即墨楼市卖点不少别墅库存多
一汽大众华东基地落户即墨；青岛蓝色硅谷发展规划出台；青荣城铁通车……随着即墨一系列重磅利好刺激了经济，楼市也从中受益。不过，受制于严重的库存，即墨房地产市场仍任重道远。在青岛各郊市经济体中，即墨市均价仅次于原胶南市，位居第二，其他三市胶州、平度、莱西与即墨存在一定差距；从具体项目来看，当前区域内共有54个楼盘在售，刚需小户型由于受消费者青睐，销售速度较快，别墅项目则去化较慢。
概况 楼市较有活力
即墨占据青岛打造国际大都市东翼的地利，是“大青岛”最大的潜力板块之一，“疏老城、建新城，连滨海、融青岛”，短短12个字概括了即墨的发展思路。房价点评网青岛区域市场分析师刘彩霞认为，即墨占“大青岛”发展重要区位、有商贸等优势产业人口基础，蓝色新区扼即墨滨海新城和老城连接枢纽，承蓝色硅谷核心区产业孵化，更是具有青荣城际铁路通车利好。“蓝色新区于2012年提出，5.2平方公里核心区建设预计五年内完成，目前多处于地块整理出让时期；蓝色新区规划一定程度上需借力青岛蓝色硅谷核心产业区规划落位，虽然其产业落位、人群引进存不确定性，但为楼市带来发展红利是毋庸置疑的。”刘彩霞说，依托蓝色硅谷打造培养高端人才的基地，可以为楼市提供购买力支持，而产业人口不同于投资客，买房子着眼于实际使用，有利于提升居住氛围，从而促进区域的良性发展。
即墨楼市一大特点是物业形态较为丰富，既有高端别墅，又有刚需高层，改善型小高层也占比较大。“这首先是市场和政策决定的 ，即墨相比主城区，容积率较低，有做低密度产品的条件，而一开始高端别墅受欢迎，渐而带动其他物业类型的跟进，容易被购房者接受。”同策房产咨询青岛研展总监李杨说，由于即墨的自然环境较好，又有重量级规划的支撑，房价在郊市中名列前茅，房地产市场也比较有活力。
特色 温泉资源优势
温泉镇板块是岛城旅游地产一个重要区域。资源叠加优势加上配套设施，让温泉镇板块上马了很多房地产项目，大量出现的楼盘多号称“温泉＋海景”、“青岛最宜居”。青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江介绍，温泉镇本打算打造成旅游度假区，大批别墅项目闻风而上，后由于种种原因规划搁浅，从而导致别墅滞销。实际上，在如今的惨淡楼市之下，高端项目卖得本来就困难，温泉镇大多数别墅难逃打折甩卖的命运。不过，港中旅海泉湾项目2014年5月份推出三期新品高层，均价达到了8500元/㎡ ，身价赶上了温泉镇许多别墅。对此，房价点评网高级分析师张斌指出，“港中旅是真正搞旅游的 ，旗下的星级酒店运营得不错，交通、餐饮、休闲都跟得上，长期运营下才得来这个较好的局面。”
未来 顺应市场变化
同策房产咨询青岛研展总监李杨介绍 ，同策房产代理了即墨丽山国际、中交中央公元两个楼盘。“即墨楼市主要购买者还是本地人，目前来看，市场半径还不能越过城阳南部，只有个别楼盘能获得主城区市民青睐。”李杨说，以丽山国际为例，较早开发独栋别墅，本地“土豪”对这种高品质产品是处于饥渴状态的 ，一开始便取得热销，不过，随着购买力渐渐消耗，必须对市场进行细分，于是项目又开发了一些小面积别墅，以及高层、小高层，满足不同档次的购房者。
“放低身段顺应市场的变化，才能满足不同客群的需求。即墨地区内需充足，购买力整体还不错，供求关系稳定，只是别墅项目库存太大，必然降价套现。”李杨介绍 ，即墨东部靠海区域从2005年起，就开始开发别墅项目，一开始做的是度假型产品，后来雨后春笋一般豪赌市场 ，而配套设备升级没有跟上，出现滞销可以说是必然的。“说到底还要靠产业发展和人口导入，不能再指望投资客了，而要寄希望于自己的城市化，真正融入大青岛的发展步伐。”
城市信报/信网记者 刘乐芳
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