卖“存量房”开征土地增值税,卖“存量房”开征土地增值税
早报讯 二手房交易成本再增。近日，市地税局网站公布《青岛市地税局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》，自10月24日起，对青岛市个人转让除住房以外的存量房产，以及单位转让各类存量房地产，均需按要求申报缴纳土地增值税。
面向“存量房”征税
公告称，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人转让除住房以外的存量房地产，以及单位转让各类存量房地产，均需按规定申报缴纳土地增值税。
根据解释，存量房地产是指纳税人通过购买或自建方式取得，并已办理了房地产权属登记手续的房地产。
公告要求，纳税人转让存量房地产，应如实申报房地产成交价格；对于申报的成交价格明显偏低又无正当理由的，主管地方税务机关依法进行调整，确定计税价格。
三种方法确定扣除金额
根据公告，纳税人转让存量房地产，依照不同情况确定土地增值税的扣除项目金额。
采用重置成本评估方式的，纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告，且须经主管地方税务机关确认，方可按评估的重置成本确认扣除项目金额；纳税人转让存量房地产，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购买房地产时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为 “与转让房地产有关的税金”予以扣除；但不作为加计5%的基数。
此外，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管税务机关应依法核定征收土地增值税。计算方式为计税价格乘以核定征收率，具体核定征收率参照《存量房地产转让土地增值税分类核定征收率明细表》。
“关于土地增值税的计算方法十分复杂，其中有增值额，还有扣除项目，很难几句话讲明白。”昨天，记者第一时间联系到了青岛市地税局有关人士，对方表示，这次调整影响会比较大，因此要慎重，下一步会就此专门解释，如果必要，还有可能展开专项网谈。
对炒商铺影响较大
有业内人士表示，规定中已经明确，个人转让住房免征土地增值税，对个人炒商铺产生影响。“这对住房限购令下转战商铺的炒房族是一个利空。”另据记者观察，其实早在今年7月，市地税局就已下文对个人转让非住宅开征房产税，而此前并没有房产税这一项。个人自用非住宅应缴纳房产税，年应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%。以一套购入价40万元、现在售价60万的小公寓为例，房产税年缴纳额=60万×（1-30%）×1.2%=5040元，如该房产已购进2年，房产税应缴10080元。
不仅转让出售时需要新增缴纳房产税，个人自用非住宅用于出租同样需要缴税。7月地税局规定指出：“个人出租非住宅的，应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为12%，房产税应纳税额=租金收入×12%；月租赁金额大于等于5000元的，综合征收率18.65%或18.7%，仍以上述房源为例，如果该业主继续持有，但将该公寓用于出租，不光要交登记费办理租赁证，而且要交房产税，以该公寓目前市场租赁价2000元/月计算，房产税应纳税额=2000×12%=240元。
观望气氛将继续加重
“前不久刚对商铺出了一个房产税，咋又出个土地增值税？看来政策是越收越紧了啊！”21世纪不动产青岛区域市场分析师张斌听闻此消息，略感意外。谈及该政策对市场的影响，张斌表示，相对于住宅来说，青岛近年来商铺、写字楼、公寓等商业性质房产开发得较多，但商业用房转让交易的数量并不算多。个人投资商铺、公寓之类的，大多数并不是通过转手买卖赚差价，一般都是用来出租，因为出租收益很可观，尤其是商铺、写字楼，公寓的出租收益相对较差。但在住宅限购的背景下，商业地产转让交易再次收紧，也就意味着投资渠道进一步缩小，那些想钻“限购盲区”空子的投资者就得多掂量掂量了，对于手里有多套商业房产的投资人来说压力就更大了。不过，他又指出，“在‘限购令\’之下，有资格买房的基本上是固定的了，近一年过去了，剩下的仍有资格且买得起房的就不多了，交易量萎缩得很厉害，再加个税种大家也没感觉了，因此也谈不上对交易的实质性影响，但对购房者的心理预期影响不小，‘雪上加霜\’是肯定的了，观望气氛将继续加重。”
税收调节将逐渐增多
另一不愿具名的楼市观察人士指出，从近一年的调控效果来看，真正对楼市形成威力还是 “限购令”，这直接掐断了很多人的购房可能性，因此市场大幅萎靡，无论是新房还是二手房，成交量低迷，而且房价也开始回落，如北京、上海、杭州等地已出现了多个新盘大幅降价的局面。但从另一方面来看，限购令也带来了不少问题，如税收的减少、外地人住房需求无法得到满足等问题。另外，从日前住建部部长姜伟新等回答全国人大常委会委员询问时释放的信息来看，“限购令”这种纯行政命令的调控政策不是长久之计，而是应该更多地运用税收手段调节。“因此综合来看，青岛市地税局刚出台的土地增值税新政就不能单纯地谈它对商业用房的影响，而更多的是传递出一种信号，政府部门将逐渐减弱‘限购令\’，对存量房加大持有成本及交易成本，这样一来，投资客的获利空间就越来越小，房也就没有炒的价值了。”
（记者 刘文剑 孙静芳）
存量房地产转让土地增值税分类核定征收率明细表
类别 坐落地 房地产性质 征收率
一类区 市南区 普通住房 5-7%
崂山区 普通住房以外的住宅公寓 7-9%别墅、商业用房 9-11%工业用房地产 5-7%
二类区 市北区 普通住房 4-6%普通住房以外的住宅公寓 6-8%别墅、商业用房 8-10%工业用房地产 4-6%
三类区 四方区、李沧区 普通住房 3-5%城阳区、黄岛区 普通住房以外的住宅公寓 5-7%高新区、保税区 别墅、商业用房 7-9%
工业用房地产 3-5%
四类区 即墨市、胶州市 普通住房 2-4%
胶南市 普通住房以外的住宅公寓 4-6%别墅、商业用房 6-8%工业用房地产 2-4%
五类区 莱西市 普通住房 1-3%
平度市 普通住房以外的住宅公寓 3-5%别墅、商业用房 5-7%工业用房地产 1-3%
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