青岛别墅走起迷你路线，最小仅166平米
自“时尚人居生活典范暨2011中国(青岛)楼市总评榜”大型评选活动启动以来，记者发现不少市民推荐了许多迷你类别墅产品。
166平方米，在大多数人看来，这是花园洋房户型的面积，300平方米才是别墅的户型面积。然而从今年下半年以来，先是166平方米的别墅横空出世，以低于200万元的总价成功吸引了置业者眼球；紧接着是不少项目纷纷推出功能型别墅，面积均在200平方米左右。一时间，别墅瘦身成了潮流。作为居住产品中的高端类型，别墅是建筑品，更是艺术品。缘何会在此时选择瘦身迷你这条亲民路线呢？一位业内人士说的好：2011年市场的不景气是有目共睹的，“人会用发胖来御寒，我们只好选择瘦身来过冬了”。
A 郊区别墅扎堆，户型重合
当政策以一种始料未及的姿态逼向楼市时，普通住宅、高端别墅、商铺无一幸免。先来看看别墅市场的现状。
很早之前，崂山、市南的别墅项目单价没有过万，如今单价到了 5万元/平方米，新项目已经寥寥无几。郊区已经成了别墅供应的集中区域，包括城阳郊区、即墨温泉、西海岸沿海一带，其中即墨温泉是最集中区域。温泉板块目前在售的项目主要有芭东小镇、海信·温泉王朝、天泰·圣罗尼克、天泰·蓝泉、海尔·原乡墅、青建、橄榄树、依泉美庐等。青建·橄榄树在下半年推出四期，6月份，天泰·蓝泉推出三期新品，6月中旬，海尔·原乡墅推出二期100多套房源。
别墅最根本的价值是占有稀缺的环境资源。作为高端住宅的集聚地，温泉板块目前的项目产品类型主要为独栋、双拼、联排，无论是天泰·蓝泉别墅、天泰·圣罗尼克，还是海尔·原乡墅、海信·温泉王朝、青建·橄榄树、芭东小镇、以嶺海旗下的四个项目，它们都有着同一个属性：无法再生，难以复制。
从产品本身来看，作为休闲度假的标志性建筑，别墅的空间设计在追求舒适、实用的同时，还可能成为主人与家人、朋友一起享受休闲时光的场所。相对于普通住宅，别墅的各个空间都是“扩大版”。因此在产品规划设计、社区环境等各方面规格都要高出很多。10月底的时候，记者曾驱车逛了即墨温泉多家别墅楼盘。最大的感受是户型重合严重，大多是300平方米左右的别墅，而总价并不低，300万元左右。
B 小户型面世，别墅出现迷你化
今年在楼市调控下，开始有别墅项目在户型上下功夫了。祥泰正阳东郡11月12日别墅开盘，共推出129套联排别墅，166、180平方米，起价 10850元/平方米、均价12500元/平方米，超值附赠：全采光通风-1层、4重露台、一户一车位、下沉双庭院、南北双花园。不仅优惠加大，而且户型面积明显缩水，总价也低了下来，200万元左右。
无独有偶。青特花溪地总占地11.2万平方米，总建筑面积13.5万平方米，涵盖庭院洋楼、类独栋别墅和高层河景公寓三大产品。别墅最小面积185平方米，总价200多万元。
“这段时间，别墅让利的情况很多，但总价实在太高。500万元的总价，即使优惠50万元，价格摆在那里，如果一次性付款风险很大，贷款的话，还受限贷影响。别墅今年的惨淡市场和政策影响分不开。住宅市场还要好一些，这种情况下，别墅开发商主动瘦身，搞一些总价低的别墅户型还是可取的。”业内人士张百忍介绍说。
C 打出亲民牌，住宅购房人群被分流
在近期高端别墅销售受影响的背景之下，为何却有开发商要为别墅户型主动“瘦身”呢？业内人士认为，别墅作为一种终极置业产品，它的消费人群自然也位于金字塔尖，如果只盯着这部分消费群体的话，客户面会相对狭窄。
业内人士分析说，对于不少改善型需求者而言，在市中心购买一套大三房，也需要上百万。而户型小、总价低的经济性别墅总价也不过100万元左右。目前经济性的小别墅具有很好的私密性，每户独有的花园、露台以及车库，这是市中心公寓房所不能匹敌的。同时，随着近郊的城市生活配套、交通条件和相关的市政设施的日益完善，别墅生活，已近离普通市民越来越近。在大量别墅房源可能扎堆上市 、进行同质化竞争的时候，一些根据市场情况抢先调整产品和销售策略的开发商，无疑会抢占先机，进一步提升销售速度。
本版撰文记者 李闽李晨
◎别墅展示
地址：城阳白沙河南，环胶高速北，白沙河入海口。价格：起价6300元/平方米
项目属创意型西班牙别墅、洋房社区。总占地11.2万平米，总建筑面积13.5万平米，是一个高品质、低密度的社区。产品主要涵盖庭院洋房、类独栋别墅两大产品。
青特花溪地项目拥有海景 、河景双重稀缺景观资源，并且社区周边建设有湿地公园、海滨公园、运动公园，这种优越的自然环境使该区域成为打造高品质别墅、洋房的最佳居所。
地址：城阳白沙河南，环胶高速北，胶州湾白沙河入海口以东，双元路西。价格：待定
和院别墅整体采用2.6～3.4米台地布局，实现全人车分流，同时拥有更加高人一等的视野，并且和院别墅紧邻滨海商业街、五星级度假酒店等城市配套，可以说占据了滟澜海岸整体规划中的最优地块。据悉，龙湖·滟澜海岸·和院别墅面积集中在500～800平方米，宽绰的室内空间与合理的功能分区造就了适合几代人居住的家族式别墅，而超80%以上的赠送面积，罕见三车位配置、私家电梯入户。
地址：即墨市温泉镇政府泉海路66号。价格：独栋别墅均价20000元/平方米，联排别墅均价13000元/平方米
依泉美庐近享拥湾发展、轴线辐射的规划优势，滨海大道、跨海大桥形成30分钟的交通辐射圈，距青岛港40公里，离青岛国际机场30公里，畅享通达之便利。高尔夫、跑马场、滑雪场等诸多餐饮娱乐配套齐全。
超值赠送阳光负一层，真正海水温泉入户：每栋别墅赠送拥有大型海水温泉池的阳光负一层，整个空间因一池温润而生动。更是超越普通别墅生活享受。罕有独栋形态，稀缺臻稀更具保值价值。
地址：李沧上王埠村、东王埠村。桃园村，卧龙山、虎山交界。价格：均价约8000元/平方米
作为高品质、绝版都市山湖别墅，时代城起价1.6万元/㎡ 、均价2万元/平方米。但对于客户而言，实际购买价格则为8000元/平方米起(折合价)。以一套面积为240平方米的户型来说，总价约450万元，赠送院子约100平方米，加上阳台、露台、阁楼、地下室、车库、门廊等面积，共计约280平方米，即客户可享受面积约520平方米，折合单价约8600元/平方米。对时代城别墅而言，建筑面积占可享用面积的不足50%，也就是说，时代城一期32栋别墅的赠送率都高于1：1。
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