济国土资发〔2013〕210号）就有详细规定，其中就提到，村民住宅建筑基底面积不得超过宅基地面积的70%；建筑层数以两层为主，不得超过三层；总建筑面积不大于260平方米。因此，对于有合法房产证的，以证载面积为准给予补偿；没有合法房产证的，由各区政府依法组织认定住宅建筑面积，最高不得超过260平方米，超出260平方米的部分，一律不予补偿。
不过，由于种种原因，这几个文件“形同虚设”。文件中划定的“杠杠”也很难被执行。正是因为这种类似“妥协”的安置补偿态度，使得被征地农民看到了“致富”希望，大规模的违建乱建成风，互相攀比，甚至冒着生命危险加盖违建。C 按宅基地面积安置“刹住”加盖风气
不良风气需要遏制，投机取巧者需要打击，“老实人”的利益需要维护，在此基础上济南市正在研究按宅基地面积为依据进行安置的方式，并重申最高补偿260平方米和一户一宅等硬杠杠。其实在北京、广州、青岛等其他很多城市，多年前就采取了以宅基地面积作为依据进行安置的做法，都取得了明显成效，有效“刹住”了加盖风气。“这些城市的征收政策，基本杜绝了征地村民的房屋加盖行为。”济南市国土资源局相关负责人表示。
北京
“多盖不多得、少盖不少得，不让老实人吃亏”。北京市在大兴区规划建设新机场，消息一出，大兴区榆垡、礼贤两镇违建抢盖成风。大兴区政府及时出台征地拆迁安置政策，各户拆迁补偿和宅基地面积挂钩，所有抢建违建的地上建筑一律拆除、不予补偿。政策一出，抢建之风戛然而止。其中一个村里抢盖的上万平方米房屋全部推平，推平后的废墟一直在村里保留着。有村民说；“它就是一记警钟，时时刻刻提醒村民，抢盖房屋，违法！”。广州
“没有合法产权的房屋坚决不补偿。”广州市的做法也比较有代表性，他们的补偿办法是村民房屋建筑面积以证载面积为准，并且也规定了每户村民住房280平方米的上限，超过上限的部分一律不予补偿。青岛
“补房不补钱，补钱不补房，”青岛市集体土地征收房屋补偿安置采取以合法宅基地证载面积作为补偿依据的房屋补偿和货币补偿两种方式，任选其一。在即墨市，选择房屋补偿的，以房地权属证件载明的或经确认的宅基地使用面积作为应安置补偿面积。近些年青岛几乎再无乱搭乱建现象，多建无用又何必再建呢？D“一把尺子量到底”
可真正还利于民
划出最高260平方米的补偿硬杠杠后，会不会损害村民利益？济南市国土资源局相关负责人解释，这其实是一种误解。
这名负责人介绍，济南市正在研究的按宅基地面积作为依据进行安置的方式分两个方面。在安置房方面，有宅基地证的，按证载面积进行房屋安置；没有宅基地证的，由各区政府组织认定，认定结果经公示后作为依据确定房屋安置面积，但最高不得超过264平方米。在地上物补偿方面，有合法房产证的，按房产证上的面积进行补偿；没有合法房产证的，由各区政府依法组织认定住宅建筑面积，最高不得超过260平方米，并且临时加盖房屋是不得计入260平方米之内的，这不仅保障了大部分人的利益，更是大大减少为骗取补偿款私搭乱建产生的生命财产损失。
此外，新的补偿方式实施后，之前《济南市人民政府关于加快推进城中村改造的意见》（济政发[2014]7号）按人口安置方式是否继续实施呢？这名负责人表示，这两种方式同时实施，各区各平台可根据自己的情况自行选择。选择按人口安置方式的，在依法拆除村民住宅时，原集体经济组织成员可获得享有完全产权的安置房屋，安置房屋面积在充分考虑公共面积分摊的情况下，多层建筑按人均建筑面积40平方米安置，小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置，高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。在地上附着物补偿方面，有了260平方米的硬杠杠后，对于有合法房产证的，按照证载面积抵扣每人40平方米安置面积后给予补偿；没有合法房产证的，由各区政府依法组织认定住宅建筑面积，最高不得超过260平方米，超出260平方米的部分，一律不予认定和补偿。
如何理解两种方式的差别呢？济南市国土资源局相关负责人表示，这两种办法都是征地拆迁补偿安置工作的“尺子”，无论按宅基地面积还是按人口数量确定安置房屋面积，这两种办法都强调了对宅基地上房屋建筑最高补偿260平方米的上限，这将从根本上遏制抢建、加建的不良风气。
严格执行新的安置补偿政策，会将大大小小、有形无形的“暗箱”置于阳光下，实现“一把尺子量到底”。这样不仅能更好地保障被征地群众的合法权益，而且在一定程度上会遏制集体土地房屋乱搭乱建行为，有效控制新增违建行为的发生。只有严格执行规定，坚守政策底线，才能实现依法征收、阳光征收、和谐征收，维护社会公平公正，真正还利于民。 （本报记者胡磊王宝泓）
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